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寧波
房屋抵押給擔保公司后能否買賣
一、房屋抵押給擔保公司后能否買賣
抵押過的房產，在不傷害抵押權人利益的前提下，是可以進行買賣的。但是在辦理過戶手續的時候，房管部門為了確保抵押權人權益，會要求先解除抵押，或者是由抵押權人提供書面同意房屋買賣的文件。
二、關于抵押期間房屋買賣的具體分析
根據《城市房地產抵押管理辦法》，已經設定抵押的房地產，經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。這就是說，已經設定抵押的房產是可以轉讓的，但轉讓的前提條件是要得到抵押權人的同意。反過來講，如果一處設定了抵押的房產，如果未經抵押權人同意而轉讓，在法律上應歸無效。同時購買了這種設有抵押權的房產對購買人來說也存在法律風險，一旦抵押權人要實現抵押權，購買人的風險就顯現出來。
《中華人民共和國擔保法》第四十九條第一款規定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況，抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。”
《最高人民法院關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第六十七條規定：抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權;取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償。
從最高院的這個司法解釋可以看出兩個重要觀點：一是發生這種轉讓抵押物的情況，得優先保護抵押權;二是受讓人可以選擇代替債務人清償債務，消滅抵押權。
也就是說，以被設定抵押權的房產為標的買賣，在充分保護抵押權人利益的前提下，可以有效。就這個觀點，《物權法》給出了更明確的結論。
《物權法》第一百九十一條規定“抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”
綜上我們可以知道，從買家的角度看，購買有抵押的房子，首先要跟抵押權方確認他們的態度，因為沒有他們的配合就無法辦理過戶手續;其次就算是抵押權人同意買賣，也一定會優先保障自己的債權得以實現，所以對于過戶的時間和程序要有充分的考量。更多的法律咨詢請到律霸網留言。
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