【案情】

2006年5月16日，位于中國避署勝地信陽市雞公山下的李家寨鎮(zhèn)某某村民委員會（以下簡稱某某村委會）與到此洽談投資鄭州市客商蘇某某簽訂一份租賃林地合同。合同約定：某某村委會將本村集體所有的8500畝山林以30000元的價格“出租”給蘇某某開發(fā)經(jīng)營，租期限為70年。某某村委會主任殷某某代表該村委會簽名，并加蓋該村委會公章，蘇某某亦簽名確認。同年11月24日，雙方通過信陽市浉河區(qū)公證處辦理了合同公證書。同年12月23日，蘇某某通過信陽市浉河區(qū)林業(yè)局取得了林權證。2008年6月5日及10月15日由殷某某出具收條，先后兩次共收到蘇某某所付“租金”30000元。某某村全村共4個村民組43戶共150人的村民得知上述情況后，認為某某村委會和蘇某某的行為侵犯了其合法權益，劉某某等27戶村民自發(fā)組織，于2010年6月向浉河區(qū)法院提起訴訟，要求確認某某村委會與蘇某某簽訂的合同無效。

【分歧】

河南省信陽市浉河區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，此案的關鍵在于認定某某村委會與蘇某某簽訂的合同性質是土地租賃合同還是土地承包合同。農村土地租賃合同是農村土地所有權人或使用權人與承租人簽訂的就農村土地的占有、使用及收益等權利進行約定的合同。農村土地承包合同是指農村集體土地所有權人或使用權人與承包人就土地的占有、使用及收益等權利進行約定的合同。從概念上看，此兩種合同并無大的區(qū)別，但二者在合同主體及期限等內容方面均有明顯不同。農村土地作為特殊的資源，國家對有關其占有、使用及收益等權利以立法形式作了明確規(guī)定。《土地承包合同》就土地租賃和土地承包及其成立條件均有評細規(guī)定。《土地承包合同》第3條規(guī)定：“國家實行農村土地承包經(jīng)營制度。農村土地承包采取農村集體經(jīng)濟組織內部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，可以采取招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包”，第32條規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或其他方式流轉”。依照上述規(guī)定可以看出，農村土地經(jīng)營只能采取承包經(jīng)營制，而不能采取租賃經(jīng)營制。允許存在的土地租賃也只能是家庭承包后的承包方的對外出租，屬于土地承包經(jīng)營權流轉的范疇，而不能由農村土地所有權人即發(fā)包方對外出租。亦即出租人只能承包土地后的承包人，而不能是作土地所有權人的發(fā)包人。據(jù)此規(guī)定，本案中某某村委會作為集體林地所有權人的代表組織，顯然無權與蘇某某簽訂林地租賃合同。《土地承包法》對不同的土地的承包期限作出了明確的規(guī)定。第20條規(guī)定“林地的承包期為30年至70年”。本案中，某某村委會與蘇某某簽訂的合同中亦約定蘇某某的開發(fā)經(jīng)營權為70年，而據(jù)《合同法》一般固定資產(chǎn)的租賃期限不得起20年。此合同期限系明顯依據(jù)《土地承包法》而約定的。從蘇某某所取的林權證所載明的內容看，“該林系某某村委會所有，蘇某某在承包期內具有山林開發(fā)使用權……”，由此亦可證明蘇某某據(jù)合同所取得的權利實為農村土地承包經(jīng)營權，其與某某村委會所簽訂的林土租賃合同實為土地承包合同。依照《土地承包法》第47條及第48條規(guī)定，“以其它方式承包農村土地，在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先承包權”，“發(fā)包方將農村土地發(fā)包本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包，應當事先經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或三分之二以上的村民代表同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準……”。某某村委會在承包人不是某某村村民的情況下，既召開村民大會亦未召開村民代表會議集體研究決定此發(fā)包林地事項，即擅自以30000元的明顯低價將集體林地8500畝以70年的最長期限承包給本集體經(jīng)濟組織外的蘇某某開發(fā)經(jīng)營，顯然違反《農村土地承包法》，侵害了本村全體村民的合法權益。合同書雖經(jīng)公證，但并未涉及合同簽訂是否符合法定程序、是否侵害他人利益的問題。據(jù)《合同法》第52條（五）項規(guī)定，“違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效”。某某村委會與蘇某某簽訂合同書違反了“民主議定程序”這一法律強制性規(guī)定，應為無效合同。盡管蘇某某進行了合同公證且已據(jù)合同取得了林權證，也不能因此而認定合同合法有效。

【評析】

據(jù)以上分析，我們可以看出，某某村委會無權出租本村集體林地，其與蘇某某所簽訂的林地租賃合同實屬為規(guī)避《土地承包法》有關強制性規(guī)定而簽訂的土地承包合同，違反了《土地承包法》關于合同主體、簽訂程序等方面的強制性規(guī)定，屬無效合同。2010年8月10日，浉河區(qū)法院依法判決某某村委會與蘇某某簽訂的林地租賃合同無效，雙方均未上訴，南田村委會退蘇某某款30000元。