合同解除權(quán)的行使條件和注意事項(xiàng)

案情：原告向法院提起訴認(rèn)，要求依法解除與被告之間的場(chǎng)地租賃合同，被告則提出反訴，主張“確認(rèn)被告的解約通知無(wú)效”。據(jù)此，案件涉及到合同解除權(quán)的行使條件，法律對(duì)此究竟有怎樣的規(guī)定?

解析：正確裁處此類案件，需要客觀查明幾個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)：一是“11.21”事件的定性問(wèn)題;二是被告的解約行為是否有效的問(wèn)題;三是被告解約事由及關(guān)于三個(gè)月欠租即解約的內(nèi)容是否顯失公平、是否損害原告合法權(quán)益的問(wèn)題。

(一)

涉案場(chǎng)地租賃糾紛不同于以往的普通合同

裁判案件需要關(guān)注宏觀政策和長(zhǎng)期連續(xù)性特征

裁處結(jié)果需要實(shí)現(xiàn)法律效果與社會(huì)效果的高度統(tǒng)一

原告將當(dāng)初的“廢棄場(chǎng)地”創(chuàng)建和發(fā)展成為全國(guó)規(guī)模化“果品市場(chǎng)”，融含的歷史意義和社會(huì)價(jià)值非同小可，客觀決定了本案的處理不能視同于普通的租賃糾紛。

本案具有一定的特殊性，表面上看是“場(chǎng)地租賃合同”糾紛，實(shí)質(zhì)上涉及“山西運(yùn)城市人民政府”與“廣州市人民政府”的宏觀政策調(diào)整，創(chuàng)建市場(chǎng)的根本目的在于解決山西百萬(wàn)果農(nóng)賣果難問(wèn)題;果品市場(chǎng)擔(dān)負(fù)著貫徹落實(shí)黨中央關(guān)于惠農(nóng)富民宏觀政策的社會(huì)功能。歷經(jīng)原告十多年的投資、管理、運(yùn)營(yíng)，培育成全國(guó)規(guī)模化果品市場(chǎng)，現(xiàn)已形成三億元以上固定價(jià)值的資產(chǎn);期間得到山西省、廣東省以及國(guó)家相關(guān)部門的大力支持和鼓勵(lì)，果品市場(chǎng)確已成為連接兩地經(jīng)濟(jì)、文化的重要樞紐，切實(shí)成為運(yùn)城百萬(wàn)果農(nóng)基本生存、富余勞動(dòng)力就業(yè)的保障性依賴，具有社會(huì)公益價(jià)值，案件的處理涉及運(yùn)城地區(qū)廣大人民群眾的民生，涉及到原告百余員工的就業(yè)環(huán)境、涉及到百萬(wàn)果農(nóng)的產(chǎn)供銷經(jīng)濟(jì)鏈，需要高度關(guān)注這些特殊情節(jié)，審判思路需要真正實(shí)現(xiàn)法律效果與社會(huì)效果的高度統(tǒng)一。

(二)

判決前先行制裁被告暴力搶占市場(chǎng)擾亂訴訟程序的活動(dòng)

案件審理程序中，被告上演極端手法，突破法律底限和紅線，組織指揮百余人員持械武力奪取市場(chǎng)，被告無(wú)視法律、拋開(kāi)法院、激化矛盾;縱有一萬(wàn)個(gè)理由，其行為也確已觸犯法律禁忌，是典型的擾亂和破壞訴訟程序的違法活動(dòng)，依據(jù)《民事訴訟法》第一百一十七條規(guī)定，在案件裁判前應(yīng)當(dāng)先行責(zé)令被告糾正和排除不法行為，為案件后續(xù)妥善處理創(chuàng)造條件。如果得不到有效制裁，等同于鼓勵(lì)被告的違法，造成效訪樣板。原告對(duì)法庭認(rèn)真細(xì)致調(diào)查并責(zé)令被告提供組織指揮事實(shí)情節(jié)，深表理解和感激，一直理性建議由法院責(zé)令被告退出市場(chǎng)，或聯(lián)席地方有關(guān)基層組織，安排原、被告共同管理市場(chǎng)，待判決后根據(jù)情況再作交付。

(三)

被告的解約行為損害了原告的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)

被告解約及搶占市場(chǎng)的行為，直接導(dǎo)致原告的權(quán)益受到損害，造成原告十年艱苦創(chuàng)業(yè)的成果損于一旦、一朝之間無(wú)家可歸。二00一年三月二十八日雙方簽訂《補(bǔ)充租賃合同》第二條第1項(xiàng)約定，合同期內(nèi)該土地上所建全部不動(dòng)產(chǎn)繼續(xù)歸乙方所有;二00二年四月訂立的《場(chǎng)地使用合同》第九條第2項(xiàng)同樣約定該項(xiàng)目土地上所建全部不動(dòng)產(chǎn)歸乙方所有，二00七年四月九日的《協(xié)議書》第二條約定使用期限到二0二七年三月三十一日止。原、被告雙方訂立的合同，是雙方真實(shí)意思的表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，雙方都應(yīng)當(dāng)遵守合同約定的權(quán)利和義務(wù)，根據(jù)“物權(quán)”優(yōu)先于“債權(quán)”原則，合同有效期內(nèi)原、被告約定了物權(quán)歸原告所有，被告行使解除權(quán)，直接損害了原告的物權(quán)利益，被告的行為應(yīng)受法律限制。

解除權(quán)行使的前提必須保證不能損害到社會(huì)公共利益，不得損害相對(duì)人的合法權(quán)益。法律公平原則強(qiáng)調(diào)一方當(dāng)事人的給付與他方的對(duì)待給付之間應(yīng)當(dāng)具有等值性，如果允許隨意解除合同，就會(huì)破壞這種等值性，導(dǎo)致過(guò)度保護(hù)被告的利益，損害原告的利益。

通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告查知，本案原告遭受的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于租金及違約金。原告多年建成的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)高達(dá)三億多元，相對(duì)于欠租而言，原告的利益超越被告?zhèn)鶛?quán)十多倍，如果因被告維護(hù)較少的利益，而損害原告較大的利益，屬于顯失公平，被告的行為是濫用合同解除權(quán)或過(guò)度維權(quán)。被告強(qiáng)制收回市場(chǎng)，破壞了市場(chǎng)交易秩序和市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致原告方所受的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于合同繼續(xù)履行的違約賠償，這與合同法公平正義的價(jià)值背道而馳。發(fā)生這種情況時(shí)，法律應(yīng)當(dāng)對(duì)合同解除權(quán)進(jìn)行必要的限制，防范濫用或過(guò)度行使解除合同的權(quán)利，依法平衡私法意思自治與社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定，衡平合同當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)，倘若支持被告的過(guò)度維權(quán)行為，結(jié)果使原告遭受的損害遠(yuǎn)大于違約賠償金額度，根據(jù)《合同法》第五條、第六條、第八條規(guī)定，第二百一十六條規(guī)定，被告的行為構(gòu)成違約。

(四)

被告強(qiáng)制占領(lǐng)和張貼通知對(duì)原告不能產(chǎn)生法律效力

1、雖然合同約定了解約權(quán)，但合同第十二條同時(shí)約定不得擅自解約。被告先行暴力搶占、同時(shí)張貼通知，解約與強(qiáng)制同步進(jìn)行，被告認(rèn)為“11.21”事件是解約“自主收回”，原告指責(zé)被告“暴力搶占”，究竟誰(shuí)是誰(shuí)非，法律界限十分清楚，翻開(kāi)《民事訴訟法》第一百一十七條規(guī)定，明明白白規(guī)定“任何單位和個(gè)人采取非法私自扣押他人財(cái)產(chǎn)追索債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依法追究刑事責(zé)任，或者予以拘留、罰款”。被告認(rèn)為原告欠租，采取私自扣押財(cái)產(chǎn)手段索債，組織一百多人闖進(jìn)市場(chǎng)攆走員工、占領(lǐng)和封閉市場(chǎng)，不能不說(shuō)是暴力或暴力相威脅，尤其是在案件進(jìn)入訴訟程序中，被告拋開(kāi)司法強(qiáng)行收回市場(chǎng)的行為是典型的藐視法庭，這樣的事件在全國(guó)極為少見(jiàn)，被告的極端作法確已涉嫌違背刑法，原告反復(fù)投訴和強(qiáng)調(diào)，只等法庭的裁判文書中明確定性，這是不能回避的問(wèn)題，是繞不過(guò)去的環(huán)節(jié)，極端行為發(fā)生在訴訟程序中，依據(jù)法律規(guī)定，要么出具司法建議書、要么拘留罰款、要么移交偵查機(jī)關(guān)，被告縱有一萬(wàn)個(gè)理由，也不能動(dòng)粗動(dòng)武。被告在一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，讓法律失去權(quán)威，讓司法失去公信力，讓原告失去果品市場(chǎng)，讓一百多員工失去維持生存的飯碗。急需通過(guò)法律程序加以修復(fù)，原告的一百多名員工期待著，山西運(yùn)城的百萬(wàn)果農(nóng)翹首以待，期待審判法官用您高超的司法藝術(shù)，用您真誠(chéng)的法官智慧化解矛盾，公正裁處。

2、根據(jù)《合同法》第九十六條規(guī)定，“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款的規(guī)定主張解除合同，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院確認(rèn)解除合同的效力”。最高人民法院《民商事審判若干疑難問(wèn)題》規(guī)定，對(duì)接到解約通知的一方向法院提出確認(rèn)之訴，法院沒(méi)有判決前，合同效力是解除還是沒(méi)有解除的問(wèn)題，最高人民法院的司法指導(dǎo)性意見(jiàn)是：審判實(shí)踐中為了防止造成不必要的損失作出統(tǒng)一規(guī)定，在法院判決未下達(dá)前，合同不產(chǎn)生解除的效力，因此在法院判決未發(fā)生法律效力前，涉案合同繼續(xù)有效，被告搶占市場(chǎng)的行為當(dāng)然無(wú)效。

法律雖然規(guī)定了合同解除權(quán)，但任何權(quán)利的行使，都必須具備兩個(gè)條件：一是依法合規(guī);二是不得因行使權(quán)利而侵害到他人的權(quán)利，法律規(guī)定合同解除的程序必須經(jīng)過(guò)“解約權(quán)條件的成熟”、“向相對(duì)方催告或通知”、“相對(duì)方行使異議權(quán)”、“合同關(guān)系實(shí)質(zhì)解除后的清算與交接”等步驟，而且這四步程序有先后不同期間的時(shí)間差，被告同步進(jìn)行的行為只注意和放大了自己一方的權(quán)利，超越了法律手段，傷害到原告方的權(quán)利。本案原告對(duì)被告的行為持有異議，并且通過(guò)司法程序提起訴訟。立法確認(rèn)合同因一方違約而解除，不是僅停留于對(duì)守約一方的利益保護(hù)，合同法從兼顧各方利益衡平的價(jià)值為考量，依據(jù)《合同法》第九十六條規(guī)定，接到解約通知的一方對(duì)解除合同有異議的，可以請(qǐng)求人民法院確認(rèn)解除合同的效力，這個(gè)條款明確規(guī)定了異議權(quán)，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在異議權(quán)訴訟經(jīng)司法審理后，才根據(jù)情況確認(rèn)是否解除。

本案被告直接搶占市場(chǎng)，無(wú)視解約權(quán)條件是否成熟、違背法律規(guī)定的解約告知程序，以強(qiáng)制扣押財(cái)產(chǎn)手段索債，“解約通知”與“強(qiáng)制占領(lǐng)”同步發(fā)生，既沒(méi)有經(jīng)過(guò)通知或催告程序，也未向原告送達(dá)，明顯違背法律規(guī)定，侵害了原告的異議權(quán)，對(duì)原告不能產(chǎn)生法律約束力。

(五)

針對(duì)長(zhǎng)期連續(xù)性合同

被告三個(gè)月解約權(quán)顯失公平

法律規(guī)定的“合同解除權(quán)”并非不受法律限制的權(quán)利，根據(jù)合同性質(zhì)不同而有不同限定，任何權(quán)利都會(huì)受到法律不同的調(diào)整和約束。根據(jù)合同的性質(zhì)和當(dāng)事人的意思表示，履行期限在合同內(nèi)容上不特別重要時(shí)，即使債務(wù)人在履行期限屆滿后履行，也不致于使合同目的落空，在這種情況下，原則上不允許債權(quán)人立即解除合同。要根據(jù)合同情況區(qū)分“量的不完全履行”和“質(zhì)的不完全履行”，如果屬于量的不完全履行，可以由債務(wù)人補(bǔ)充履行，使之符合合同目的。現(xiàn)行法律沒(méi)有采取當(dāng)然解除主義，因此，被告認(rèn)為三個(gè)月條件具備時(shí)，合同自然解除并強(qiáng)行收回市場(chǎng)的說(shuō)法，不能成立，依據(jù)合同法第五十四條一款(二)項(xiàng)及第二款規(guī)定，對(duì)顯失公平的條款、最高人民法院關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋(二)第二十六條規(guī)定，合同成立以后，客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更，因此，當(dāng)事人對(duì)合同第五條關(guān)于三個(gè)月不交租金就解除的條款，以合同客觀情況發(fā)生變化，顯失公平為由，有權(quán)要求變更。

(六)

被告有重大在先違約行為時(shí)

不得采取解約方式主張權(quán)利

法律對(duì)合同解除事由的規(guī)定既是對(duì)解除權(quán)的授與，也是對(duì)解除權(quán)的限制，被告認(rèn)為合同中約定了三個(gè)月欠租視為放棄權(quán)利，這一約定至少應(yīng)當(dāng)建立在被告是完全守約一方才能滿足這一條件。

被告違約在前，原告欠租抗辯：

1、二00七年四月九日的《協(xié)議書》第一條規(guī)定，乙方堅(jiān)決支持甲方城中村改造工程，將共計(jì)10148平米土地交回甲方城中村改造使用，甲方城中村改造所建的房屋除甲方村民自用外，剩余房屋全部出租給乙方使用，不能出租給江南市場(chǎng)或由其他人經(jīng)營(yíng)變相的配套給江南市場(chǎng)使用與服務(wù)，否則，視為甲方違約，但被告改造完的房屋卻出租給了江南市場(chǎng)，被告構(gòu)成實(shí)質(zhì)違約，給原告造成巨額損失，被告有違約事實(shí)，就不得首選解約方式。

2、被告出租的場(chǎng)地原先被政府規(guī)劃為“綠地”，不能建市場(chǎng)，被告無(wú)法從中獲益，被告要求原告通過(guò)革命老區(qū)政府商請(qǐng)廣州市主管部門，將四十萬(wàn)平方米的綠地規(guī)劃變更為市場(chǎng)用地，被告承諾用原告出面報(bào)建變更規(guī)劃后的八萬(wàn)平方米市場(chǎng)用地補(bǔ)足到此前簽訂的四至面積里，當(dāng)原告經(jīng)過(guò)多方努力完成規(guī)劃變更后，被告因原告的努力而額外享受三十萬(wàn)平米的獲利，卻沒(méi)有向原告補(bǔ)足合同約定的四至面積，而是將原告使用四至面積中的九萬(wàn)平米高價(jià)轉(zhuǎn)租給江南市場(chǎng)，被告存在重大違約事實(shí)，原告享有以租金延付的抗辯理由，被告不能采取解約方式，只能主張違約責(zé)任。

(七)

原告延期付租確有正當(dāng)理由

原告未按期付租有正當(dāng)理由，《合同法》第二百二十七條規(guī)定，承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。根據(jù)此條規(guī)定，承租人有正當(dāng)理由沒(méi)有支付租金的，出租人不得行使解除權(quán)。依照最高人民法院相關(guān)司法指導(dǎo)案例，如果解約一方本身存在違約的，則無(wú)權(quán)首選解除合同方式。本案被告方存在交付面積短缺、未履行承諾等嚴(yán)重違約事實(shí)，被告的解除權(quán)受到質(zhì)疑和限制，承租人有正當(dāng)理由的情況下，可以延期付租，甚至拒絕付租，且不需要承擔(dān)法律責(zé)任。

司法實(shí)踐中承租人具有正當(dāng)理由拒付租金的主要情形是：因出租人沒(méi)有履行合同約定的義務(wù)，如交付面積不符合約定;承租人自身情況暫時(shí)無(wú)力支付租金，如出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)上暫時(shí)困難，可以延期。

1、原告付租發(fā)生暫時(shí)困難，被告明知這一情況。被告接受林某某關(guān)于債務(wù)加入的承諾，被告未向其接受替代償債的承諾人先行主張還債，就不得直接向原告提出解約，參照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條規(guī)定，因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持，次承租人代為支付租金，可以折抵租金。

2、被告提交的由次承租人形成的承諾書，對(duì)分期付款和貸款還債有明確約定，被告直接越過(guò)債務(wù)承受方并強(qiáng)行收回市場(chǎng)，說(shuō)明被告以欠租為由收回市場(chǎng)的作法違背誠(chéng)實(shí)信用原則。另從案件事實(shí)發(fā)現(xiàn)，被告實(shí)質(zhì)上是利用次債務(wù)人惡意促成解約條件，幫助次債務(wù)人從原告手里搶奪市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)，依據(jù)《合同法》第四十五條規(guī)定，當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。被告與次債務(wù)人故意促成解約條件的，依法視為解約條件不能成立。

3、被告與債務(wù)加入者林某某之間存在串通和不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)嫌疑：通過(guò)11.21事件查知，被告將原告及公司百名員工全部攆出市場(chǎng)，卻特意留下原告的債務(wù)人林某某等三人繼續(xù)承包經(jīng)營(yíng)，林某某正是給被告承諾替代原告償債的債務(wù)人，據(jù)知情人在派出所里提供的證言證實(shí)，被告將市場(chǎng)收回轉(zhuǎn)租給林某某開(kāi)辦的物業(yè)公司，這一點(diǎn)充分說(shuō)明，林某某與被告有意識(shí)串通搶奪市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)，惡意促成解約條件的成熟，全案背后隱藏深層問(wèn)題，租金只是借口，非法搶占原告多年打造的三億元市場(chǎng)資源及果品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)才是真實(shí)動(dòng)機(jī)，原告提供的證據(jù)也能說(shuō)明這一十分不尋常的事實(shí)，原告曾多次向被告和被告的上級(jí)主管單位請(qǐng)示過(guò)林某某因欠租、滋事等行為導(dǎo)致和激化矛盾的問(wèn)題，被告明知林某某存在違約事實(shí)，還專門對(duì)林某某格外照顧，不得不令人深-思。

(八)

果品市場(chǎng)在兩地政府的主導(dǎo)下創(chuàng)建

擔(dān)負(fù)著穩(wěn)定山西運(yùn)城地區(qū)勞動(dòng)力跨省就業(yè)的社會(huì)保障功能

原告在政府的主導(dǎo)下創(chuàng)建的市場(chǎng)具有社會(huì)共益事業(yè)性質(zhì)，切實(shí)解決了革命老區(qū)農(nóng)村富余勞動(dòng)力就業(yè)保障，因此一直得到兩地人民政府的大力支持，原告精心打造的市場(chǎng)和平臺(tái)，索連著五六百家個(gè)體工商戶的利益，果品類集貿(mào)市場(chǎng)客觀上已經(jīng)成為拉動(dòng)廣東和山西兩地經(jīng)濟(jì)、文化交流的樞紐和集散地，實(shí)現(xiàn)了多元化資源配置，形成不可估量的無(wú)形資產(chǎn)，原告必須妥善保護(hù)廣大商戶和果農(nóng)群體的權(quán)益。被告的搶占行為造成諸多果商果農(nóng)的生計(jì)危困，影響到普通群眾的利益，被告采取簡(jiǎn)單粗暴的手段搶奪市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)，將原告的資產(chǎn)搶到手，變成被告獲利的機(jī)器，這是典型的侵權(quán)行為，影響大局和導(dǎo)致社會(huì)不穩(wěn)定因素，被告的行為不應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒芍С帧?/p>

(九)

訟爭(zhēng)合同符合繼續(xù)履行的法定和約定條件

被告暴力強(qiáng)搶行為和解約行為不受法律保護(hù)，原告與被告的合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，原告已經(jīng)籌備了租金并愿意一次結(jié)清，被告在接受租金的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)交給原告。

綜上，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，司法應(yīng)鼓勵(lì)和引導(dǎo)當(dāng)事人注重雙方的經(jīng)濟(jì)效益，重視社會(huì)整體利益，不應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)被告以暴力手段滿足自己的利益，以致于損害原告的利益，被告的搶占行為只會(huì)帶來(lái)利益沖突，引發(fā)新的矛盾，從這個(gè)角度出發(fā)，原告將案件訴至法院，懇望審判法庭對(duì)待這起特別的案件給予高度重視，用高超的審判藝術(shù)和司法智慧，架起兩地之間的溝通平臺(tái)，共同認(rèn)清這是一個(gè)特別而不特殊的案件，切實(shí)考驗(yàn)法律面前“外地人”和“本地人”是否能夠人人平等，“廣東人”和“山西人”能否通過(guò)法庭的審理達(dá)到“冰釋前嫌”，不再對(duì)峙，互諒互讓、共創(chuàng)和諧，最終促成雙方握手言和，實(shí)現(xiàn)法律效果與社會(huì)效果的高度統(tǒng)一，讓社會(huì)公眾看到共贏結(jié)局。

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