【案情】

2012年12月11日，原告徐某與被告饒某簽訂《二手房買賣合同》一份，約定由被告饒某將某房產轉讓給原告徐某，房屋價款為人民幣450000元，雙方還約定由徐某支付饒某購房定金20000元。后徐某依約支付了饒某購房定金20000元。2013年1月3日，被告饒某將該房屋轉讓給案外人張女士并辦理了房屋過戶登記。2012年3月28日，原告徐某將被告饒某起訴至本院，要求被告饒某根據《二手房買賣合同》和定金罰則雙倍返還定金。而被告饒某則抗辯稱，因為其本人在出賣該房屋時未征得房屋共有人也即其妻子的同意，損害了其妻子的合法權益，且未征得其妻子的事后追認，該合同無效，故徐某無權要求雙倍返還定金。

【分歧】

本案在審理過程中，關于原告徐某與被告饒某簽訂的《二手房買賣合同》的效力問題，出現了兩種意見：

第一種意見認為，原告徐某并未善意第三人，涉案房產屬于被告饒某及其妻子共同所有，原告徐某與被告饒某簽訂的《二手房買賣合同》損害了饒某妻子的合法權益，因饒某處分房產的行為未得到其共有人也即其妻子的追認，故該合同無效。

第二種意見認為，根據房產證上的記載，被告饒某為房產的所有權人，根據物權公示原則，原告徐某有理由相信出賣人是房屋的唯一所有權人，為了保護交易安全，故原告徐某與被告饒某簽訂的《二手房買賣合同》有效。

【評析】

筆者同意第二種意見，理由如下：

(一)法律秩序分為靜態安全和動態安全，在物質資源極其豐富、物質流轉極其頻繁的市場經濟時代，物權法定紛止爭的功能應更加側重于保護物的動態安全，這是由于物權所有人對于物的利用往往是有限的，只有通過物的交換和流轉才能實現物的效用最大化所決定的。可以說，在現代市場經濟時代，物的靜態安全已經讓位給物的動態安全，維護交易安全是法律所追求的更高價值目標。那么，從制度設計層面上講，在物權轉讓場合，促進物的流轉，保護物的動態安全即保護交易第三人的利益成為必要。

在房地產交易過程中亦然，房屋買受人對于房屋出賣人是否有權處分房屋也僅負有形式審查義務，并沒有實質審查義務，也即沒有義務去審查該房屋在實質上是否屬于房屋登記所有人與其他主體的共同財產。如果要求買受人從實質上去審查出賣房屋是否為登記所有人與其他主體的共同財產，將不利于鼓勵交易，也將增加交易成本。本案中，涉案房屋登記在被告饒某名下，根據物權公示原則，原告有理由相信被告是唯一的所有權人，有權處分房產，為了保護交易第三人的合法權益，促進物的流轉，實現物的動態安全，應認定《二手房買賣合同》為有效，雙方均應嚴格履行。

(二)從家事代理制度上考量，行為人本人無代理權，但基于家庭成員間的特殊身份關系而在表面上令人相信其有代理權，其法律后果同有權代理應由被代理人承擔相應的法律責任，家事代理制度一般發生在夫妻之間。本案中，被告饒某在與原告徐某簽訂《二手房買賣合同》時，被告饒某與其妻子存在夫妻關系，基于饒某與其妻子特殊的身份關系，原告徐某有理由相信饒某有權代理其妻子，簽訂《二手房買賣合同》的后果饒某的妻子亦應承擔。從這個角度上說，也應認定《二手房買賣合同》有效。

綜上，原告徐某與被告饒某簽訂的《二手房買賣合同》屬于有效合同，原、被告雙方均應恪守。原告徐某依約支付了定金，履行了合同約定的義務，但是，被告卻單方違約，將涉案房屋轉讓給案外人，導致原告購買房屋的目的不能實現，并導致了《二手房買賣合同》在事實上解除，合同解除的過錯責任在于被告饒某，因此，被告饒某應根據定金罰則，雙倍返還原告徐某定金40000元，故原告徐某的訴訟請求具有相應的事實依據和法律依據，應予支持。