改善性需求購房者一般分為三類：一是換地段，就是我們通常所說的以遠換近，如在北京工作，房子從通州換到國貿;二是換面積，就是我們通常所說的以小換大、小戶型換大戶型;三是為了特定需求，如為了孩子上學購買教育地產、為了養老購買養老地產等。

1.以遠換近和以小換大

對于這種類型的購房者來說，因為大家有過一次購房經驗，我建議大家再換房時，房屋品質是首要考慮的問題。

其次，換房的房源確定方面，我建議大家先把買房的房源確定下來之后再賣自己的房子，哪怕是有的個別中介已經給你的舊房子找好了買家，價格出得也合理，這時候我建議大家一定要忍一下。

最后，換房還需要注意稅費的問題。普通住宅買賣分為三種情況：一是您賣出去的是5年以上家庭唯一住房，交易時稅款只需要交納1%或1.5%的契稅，而且還是買方交;二是您賣出去的是5年以上非家庭唯一住房，這時候除了買方需要交納契稅外，按照規定，您還需要交轉讓所得(現在房屋總價-原來房屋購買總價)20%的個人所得稅;三是您賣出去的是5年以內房，不管是不是家庭唯一住房，按照規定，買您房的買方還是只需要交1%或1.5%的契稅，而您作為賣方卻需要交納全額5.6%的營業稅及附加和轉讓所得(現在房屋總價-原來房屋購買總價)20%的個人所得稅。

以上述第三種情況舉例，您賣一套房現價200萬原購房價100萬5年以內普通住宅，您需要轉嫁11.2萬的營業稅和20萬的個人所得稅給買家，同時如果您再買一套同種類型的住宅，二手房賣家會轉嫁給您11.2萬的營業稅和20萬的個人所得稅。這其中高昂的賣房和買房成本，是您換房選擇未滿五年的二手房是需要仔細衡量的。

2.購買教育地產

教育地產是指買了這兒的房子，孩子就有資格在附近的中、小學上學。不過這只是一個泛泛的概念，一般所提到的教育地產僅指房子所有者的家庭有上名牌(重點)中、小學的資格。北京目前的教育地產分為兩種，一種是能上學校本部的教育地產，另一種是能上學校分校的教育地產。

(1)購買教育地產應注意的問題

①劃片范圍變數大，如購房時在學校地段內，入學時有可能被劃出;入學規則變數大，如買房時該學校規定落戶兩年就能就近入學，如今可能變成了五年，等您孩子上學時條件有可能又變了。

②戶口問題。一是戶口遷入問題，如果原房主戶口不遷出，即使您買了教育地產，您的孩子也無法入學;二是雖然前業主的戶口已全部遷出，入學時卻不料前業主的孩子還在學校就讀沒有畢業，按照一戶一人的規則，即使您買了教育地產，您的孩子也可能與名校失之交臂;三是雖然有些40、50年產權房開發商也承諾能上小學，但是戶口不能落戶。

(2)名校分校教育地產解讀

目前北京的名校分校分為三種：一是花錢買牌子加盟的分校，除了校長等個別高層外其余老師都是外聘;二是與名校總部共享一切教育資源，真正意義上的名校分校;最后一種是僅是附近樓盤擁有的名校資源，跟項目本身根本沒有關系，典型的偷換概念類型。

擁有第二種名校分校入學資格的房子，我認為才能稱之為真正的名校分校教育地產，但是購買這類房子，除了可能面臨購買本部教育地產的那些問題外，由于目前很多分校教育地產屬于一手房項目，還會有新的要注意的問題。

①教學質量問題。到目前為止，我身邊成功購買的朋友還沒有一個跟我說分校的教學質量和本校是一樣的，但是畢竟有名校的資源，大家買房時也可以選擇，但是不要抱有過高的期望。

②有的開發商會承諾上名校分校，但是實際入住后會發現，沒有小學只有初中和高中。這點要告訴大家的是，上哪些名校，開發商是不會寫進購房合同里去的，所以開發商的承諾不能給您以法律保障的，買房時您就要衡量這房子值不值了。

③優先入學權是否有期限。目前有的項目引入名校資格，雖然是開發商出錢出地建的學校，但是一般會和學校協議，幾年內可以優先入學，但是如果您的孩子還得好幾年入學，之前一定要咨詢清楚。

【特別提示】

一是靠近學校的房子不一定是教育地產。二是目前北京能上學校本部的教育地產主要集中在海淀區和西城區，這些區域的教育地產又多以年代久遠的二手房為主，老舊問題嚴重。

3.購買養老房

很多老年人有把現有住房給子女住，自己在一個很遠的地方買房養老的想法。但是我不提倡這樣購買養老房，因為遠郊區的房子配套并不齊全，老年人居住起來不方便。

我倒認為，不如在現有房屋周邊買一套步行5分鐘就可以到的、更適合老年人居住的小戶型。

如果非要在其他區域買房的話，我建議最好在車站和地鐵站附近，而且盡量距離超市、醫院等配套不要太遠，這樣就可以方便老人的退休生活，例如可以考慮北醫三院、中日友好醫院等醫院周邊的二手房。

雖然目前市場上的房子基本上都有電梯，但是我還是建議老年人置業盡量不要選擇高樓層，以防電梯因事故影響老年人上下樓。

除了以上大家買房的基本需求外，對于改善需求購房者來說，我建議大家還是要從自身改善需求出發。例如，喜歡看電影的購房者應該留意附近電影院的位置，喜歡看球的購房者可以在體育場邊置業等，對于有孩子的家庭還要注意教育配套。