【案情】

王先生與陳女士于2011年3月訂立《房屋轉讓合同》約定由陳女士受讓王先生自有房屋一套，轉讓價款為32萬元。陳女士應于合同簽訂之日起7日內支付給王先生2萬元，剩余價款一個月內付清。如因不可抗力導致房屋無法轉讓，王先生將如數退款。王先生在合同生效后20日內申請辦理轉讓過戶手續，一年內騰出該房屋并進行交接。任何一方違約，向守約方支付房屋價款8%的違約金，合同繼續履行。合同自雙方簽字后即生效。合同簽訂后，雙方未有任何履行合同的行為，即陳女士未按約在簽訂7日內支付2萬元，王先生既未催告付款，也未騰退房屋。2013年10月27日，王先生將該房屋出讓給李先生，雙方簽訂了轉讓合同，轉讓價款為64萬元，產權過戶手續在2014年2月23日辦理完畢。后陳女士提起訴訟，要求判令王先生承擔違約責任，并賠償相應損失。

【分歧】

王先生應否承擔違約責任，有兩種不同的觀點。

第一種觀點認為，王先生應承擔違約責任。王先生和陳女士簽訂的《房屋轉讓合同》約定，即使一方遲延履行，向對方支付違約金后也要繼續履行合同。王先生在既未履行催告義務也未履行通知程序的情況下擅自解除合同，將房屋賣與他人，其解除合同的行為無效。由于系爭房屋已辦理產權過戶手續，繼續履行已不可能，王先生應承擔違約責任，賠償陳女士損失。

第二種觀點認為，王先生不應承擔違約責任。王先生對《房屋轉讓合同》享有法定解除權。陳女士未在合同簽訂后7日內支付2萬元，也一直無其他補救措施，已構成根本違約。王先生是合同守約方，本身并無過錯，要求其承擔違約責任缺乏事實和法律依據。

【評析】

筆者同意第二種觀點。理由如下：

《合同法》第94條第4款規定，合同當事人行使法定解除權的情形包括因遲延履行主要債務致使不能實現合同目的。即若在合同履行期間屆滿，債務人仍未履行合同主要債務，則債權人可不進行催告即享有解除權。遲延履行是否嚴重應當考慮時間對合同的重要性，如果時間因素對合同目的的實現至關重要，債務人遲延履行時間過長，市場行情和對方當事人的利益發生重大變化，繼續履行不僅對債權人無任何利益，反而會使其蒙受重大損失，在此情況下，應給予債權人解除權。如果一方無正當理由完全不履行合同，則表明該當事人具有完全不受雙方合同約束的故意，合同對他來說已形同虛設。此種情況下，另一方當事人應有權在要求繼續履行或解除合同之間做出選擇。當債權人選擇解除合同時，合同對雙方不再有拘束力。在本案《房屋轉讓合同》中，陳女士的主要義務是支付房屋轉讓價款，王先生轉讓房屋的主要目的是及時獲得轉讓款。陳女士在簽訂合同后，未按約在7日內支付2萬元，在之后的近3年時間內也無任何積極救濟行為。王先生將涉案房屋以64萬元的價格轉讓表明，在此期間房屋市場行情發生重大變化，王先生轉讓房屋給陳女士以獲得符合市場行情之對價的合同目的無法實現，故陳女士的完全不履行合同已構成根本違約，王先生應享有法定解除權。

《合同法》第96條第1款規定，當事人一方依照本法第94條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。該條款規定的通知程序是確定合同解除時間的依據，即通知到達被通知人時合同解除，無需被通知人承諾即可生效，而當事人享有的解除權并不因為未履行通知義務而喪失。本條中對通知的方式并無特別的限制，包括聲明、要求、請求或其他任何意圖的表達。本案中，陳女士以訴訟方式要求王先生承擔違約責任，王先生答辯要求駁回陳女士的訴訟請求，由于王先生享有法定解除權，陳女士收到或知悉王先生答辯意見的時間應為合同解除時間，即此時《房屋轉讓合同》已解除。因此，陳女士主張因王先生未履行通知程序，訴爭合同至今尚未解除的理由不能成立。

關于合同解除后的損失賠償問題，《合同法》第97條規定，合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。根據該條規定，當事人要求賠償損失，首先是要以其已實際履行部分合同義務為基礎，其次賠償損失要以對方有過錯為要件，三是其為非違約方。本案中，陳女士對《房屋轉讓合同》無任何履行行為和積極補救行為，且為違約方，王先生行使法定解除權解除合同并無過錯，因而陳女士要求王先生承擔違約責任并賠償損失缺乏事實和法律依據。綜上，由于王先生享有法定解除權，所以即使其在合同解除前就已經將涉案房屋轉讓給第三人，也不損害陳女士的利益，陳女士要求王先生承擔違約責任并賠償損失的訴訟請求不能得到支持。

作者：黃斐斐熊嵐

來源：律霸網