購房者與農業莊園簽訂的房屋買賣合同，實際上是土地租賃合同，即租賃包括大棚及其房屋組成的整體院落，在大棚內超標準建房及出售，影響了該土地的農業用途，屬于違法用地行為，應認定為無效合同。

案情

張某與天津市某蔬菜專業合作社于2013年7月26日簽訂了《農業大棚土地租賃合同》，雙方約定天津市某蔬菜專業合作社將其位于天津市武清區某莊園A區X號大棚租給張某用于農業生產，租賃期20年，自2013年5月1日至2033年4月30日，總租賃款為8.2萬元。合同簽訂當日，張某將租金8.2萬元交付天津市某蔬菜專業合作社，天津市某蔬菜專業合作社為張某出具了租金收據，并將上述大棚交付給張某。張某以該農業大棚土地租賃合同違反法律法規強制性規定為由提起訴訟，要求：1.確認該合同無效;2.天津市某蔬菜專業合作社返還張某租賃費8.2萬元及自2013年7月26日至判決生效之日的利息;3.天津市武清區某村民委員會與天津市某蔬菜專業合作社承擔連帶責任。

裁判

天津市武清區人民法院認為，張某稱與天津市某蔬菜專業合作社簽訂名為租賃大棚，實為在大棚處建筑房屋對外出租，影響了該土地的農業用途，致使合同無效，但張某提交的證據無法證明天津市某蔬菜專業合作社有建房行為或與建房行為有關。張某提出天津市某蔬菜專業合作社將屬于天津市武清區某村民委員會的土地上的大棚租給張某致使合同無效的主張，于法無據，遂判決駁回了張某的訴訟請求。

張某不服一審判決，提起上訴。天津市第一中級人民法院二審認為，天津市武清區人民法院(2015)武刑初字第353號刑事判決書已查明蔬菜專業合作社未經土地管理部門批準私自在耕地上建造房屋的事實，故對天津市某蔬菜專業合作社提出其未建造房屋的理由，應不予采信。蔬菜專業合作社實際向張某同時交付了房屋和大棚。土地管理法第三十六條第二款規定：“禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。”該規定屬于法律的強制性規定。依據合同法第五十二條規定，張某與天津市某蔬菜專業合作社簽訂的農業大棚土地租賃合同因違反法律的強制性規定而應認定為無效。依據合同法第五十八條規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還。結合張某使用時間、雙方約定的租賃期限及租金等情況，認定蔬菜專業合作社應向張某返還67675元。對張某要求返還8.2萬元及自2013年7月26日至判決生效之日利息的上訴請求，因無法律依據，不予支持。

評析

本案中，張某在一審、二審的庭審中只是反復強調蔬菜專業合作社向其交付的是房屋，而不僅僅是大棚，但蔬菜專業合作社對此予以否認。無論交付是房屋還是大棚，似乎與雙方簽訂的農業大棚土地租賃合同的效力并無關聯。正是這一細節，卻可以反映出張某主張為“房”而非為“棚”，蔬菜專業合作社主張為“棚”而非為“房”這一在簽訂合同目的上的沖突。而一審法院在審理中忽略了這一細節，未在庭審中引導個人對合同目的進行闡述，簡單地以證據不足駁回了張某的訴訟請求。

對張某請求二審法院調查天津市某蔬菜專業合作社的法人曾因非法占用農用地而受刑事處罰的申請予以準許，查清了天津市某蔬菜專業合作社在占用耕地上建造房屋的事實，印證了張某所述的雙方簽訂合同的真實目的。

雖然雙方簽訂的上農業大棚土地租賃合同，但雙方實際履行的上以租賃大棚的合同形式代替售買房屋的實質。我國土地管理法第三十六條第二款規定：“禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。”土地管理法第四十四條第一款規定：“建設占用土地、涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。”上述規定為效力性強制性規定，在耕地上建造房屋違反了上述規定。故二審法院依據合同法第五十二條的規定，認定雙方簽訂的農業大棚土地租賃合同因違反法律法規的強制性規定，應屬無效合同。可見，該案件審理思路的突破口恰恰就在于查明簽訂合同的真實目的。