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寧波
某房屋租賃合同糾紛案
2001年1月，**港公司訴至原審法院稱，我公司與**大廈公司簽訂租賃合同，約定由我公司承租**大廈公司五層2789平方米場地用以經營網絡及相關產品，租賃期三年，第一年度租金為720萬元人民幣。在合同履行中，我公司依合同向**大廈公司交納風險抵押金人民幣180萬元，并對承租場地進行裝修、招租，按時交納了租金。2000年12月15日，我公司向**大廈公司提出逾期交納租金的請求，而**大廈公司在我公司并不知情的情況下，于2001年1月4日私自召集我公司出租的租戶開會，要求租戶自當日起直接與**大廈公司簽訂合同，將租金交給**大廈公司。同月12日**大廈公司單方面解除合同，并于16日強行封閉華威大廈五層，造成我公司及租戶無法正常經營，失去了對承租場地的經營權及管理權，租賃合同已無法繼續履行。故請求與**大廈公司解除租賃合同，由**大廈公司退還我公司支付的風險抵押金180萬元，賠償因其違約給我公司造成的各項損失合計1545390元。對**大廈公司的反訴請求，我公司只同意補付2000年12月份的租金60萬元。
**大廈公司在原審法院辯稱，**港公司未按合同規定的時間交納2000年12月份的租金，已構成違約;我公司曾兩次發出書面通知，要求**港公司按約定交納租金，**港公司均未予任何回復。在合同已沒有繼續履行之可能的情況下，我公司向**港公司發出解約通知，并要求其于1月15日交還場地。因**港公司于1月16日未提出異議，故我公司于當日17時要求其人員撤離場地，為保證其它樓層正常經營及公共安全，我公司于當日18時關閉了顧客通道，保留公共通道。這是我方工作人員的正常管理活動，談不上強行進入場地。現我公司五層仍由**港公司之租戶經營。我公司同意解除與**港公司的租賃合同，但由于雙方合同中有風險抵押金轉化為違約金的規定，故不同意返還180萬元風險抵押金;且**港公司的裝修、制作未經我公司同意，與我方無關，我公司不同意賠償。同時，我公司反訴要求**港公司按每月60萬元，支付2000年12月起至合同解除之日止的租金、違約金180萬元(含滯納金及賠償金)及其租賃期間的電話費35316.83元。
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