所謂“陰陽合同”，是指業主和租戶雙方為達到避稅或其它目的，向有關部門登記時用一張合同，通過少報租金或少報面積的方式，降低租賃合同標的，報低租金少納稅，稱為“陽合同”;業主與租戶另簽一份合同，作為實際支付租金的合約并實際履行，稱為“陰合同”

超低租金設陷阱月租相差一萬元

近日丁先生帶著這兩份合同找到我，他告訴我，自己一不小心掉進了業主設下的陷阱，業主表面上簽訂一份正式的租賃合同將他套進去，待他花錢裝修完后，又提出重新簽訂一份合同，讓他欲罷不能。丁先生決定將業主簽訂一陰一陽合同的伎倆披露出來，提醒租戶謹慎租房。

丁先生過去在龍崗做專業美發設計，去年4月，他決定到羅湖開一家專業美發店。正好一家美發店欲轉租，40平方米的商鋪每月只需4000元租金，丁先生二話沒說就與業主唐先生到房屋租賃管理所簽約。但丁先生發現，不知對方是有意還是無意，在填寫“出租方”一欄時，業主卻寫上了妻子張某的名字，而“承租方”填上的也是該美發店過去一個租戶的姓名。

丁先生立即對此提出異議，但業主唐先生稱，這樣就不用重新更換營業執照，可以為丁先生省去一筆錢?！白赓U合同”約定，2004年6月1日開始交付使用，業主交付商鋪時，可以向丁先生收取3個月租金數額的租賃保證金，即1.2萬元。該合同還約定出租方負責支付租賃房地產所用土地的使用費及基于房地產租賃產生的稅款、房屋租賃管理費。

辦完手續，商鋪交付使用，丁先生滿心歡喜地對商鋪進行裝修，并購置了各種專業美容美發設備，前后花了10多萬元，丁先生準備開業時，業主唐先生突然提出要重新簽訂一份“租約”，丁先生發現這份早已擬好的合同與正式的租賃合同完全不同，月租金突然漲到了1.4萬元，而且從2006年5月開始，租金又漲至每月1.42萬元。合約還要求“租用期間的稅費包括出租稅都由丁先生支付”。這次出租方的名字寫上了真正的業主唐先生。按照這份合同，本應由業主承擔的稅費全部轉嫁到了丁先生頭上，三年租期下來，丁先生應當交納租金為50多萬元。丁先生給記者算了一筆賬，如果按照正式的《房屋租賃合同》，承租三年租金不過14萬多元，比私下約定的少36萬多元，如此算來，逃避的這部分稅是相當可觀的。丁先生告訴記者，業主唐先生擁有多個商鋪出租，每年逃稅的數目不少。

丁先生最后同意簽訂這份合同，他告訴記者，自己考察過附近的商鋪，每月1.4萬元租金按當時的市場行情也不是很貴，雖然業主欺騙自己，但自己為裝修店鋪已花了10多萬元，1.2萬元保證金也已交給對方，如果不簽，恐怕會血本無歸。而且業主唐先生稱這樣做只是為了少繳稅，因為月租超過4000元，稅金更高。

今年以來，丁先生租住的商鋪所在地段變得十分蕭條，周圍商鋪紛紛降低，有的商鋪同樣面積也只需幾千元，丁先生感到生意難以為繼，于是向業主唐先生提出降低租金，但遭到拒絕，丁先生說，他已經不想再按1.4萬元月租的那份合同履約了。

直擊:

中介公司為逃稅教客戶簽假合同

針對部分業主以少繳稅吸引租戶簽訂“陰陽合同”的現象，記者隨同一位投訴人魏先生走訪了一中介公司，提出承租一套月租5000元的商鋪。魏先生對其中一家商鋪表現出濃厚興趣，經過一番洽談，中介同意每平方米降500元出租，即整個商鋪每月租金4500元，稅金另付。

這時魏先生故意說：“租金太貴了，到時候稅金都不少。”中介公司立即提出：“您先跟我們簽一份租金為4500元的合同，然后我們會在正式的租賃合同范本上將租金寫成1000元。這樣就可以少繳稅，說不定以后你的營業稅也可以少交，雙方獲利。”這時魏先生表示，寧可多繳稅也要將真正的金額反映在正規的合同上，這時中介公司就說，真正的業主不在家。

魏先生告訴記者，自己因為工作關系經常與中介打交道，這種簽訂“陰陽合同”的做法十分普遍，在房地產交易中也很多見。他提醒，中介公司在交易過程中吃差價，買主應當做到不偏信中介公司“少繳稅費”等說辭，堅持做到與真正的房主買賣雙方見面。同一套房子兩個合同，兩種租金，勢必給可能產生的糾紛帶來嚴重后果，公證合同不能是不同的兩個文本，否則就是無效的，而雙方實際成交價與合同不符，以后如果產生糾紛的話，會造成很多不必要的麻煩。

說法:

“陰陽合同”違法一經發現要罰

東門房屋租賃管理所的盧*長告訴記者，這種情形生活當中不少見，前不久，市地稅部門已正式發文，從今年開始將對房屋租賃稅率適當調減，并按綜合稅率的辦法進行征收。而事實上租賃雙方簽訂“陰陽合同”必然要承擔很大風險，最后得不償失。

盧先生說起前不久處理的一件“陰陽合同”糾紛：去年葉某與一租戶以口頭合同約定的形式，出租了位于東門商業街的一個商鋪，當時約定每月租金5000元，為取得營業執照，雙方又到東門房屋租賃管理所簽訂了為期10個月、月租為1500元的《房地產租賃合同》。起先租戶還很自覺，做了三個月后可能生意不景氣，就找借口拒絕交租，雙方為此鬧到東門房屋租賃管理所，經過調解，最后租戶同意以每月5000元交租金，但葉某還是被處罰，而且最后還補交了稅款。

有關律師建議，針對中介交易“陰陽合同”，可以將房屋租賃合同公布上網，這樣，房屋租賃能否買賣、租金多少、房價多少皆一目了然。實行合同網上備案能有效規范房地產租賃雙方的行為。

專家說法：“陰陽合同”法律不容

房屋租賃的“陰陽合同”現象涉及許多法律問題，我市鹽田區法院研究室禹-明先生向記者進行了深入剖析。

關于房屋租賃的管理規定

首先是房屋租賃合同需要到房屋租賃管理部門登記或備案?！渡钲谑谐鲎馕莨芾砣舾梢幎ā返谄邨l規定：房屋租賃當事人應于房屋租賃合同簽訂后10日內到房屋租賃管理部門登記或者備案;房屋租賃合同變更或解除后，有關當事人應于變更或解除合同之日起10日內向房屋租賃管理部門提交有關證明材料，辦理相關登記或者備案等手續。

其次房屋出租需要依法繳納稅金?！渡钲谑谐鲎馕莨芾砣舾梢幎ā返谑藯l規定：房屋業主將房屋出租的，應當到房屋所在地地方稅務部門辦理稅務登記。房屋出租人與承租人訂立租賃合同后，應于10日內向地方稅務部門申報納稅。

“陽合同”沒有法律效力

“陽合同”即在房屋租賃關系中，由雙方簽訂向有關部門備案的那一份合同。這一份合同反映了雙方真實的意愿，符合合同成立的形式要件。但是，這一份合同的是在于通過虛假降低合同標的———租金的方式，欺騙登記部門，從而達到少繳稅金的目的。這一做法客觀上損害了國家利益，違反了我國稅收法律法規，因而是無效的，不具有確定雙方權利義務關系的效力。

《合同法》第52條規定：“有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。”這里的“陽合同”就屬于典型的第(二)款所指“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”，因而是無效的，是不受法律保護的。

實際履行的“陰合同”留下隱患

這里的陰合同即房屋租賃雙方當事人私下簽訂、實際履行的合同。這一份合同充分反映了雙方當事人的真實意愿，并為雙方所實際履行。對此合同，存在有效與無效兩種意見的分歧。分歧的原因在于一是未經登記，是否符合合同成立的形式要件?二是這一合同是否也屬于前一情況所指“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”?

首先，《深圳市出租屋管理若干規定》第七條規定：房屋租賃當事人應于房屋租賃合同簽訂后10日內到房屋租賃管理部門登記或者備案。這里僅指出，房屋租賃合同需要備案，而沒有強制性的規定登記或備案是合同生效的必要條件。因而，未經登記不影響合同的效力。

其次，《合同法》52條第(二)款所指“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”應當理解為訂立合同本身的行為，而不是指合同的履行過程中客觀上會造成什么樣的后果。這一合同雖然客觀上存在“串通”的情況，但合同內容本身不存在“惡意串通”，目的仍在于約束雙方的權利義務關系，是雙方權利義務關系的真實記載，也為雙方所實際履行。此時的合同已經成立并且生效，至于合同的一方主體沒有履行行政法規所規定的將該合同如實登記并依法繳納稅金的義務，并不影響合同的效力，后一行為屬于一般的偷稅行為。

基于此，這里的陰合同應該是已經生效并成為雙方當事人必須遵守的契約，盡管它一開始就留下了制造麻煩的隱患。

給簽訂“陰陽合同”的當事人提個醒

首先，雖然陰合同具有合同的效力，可以成為確定雙方民事權利義務關系的基礎。但是這一做法卻嚴重違反了我國稅收管理規定。如果屬于一般偷稅行為，行政機關有權給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數額巨大，則可能構成犯罪，不僅房屋的出租人要承擔刑事責任，房屋的承租人也可能因共犯關系而面臨牢獄之災。

其次，在陽合同的基礎上再搞一個陰合同，雖然可能一時僥幸逃過納稅，但由于因合同未經登記、很不規范、約定不明甚至只是口頭約定等情況，在履行過程中一旦發生糾紛，雙方就很難說清楚誰是誰非，結果只能是“機關算盡太聰明”，反誤了自己的錢財。