，《指導(dǎo)意見》已在審理二手房買賣糾紛案件中得到實(shí)施。

條例一

沒有房地產(chǎn)的交易不能視為無效合同。

城市房地產(chǎn)管理法第38條規(guī)定“未依法登記取得所有權(quán)證書的”，不得轉(zhuǎn)讓。市高級(jí)法院指導(dǎo)意見認(rèn)為，本規(guī)定不屬于《中華人民共和國合同法司法解釋》中最高人民法院關(guān)于合同無效適用的相關(guān)解釋，《指導(dǎo)意見》還規(guī)定，對(duì)于未來可能取得所有權(quán)的房屋買賣合同，法院不應(yīng)僅以賣方在簽訂合同時(shí)未取得房屋所有權(quán)為由宣告買賣合同無效。合同期滿，出賣人未取得房屋所有權(quán)，致使買受人不能轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

解釋

中國合同法明確規(guī)定合同無效。違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效

根據(jù)法律人士的說法，《城市房地產(chǎn)管理法》是一部行政法，相關(guān)規(guī)定旨在規(guī)范房屋交易的行政管理，而不是禁止交易關(guān)系。你可以拿到房簿，但是因?yàn)槟氵€沒有拿到房簿，這樣的銷售合同沒有按照規(guī)定備案的行為只是違反了行政法規(guī)。《指導(dǎo)意見》頒布后，相關(guān)法官認(rèn)為，不能以違反本規(guī)定為由認(rèn)定房屋買賣合同無效，《城市房地產(chǎn)管理法》中關(guān)于可以取得房產(chǎn)證但不能買賣房產(chǎn)證的規(guī)定將不再適用于司法審判

法官認(rèn)為，自《城市房地產(chǎn)管理法》中關(guān)于無房地產(chǎn)證不得轉(zhuǎn)讓。在過去的20年里，人們的生活發(fā)生了巨大的變化。事實(shí)上，沒有房地產(chǎn)證書的房子非常普遍。如果按照這一規(guī)定機(jī)械地判斷,不僅不利于解決社會(huì)矛盾,還可能引發(fā)新的矛盾。例如，買賣雙方在取得房產(chǎn)證之前買賣二手房。隨著房?jī)r(jià)的上漲，賣方在未取得房產(chǎn)證的情況下聲稱銷售合同無效。如果法院決定支持，將鼓勵(lì)賣方惡意違約。此外，這對(duì)買方是不公平的

第二條規(guī)定

只有一個(gè)人的名單才是出售房屋的有效名單。

法官表示，這種情況在目前的審判實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生。在看到房?jī)r(jià)上漲后，賣方后悔了，因此他以夫妻的名義起訴法院，單方面出售普通房屋，要求確認(rèn)銷售合同無效。過去，法院在審理此類案件時(shí)，承認(rèn)銷售合同對(duì)已辦理過戶手續(xù)的已售房屋有效，但未明確未辦理過戶手續(xù)的已售二手房是否有效，這將導(dǎo)致賣方以一對(duì)夫妻因房?jī)r(jià)上漲而私自出售普通房屋為由要求解除銷售合同的目的獲得成功，這對(duì)善意購房者是不公平的。后者在《指導(dǎo)意見》第三條中有明確規(guī)定

經(jīng)濟(jì)適用房銷售合同5年以下無效

<，法院可支持在相關(guān)政策法規(guī)規(guī)定的有限交易期內(nèi)買賣經(jīng)濟(jì)適用房

賣方轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同于2008年4月11日（含）前簽訂，在有限上市交易期限屆滿后，或者在一審法院辯論結(jié)束前，該房屋已具備上市交易條件的，由所購房屋轉(zhuǎn)讓合同約定的當(dāng)事人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，該合同可被視為有效

解釋

法官解釋了該條款，并表示上述條款定義了兩項(xiàng)內(nèi)容。首先，根據(jù)相關(guān)政策，經(jīng)濟(jì)適用房上市交易時(shí)間不得少于5年。因此，對(duì)于交易時(shí)間不足5年的經(jīng)濟(jì)適用房，如果買賣雙方起訴并聲稱買賣合同無效，法院可以予以支持。

其次，根據(jù)相關(guān)政策，4月11日之前簽訂了購買合同的已購買經(jīng)濟(jì)適用房，2008年按“舊辦法”掛牌出售

舊辦法規(guī)定，2008年4月11日前簽訂購房合同的已購經(jīng)濟(jì)適用房，取得房產(chǎn)證5年后，可按市場(chǎng)價(jià)格出售，業(yè)主應(yīng)按銷售價(jià)格的10%支付土地收入和其他價(jià)格。對(duì)于此類經(jīng)濟(jì)適用房，如果存在銷售糾紛，法院應(yīng)確定銷售合同有效。《指導(dǎo)意見》的上述規(guī)定完全符合政府關(guān)于保障性住房的政策

第四條規(guī)定

多銷售一套住房會(huì)引起糾紛。《指導(dǎo)意見》規(guī)定，當(dāng)出賣人出售一套以上的房屋且與買受人簽訂的購房合同為有效合同時(shí)，按以下順序確定誰將最終獲得房屋所有權(quán)：，已辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；二是未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但實(shí)際合法占用房屋的。此外，未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，房屋未依法占有的，法院應(yīng)當(dāng)全面考慮每一購房者的實(shí)際付款數(shù)額和先后順序、是否辦理了網(wǎng)上簽約、訂立合同的順序等因素。法官對(duì)該條款進(jìn)行了解釋，并表示在司法實(shí)踐中，開發(fā)商或二手房業(yè)主出售多套房屋的案件占一定比例，尤其是開發(fā)商“娶兩個(gè)女人”或“娶多個(gè)女人”的現(xiàn)象，媒體已經(jīng)多次報(bào)道。《指導(dǎo)意見》的上述規(guī)定明確了當(dāng)出賣人出售多套房屋，買受人要求法院確認(rèn)買賣合同的有效性時(shí)，如何最終確定誰擁有該房屋。根據(jù)《指導(dǎo)意見》，商品房銷售糾紛也將參照《指導(dǎo)意見》執(zhí)行。該條款還明確回答了如何裁決開發(fā)商出售一套以上房屋引起的糾紛

條例V

可以支持以借名購買房屋時(shí)向法院轉(zhuǎn)讓所有權(quán)<