基本案情?

某村有一棟已停用多年的村辦廠房。２００１年１２月６日，該村村委會(huì)主任王某經(jīng)村黨小組長會(huì)議決定（未召開村民大會(huì)），以村委會(huì)的名義與鄰村祝某簽訂房屋買賣合同，將廠房作價(jià)２萬元賣給祝某。半年后，以黃某為代表的３９０戶村民以房屋買賣合同無效訴諸法院。

?爭議焦點(diǎn)?

黃某等村民認(rèn)為，根據(jù)村民委員會(huì)組織法的有關(guān)規(guī)定，村委會(huì)與第三人祝某買賣房屋的行為未經(jīng)村民大會(huì)討論決定，違背了村民的共同意愿，屬任意處分集體財(cái)產(chǎn)行為，買賣合同應(yīng)屬無效。

村委會(huì)認(rèn)為，出賣廠房前已經(jīng)村黨小組長會(huì)議決定，買賣合同有效。另外，黃某等村民起訴村委會(huì)，其主體資格不符。

第三人祝某認(rèn)為，其與村委會(huì)沒有存在惡意串通等情況，依照合同法的規(guī)定，房屋買賣合同應(yīng)屬有效，村民不能以合同無效來對(duì)抗其善意取得。至于村民認(rèn)為村委會(huì)處分集體所有的財(cái)產(chǎn)未經(jīng)村民大會(huì)討論決定，那是村民與村委會(huì)之間的事，不能對(duì)抗善意的買主。

?法理解析?

一、村委會(huì)與他人簽訂房屋買賣合同是否必須經(jīng)村民大會(huì)討論決定

根據(jù)村民委員會(huì)組織法的有關(guān)規(guī)定，村民委員會(huì)是村民自我管理、教育、服務(wù)的基層群眾性自治組織，有權(quán)依照法律規(guī)定管理村民集體所有的土地和其他財(cái)產(chǎn)，但對(duì)涉及村民利益的重大事項(xiàng)，必須經(jīng)村民大會(huì)討論決定，方可辦理。本案中，該村村委會(huì)在未召開村民會(huì)議，未征得多數(shù)村民的同意的情況下，將集體所有的廠房出售，超越了法律賦予的權(quán)利，損害了村民的切身利益。村委會(huì)與祝某簽訂的房屋買賣合同違反了村民委員會(huì)組織法的規(guī)定，當(dāng)屬無效。

二、村民代表是否可以起訴村委會(huì)

根據(jù)村民委員會(huì)組織法的規(guī)定，村民委員會(huì)向村民會(huì)議負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，有五分之一的村民聯(lián)名可以要求罷免村民委員會(huì)成員。此外，該法還規(guī)定了村民有向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府及縣政府等有關(guān)部門反映有關(guān)情況的權(quán)利，但對(duì)村委會(huì)損害村民利益，村民是否可以起訴沒有明文規(guī)定。從法理上講，村民在其利益受到損害時(shí)，其有權(quán)請(qǐng)求司法保護(hù)。物權(quán)法（草案）討論稿第五十九條明確規(guī)定：“……集體經(jīng)濟(jì)組織的管理人員作出的決定違反法律、章程等有關(guān)規(guī)定，侵害集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)益的，該集體經(jīng)濟(jì)組織的成員可以通過訴訟等方式維護(hù)集體所有權(quán)以及成員的權(quán)益”。該案中，村委會(huì)在未經(jīng)村民會(huì)議討論決定的情況下，便將廠房出售，違反了法律規(guī)定，侵犯了村民的合法權(quán)益，村民代表有權(quán)向法院起訴村委會(huì)。

三、善意取得是否成立

善意取得發(fā)端于日耳曼法的“以手護(hù)手”原則，即“任意授予他人以占有，除得向相對(duì)人請(qǐng)求返還外，對(duì)于第三人不得追回，唯得相對(duì)人請(qǐng)求損害賠償”。善意取得制度的建立目的在于保護(hù)交易安全，賦予善意第三人享有對(duì)抗原財(cái)產(chǎn)所有人的所有權(quán)。善意取得的成立必須具備以下四個(gè)要件：１．受讓人在轉(zhuǎn)讓時(shí)不知道或不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)；２．以合理的價(jià)格有償轉(zhuǎn)讓；３．轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)已登記或轉(zhuǎn)讓的動(dòng)產(chǎn)已交付給受讓人；４．法律不禁止或者不限制轉(zhuǎn)讓。從本案看，作為第三人的祝某，其應(yīng)當(dāng)知道，購買村民集體所有的房屋與購買自然人或法人的房屋有所不同，村委會(huì)處分房屋必須經(jīng)村民大會(huì)討論決定這一前提程序，其在簽訂合同之前也有義務(wù)和責(zé)任了解這些情況。綜上，祝某的善意取得不成立。

羅水平