以房抵債合同效力是如何的

【摘要】

以房抵債合同指借貸關(guān)系中的雙方當事人在簽訂了借貸合同之后，再擬定一份商品房買賣合同，其目的在于若借款人到期不能償還借款，則履行房屋買賣合同，借款人要直接將房屋轉(zhuǎn)讓給出借人，以此抵償借款。實踐中，此類案件中的原告絕大多數(shù)都是以履行買賣合同為訴求來提起訴訟，但是法院在審理的過程中發(fā)現(xiàn)，該類案件都是在買賣合同之下隱藏著真實的借貸關(guān)系，而當事人簽訂買賣合同實則是為借貸合同提供擔(dān)保之用。如何認定此類房屋買賣合同的效力問題，在理論和司法實務(wù)界都沒有一個統(tǒng)一的做法。本文將從立法原意與司法實務(wù)方面做進一步探討。

一、依據(jù)《解釋》?第?24?條對合同效力問題的理解

如果從代物清償預(yù)約的角度，并結(jié)合《民間借貸解釋》第24?條來解釋合同的效力。?第?24?條第?1?款第?1?句規(guī)定對于以擔(dān)保型買賣合同立案的，應(yīng)該按照民間借貸關(guān)系審理;第?2?款規(guī)定不履行生效判決的，可以申請拍賣標的物。由此可以推斷在這里認定拍賣標的物并非作為一般責(zé)任財產(chǎn)而是作為代物清償預(yù)約的標的物被執(zhí)行。因此，通過從代物清償預(yù)約的角度并結(jié)合司法解釋的規(guī)定，看到立法者對擔(dān)保型買賣合同效力的潛在態(tài)度：雖然第?1?款在表上規(guī)定要按照民間借貸案件來處理，買賣行為歸于無效，但是第?2?款通過規(guī)定拍賣標的物的方式，默認了合同約定的代物清償預(yù)約行為有效。通過《民間借貸解釋》?第?24?條的規(guī)定，可以反映出立法者還是尊重了債權(quán)人和債務(wù)人之間約定，體現(xiàn)了意思自治的原則，平衡了當事人之間的利益，這是一種折中的選擇路徑。

二、具體司法實務(wù)中的對于合同效力問題的認定

這類型的案件的審理結(jié)果按照時間劃分的話，在民間借貸的司法解釋出臺以后，法院在裁判時則依照《民間借貸解釋》的第24條的規(guī)定來審理，規(guī)避了對于合同效力的認定問題，那么相應(yīng)的在司法裁判文書中，也未提及合同的效力問題，法官也并不會對效力問題來發(fā)表自己的裁判意見。雖然《民間借貸司法解釋》的出臺為民間借貸合同與買賣合同混同的情形提供了具體的審理思路，但是對于合同效力認定的這一法律問題仍是長久以來需要盡快解決的。而筆者在閱讀民間借貸司法解釋出臺以前的案件的裁判文書中，各地法官對于此類合同效力問題的認定問題是各抒己見，總結(jié)法官的觀點對于全面認識合同效力問題是也一個很好的借鑒。

(一)認定以房抵債合同無效

在裁判文書中持以房抵債合同無效的法官對于合同效力的認定思路具體體現(xiàn)為三種：一是認定“名為買賣，實為借貸之擔(dān)保”，否定買賣合同的效力，進而以該借貸擔(dān)保存在流質(zhì)條款為由主張擔(dān)保無效;二是先否定買賣合同的效力，然后排除該擔(dān)保中無效的流質(zhì)條款，并主張該擔(dān)保違背物權(quán)法定原則而無效;三是先否定買賣合同的效力，然后排除擔(dān)保中無效的流質(zhì)條款，同時強調(diào)“合同中部分條款的無效不影響其他有效部分的效力”，進而肯定當事人之間成立一種非典型擔(dān)保關(guān)系，或在肯定非典型擔(dān)保的同時，剔除其中所含無效的流質(zhì)條款。

總的來說，筆者認為，有效成立的合同才有履行的必要和可能，缺乏真實意思表示的合同不能認定為有效的合同。因此，以房抵債的?“擔(dān)保型買賣合同”?的簽訂并沒有反應(yīng)當事人的真實意思表示，而是一種代物清償預(yù)約，違反了《物權(quán)法》中關(guān)于流質(zhì)擔(dān)保條款的禁止性規(guī)定。如果承認合同具有效力，則突破了物權(quán)法定原則，破壞了法律體系的完整性。因此，買賣合同中關(guān)于通謀虛偽的意思表示無效，但是隱藏有其他法律行為的，應(yīng)適用關(guān)于其他法律行為的規(guī)定。

(二)認定以房抵債合同有效

某些法官認為，這種設(shè)定買賣合同的擔(dān)保形式并未違反《合同法》中的強制性規(guī)定，也未違反《物權(quán)法》第15條所確立的原因行為與物權(quán)變動行為相區(qū)分原則。這些法官在案件中更加重視對契約自由原則的適用，尊重當事人的意思自治，并承認了這種擔(dān)保合同的效力。同時，對于買賣行為是否進行了公示以及公示的方式并不影響合同的效力。因此，可以看出法官承認了當事人之間簽訂的買賣合同具有擔(dān)保的作用，其目的也是為了保證債權(quán)的實現(xiàn)。

三、以房抵債合同效力的認定意見

通過分析《民間借貸解釋》第24條可以得知最高院在處理該類案件時，對于以房抵債合同效力問題，同傳統(tǒng)的讓與擔(dān)保一樣，未作出明確地表示。從最高院對該條司法解釋的理解與適用中可以看出，對合同的效力并不肯定也不否定，只是在借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)時，出借人不能直接取得擔(dān)保標的物的所有權(quán)，而應(yīng)通過申請拍賣標的物以償還債務(wù)，即該條一方面肯定了擔(dān)保標的物的擔(dān)保效力，另一方面也限制了出借人優(yōu)先受償?shù)臈l件和方式。

筆者認為，法院在認定以房抵債合同效力的過程中會依據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定，并結(jié)合原、被告雙方的意見，運用邏輯推理和日常的經(jīng)驗法則，還原事實并形成心證。筆者認為，運用目的解釋的方法來認定合同的效力更為恰當，因為雙方當事人在簽訂以房抵債合同時，其所從事的民事行為都是為了追求自己利益的最大化，簽訂的買賣合同就是為了擔(dān)保原債權(quán)債務(wù)，在屆期不能償還債務(wù)的情況下，通過合同這個媒介來實現(xiàn)以物抵債。因此，法院應(yīng)認定該類買賣合同的效力，尊重私法領(lǐng)域的意思自治。

綜上，筆者認為，應(yīng)由法官行使自由裁量權(quán)來認定合同效力。雖然《合同法》并未明確這類合同為典型合同，但是在諸多的規(guī)范性法律文件中都間接對這類合同進行了規(guī)定并認定合同的效力。如最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》第57條認可了以物折價清償債務(wù)的效力，并且在執(zhí)行程序中，法律也明文規(guī)定了以物抵債。對于實現(xiàn)這類合同時，可能遇到價值隨著市場行情有所波動，但是只要物的價值在正常的市場波動的合理范圍之內(nèi)，可以認定雙方在達成合意之時能夠判斷今后的價格趨勢。如果確實存在了明顯不合理的價格顯失公平的情況，可依據(jù)合同可撤銷的原理進行處理，而并非直接認定合同無效。

以上知識就是小編對“以房抵債合同效力是如何的”問題進行的解答，對于以房抵債合同效力問題，同傳統(tǒng)的讓與擔(dān)保一樣，未作出明確地表示，貸款人無力還債時，出借人不能直接取得擔(dān)保標的物的所有權(quán)，而應(yīng)通過申請拍賣標的物以償還債務(wù)。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進行法律咨詢。