合同約定的解除條件是否合法

《合同法》第四十五條規(guī)定：“當(dāng)事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。當(dāng)事人為自已的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就;不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。”

案例背景

2010年5月20日肖某將位于廣州市的一套自有房屋出租給孫某居住，租賃期限三年，于2013年5月19日期滿。

2011年8月肖某決定出賣上述房屋，孫某即表示愿意購買，雙方達(dá)成口頭協(xié)議約定房價(jià)166萬元。

2012年8月，孫某付清了全部房款。

2012年9月10日，雙方簽訂《房屋買賣合同》，約定雙方達(dá)成買賣合同且孫某已付清全款，同時約定，由于不辦理過戶給孫某造成巨大風(fēng)險(xiǎn)(因限購不能購房且水電費(fèi)等有關(guān)單位仍向其催收)，“甲方(肖某)限期乙方(孫某)在協(xié)議簽訂之日起兩個月內(nèi)辦理完畢過戶手續(xù)，若逾期不辦理，甲方有權(quán)終止買賣，將房屋另行出售他人”。

2012年10月15日，孫某出具聲明稱，表示難以在兩個月內(nèi)辦理完畢全部手續(xù)。

2012年12月10日，肖某發(fā)出解除合同通知書，孫某起訴要求繼續(xù)履行合同并辦理過戶，肖某反訴要求解除合同。

法院判決

一審法院認(rèn)為：原告孫某(反訴被告)與被告肖某(反訴原告)于2012年9月10日簽訂的《房屋買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，未違反法律規(guī)定，合法有效。雙方均應(yīng)嚴(yán)格依約履行合同。雙方在合同中約定：“兩個月內(nèi)辦理完過戶手續(xù)，否則出賣人有權(quán)解除合同，將房屋另售他人。”現(xiàn)反訴被告未在兩個月內(nèi)辦理完畢過戶手續(xù)，約定的解除條件成就，反訴原告有權(quán)行使解除權(quán)。對于反訴原告已收取的反訴被告的房款應(yīng)予退返。

據(jù)此，依照XXX，判決如下：

一、解除反訴原告肖某與反訴被告孫某于2012年9月10日簽訂的《房屋買賣合同》。

二、由反訴原告肖某退回反訴被告孫某購房款166萬元，此款于本判決生效后十日內(nèi)付清。

三、駁回原告孫某的訴訟請求。

原告孫某不服一審法院判決，提起上訴。

二審法院經(jīng)審理后認(rèn)為：一、原告孫某在被告肖某房屋中居住達(dá)三年之久，已將房款166萬元支付給被告肖某，如將合同解除明顯有損交易安全，有失公平，違法誠實(shí)信用原則。二、雙方在合同約定的解除條件實(shí)質(zhì)為“逾期不辦理”，該條件系一行為而非結(jié)果，本案中原告一直配合辦理過戶，實(shí)施了條件中的配合過戶行為，但因過戶涉及第三方即行政機(jī)關(guān)，故合同解除條件不具備。原審法院認(rèn)定事實(shí)及適用法律錯誤，應(yīng)予糾正。

據(jù)此，依照XXX，判決如下：

一、撤銷一審判決。

二、繼續(xù)履行原告孫某與被告肖某于2012年9月10日簽訂的《房屋買賣合同》。

二、駁回反訴原告肖某的訴訟請求。

律師說法

原告孫某已在被告肖某房屋中居住三年之久且已支付購房款166萬元，僅因兩個月內(nèi)沒有辦下來過戶手續(xù)就解除合同，感覺好像不太公平，而且過戶也不是雙方積極配合就能辦好的事，還涉及行政機(jī)關(guān)的辦事效率等等因素。

雙方爭議的焦點(diǎn)在于---《房屋買賣合同》中約定的解除條件是不是法律規(guī)定的條件、該條件是否成就等問題。

1、房屋買賣合同約定條件是否屬于法定解除條件?

《民法通則》第六十二條規(guī)定：“民事法律行為可以附條件”。

《民通意見》第75條規(guī)定：“附條件的民事行為，如果所附條件是違背法律規(guī)定或者不可能發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該民事行為無效。”

《合同法》第四十五條規(guī)定：“當(dāng)事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。當(dāng)事人為自已的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就;不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。”

我們很難從上述法律法規(guī)中找到否定本案條件的理由。

我們來看看最高人民法院公報(bào)案例中對于條件的闡述---合同所附條件，必須是將來發(fā)生的、不確定的事實(shí)，是當(dāng)事人約定的而不是法定的，同時還必須是合法的。這四個要件是目前法律界公認(rèn)關(guān)于條件最準(zhǔn)確定義。

2、合同約定條件是否成就?

通過上述構(gòu)成要件的分析，本案兩個月內(nèi)辦理完畢過戶手續(xù)至少有以下兩個問題：

一是涉及行政機(jī)關(guān)房管部門工作效率等問題。

二是涉及出賣方配合問題。

本案中的條件涉及到第三人義務(wù)，而且合同相對人不履行其合同義務(wù)則條件成就，這明顯對買受人不公平，辦理變更登記是房管部門的法定職責(zé)，這個約定不具有約定性。

本案中合同的約定：“甲方(肖某)限期乙方(孫某)在協(xié)議簽訂之日起兩個月內(nèi)辦理完畢過戶手續(xù)，若逾期不辦理，甲方有權(quán)終止賣買，將房屋另行出售他人”，我們可以看出，雙方約定的解除條件實(shí)際上是“逾期不辦理”，即條件是一行為而非結(jié)果，現(xiàn)買方已實(shí)施遞件辦理行為，故條件不具備。

二審法院對于本案條件的定性是準(zhǔn)確的。同時，對于雙方的約定采用了司法干預(yù)，體現(xiàn)了司法公平正義的要求。現(xiàn)實(shí)生活中，守約方強(qiáng)烈要求行使解除權(quán)的深層原因可能是基于房價(jià)變化而意圖謀取更大的經(jīng)濟(jì)利益，這種意圖有違誠實(shí)信用原則，有損于交易安全和公平正義，本案即是明顯一例。

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