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房屋抵押給擔保公司后能否買賣

來源: 律霸小編整理 · 2021-01-15 · 1045人看過

一、房屋抵押給擔保公司后能否買賣

抵押過的房產,在不傷害抵押權人利益的前提下,是可以進行買賣的。但是在辦理過戶手續的時候,房管部門為了確保抵押權人權益,會要求先解除抵押,或者是由抵押權人提供書面同意房屋買賣的文件。

二、關于抵押期間房屋買賣的具體分析

根據《城市房地產抵押管理辦法》,已經設定抵押的房地產,經抵押權人同意,抵押房地產可以轉讓或者出租。這就是說,已經設定抵押的房產是可以轉讓的,但轉讓的前提條件是要得到抵押權人的同意。反過來講,如果一處設定了抵押的房產,如果未經抵押權人同意而轉讓,在法律上應歸無效。同時購買了這種設有抵押權的房產對購買人來說也存在法律風險,一旦抵押權人要實現抵押權,購買人的風險就顯現出來。

《中華人民共和國擔保法》第四十九條第一款規定:“抵押期間,抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的,應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況,抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的,轉讓行為無效。”

《最高人民法院關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第六十七條規定:抵押權存續期間,抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的,如果抵押物已經登記的,抵押權人仍可以行使抵押權;取得抵押物所有權的受讓人,可以代替債務人清償全部債務,使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償。

從最高院的這個司法解釋可以看出兩個重要觀點:一是發生這種轉讓抵押物的情況,得優先保護抵押權;二是受讓人可以選擇代替債務人清償債務,消滅抵押權。

也就是說,以被設定抵押權的房產為標的買賣,在充分保護抵押權人利益的前提下,可以有效。就這個觀點,《物權法》給出了更明確的結論。

《物權法》第一百九十一條規定“抵押期間,抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的,應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務人清償。抵押期間,抵押人未經抵押權人同意,不得轉讓抵押財產,但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”

綜上我們可以知道,從買家的角度看,購買有抵押的房子,首先要跟抵押權方確認他們的態度,因為沒有他們的配合就無法辦理過戶手續;其次就算是抵押權人同意買賣,也一定會優先保障自己的債權得以實現,所以對于過戶的時間和程序要有充分的考量。更多的法律咨詢請到律霸網留言。

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楊磊律師,畢業于甘肅政法學院民商法學院,法學學士學位,于畢業當年通過國家司法考試。畢業后即在律師事務所從事法律工作。具有良好的正規法學教育背景,較豐富的律師實務經驗、深厚的法學理論素養。辦案認真、負責,能夠準確把握案件法律關系的重點;為人和善,能與當事人建立良好的溝通。

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