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寧波
商品房銷售廣告和宣傳資料是要約邀請還是要約
鄭州王女士來電咨詢：
2008年2月，我與一房產公司簽訂商品房銷售合同。該合同規定，房產公司應于2008年11月30日前將驗收符合本合同約定的合格商品房交付給我。2008年12月，房產公司通知收房。我去后發現他們交付的商品房，一是不符合商品房銷售合同附件所列的交房標準，單元樓梯沒有按約定修建，窗戶未按約定安裝隱形紗窗;二是不符合在合同的補充協議中關于綠化及公共設施的約定(有一幅中央水景廣場音樂噴泉的宣傳畫，中心廣場有水池、噴泉、花圃、花壇圖案、休閑大道的水池、水帶的圖案)，小區東邊一側仍在作業開挖管道，樓與樓間廢土堆積，人員難以通行，中心廣場毛坯剛成型，未種任何花草樹木。我當初以高出其他單元2萬元預購靠近中央水景廣場的樓棟，是因為能看到中央水景廣場的音樂噴泉，因為這些問題我拒絕辦理房屋交接手續。請問，房產公司的行為是否構成違約?我能追究房產公司的責任嗎?
答：房產公司的行為構成違約，你可以按照合同的約定追究房產公司的違約責任。你所述爭議的焦點在于商品房的銷售廣告和宣傳資料是要約邀請還是要約，房產公司在施工中更改宣傳資料確定的建設內容是否違約。首先，商品房的銷售廣告和宣傳資料在性質上為要約邀請，這是《合同法》第十五條第一款的規定。但也有例外，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的若干解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約……”房產公司在商品房銷售和宣傳資料所作的說明對該商品房合同的訂立以及房屋價格的確定產生了重大影響。雙方在合同補充協議中關于綠化、公共設施的約定具體明確，以及該套房屋位置優于其他房屋，購房者才以高出其他房屋2萬元價格申購該房，這些均可以認定房產公司對購房者的商品房銷售廣告和宣傳資料已被視為要約。其次，商品房預售區別于現房銷售的最大特征，是交易發生標的物尚未建成，買受人只能借助出賣人提供的資料、通過想象來認知所購房屋的情況。房產公司不僅在中心水景廣場效果圖的宣傳資料中，標明了噴泉水帶、水景觀等圖案，而且在與你簽訂的補充協議中又作出承諾。可是在施工過程中，房產公司擅自將中心水景廣場一帶由宣傳資料圖片中的噴水池、水池、水帶、水景觀、花圃改建，其實物與效果圖差距較大，其行為違反了《合同法》第六十條的規定“當事人應當按照約定全面履行自己的義務”，以及在補充協議約定的內容，房產公司的行為已構成違約。
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