隨著我國社會主義市場經濟體制的逐步形成和發(fā)展，我國房地產業(yè)發(fā)展迅速，已成為國民經濟的支柱產業(yè)。為規(guī)范房地產市場，保障和促進房地產發(fā)展，全國人大及其常委會制定并頒布了《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城市房地產管理法》、《建設法》等法律；國務院發(fā)布了《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《土地管理法實施細則》等行政法規(guī)；建設部,國土資源部等行政部門制定了大量的行政法規(guī)和行政解釋,；最高人民法院和最高人民檢察院已經發(fā)布了一系列司法解釋。目前，我國房地產法律體系已初步建立，為處理房地產糾紛提供了依據。作為新興產業(yè)之一，在新舊體制交替時期，房地產市場不可避免地會出現許多新情況、新問題。近年來，法院審理的房地產糾紛案件不斷增多，“3.15”消費者權益保護熱線也是房地產行業(yè)的熱點。其中，商品房預售糾紛較多。從哲學的角度來看，一定有原因，一定有結果，一定有原因。商品房預售合同糾紛的存在是一個不可避免的話題。那么原因是什么呢？我們應該采取什么對策來規(guī)范它？本文針對當前商品房預售市場存在的諸多問題，從商品房預售的相關法律法規(guī)入手，從法理角度分析了導致眾多商品房預售糾紛的法律法規(guī)漏洞，并就如何完善立法、加強管理和規(guī)范化提出了一些建議。1、 商品房預售的概念及相關法律規(guī)定，商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將在建商品房提前出售給買受人，買受人支付定金或房價的行為。商品房預售方法在《香港< < A/> >中首創(chuàng)。由于該房屋被“拆毀搗毀”，并分期分批預售給廣大投資者，如“落花”，商品房預售也被稱為“賣房花”。由于它能有效地解決房地產開發(fā)企業(yè)的前期資金投入問題，是目前廣泛使用的一種交易形式。在商品房預售過程中，由于項目較長，交易對象存在諸多不確定因素，購房者面臨的風險遠大于普通現房銷售的風險。購房者只能通過房屋預售合同獲得期待權，其權利的實現十分被動。為了保護購房者的權益，國家對商品房預售有嚴格的法律限制。其中,，《城市房地產管理法》第四十四條第一款、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二十三條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當具備下列條件：（一）已繳納全部土地使用權出讓金并取得土地使用權證書；（2） 持有《建設項目規(guī)劃許可證》、《建設許可證》；（3） 根據提供的預售商品房，開發(fā)建設投資已達到項目建設總投資的25%以上，并已確定建設進度和竣工交付日期；（四）已辦理預售登記和預售許可證已取得商品房證明。《城市房地產管理法》第44條第3款規(guī)定：“商品房預售收入必須用于相關建設項目《城市房地產管理法》第四十四條第二款規(guī)定：“商品房預售合同應當報送房地產管理部門和土地管理部門商品房預售由縣級以上人民政府登記備案部門按照國家《城市商品房預售管理辦法》第十條的有關規(guī)定辦理，開發(fā)企業(yè)應當與購房人簽訂商品房預售合同。預售人應當自合同簽訂之日起30日內向縣級以上人民政府房地產管理部門、土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二十七條第二款房地產開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發(fā)主管部門和土地管理部門備案。第三十三條預售商品房的買受人應當自商品房交付使用之日起90日內辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。今年4月28日，最高人民法院還發(fā)布了《關于審理商品房預售合同適用法律若干問題的解釋》ct爭端，將于今年6月1日生效