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商品房買賣合同的效力及無效合同的處理

來源: 律霸小編整理 · 2021-12-15 · 89人看過

房地產合同是許多合同中具有特殊中性性質的合同。該合同的訂立不僅應當符合民法通則和合同法的規定，還應當向有關土地管理部門和房地產管理部門辦理相關的審批登記手續，使該合同具有法律效力。2、《合同法》第56條規定，“無效合同或被撤銷的合同從一開始就沒有法律約束力。”第58條規定：“合同無效或者解除后，因合同取得的財產應當返還；無法返還或者沒有必要返還的，應當折價返還。有過錯的一方應當賠償對方因此遭受的損失。雙方都有過錯的，應當承擔相應的責任.“無效房地產合同也應按上述規定處理。綜上所述，無效合同的法律處理主要包括：（1）返還財產或折價賠償；（2）無過錯方也需要承擔一定的法律后果，但在具體處理中，應遵循以下原則。（1）公平原則房地產開發經營是一種民事活動，《民法通則》第四條規定，民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則，這一原則也應當適用于投資信托的處理不動產合同。如因未申請房屋租賃許可證導致租賃合同無效，租賃關系無效，承租人應將房屋返還給出租人，有過錯的出租人仍應賠償承租人的損失。然而，有一種情況不容忽視。承租人沒有過錯，但確實使用了出租人的房屋。它是一個實際受益人。應考慮無辜承租人應支付實際使用房屋的租金，這是公平合理的（租金可通過評估部門確定）。（2）避免累積訴訟原則在房地產合同糾紛案件中，往往存在多種法律關系，一種法律關系被認定無效后，會影響到其他法律關系，因此，在處理無效的房地產合同時，可以考慮將其協調為：盡可能全面，減少訴訟程序。例如，在權利確認的情況下，既有房屋抵押關系，也有房屋買賣關系。經認定買賣關系有效、抵押關系無效，不存在退房、賠償損失問題的，責令有關當事人暫停其他權利登記備案，以確保購銷關系的確認。

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