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寧波
購房違約金怎么計算
一、買房合同沒有約定違約金怎么辦
買賣合同中的違約主要表現在：一是一方無正當理由不交或不收貨;二是一方無正當理由不適當履行。
(一)賣方不履行
按照客觀的計算方法，損失額的計算應以貨物的市場價格與合同價格之間的差額作為標準，在以客觀標準計算損失時，應注意以下幾個問題：
一是這一標準僅適用于合同標的物價格不斷上漲的情況。如果合同標的物的價格是在不斷下跌，那么買方就不存在損失賠償的計算問題。當然，如果違約行為給買方造成了其他損失或合同訂有違約金條款，買方仍可要求賠償或要求支付違約金。
二是作為計算損失額依據的市場價格一般應是履行地的市場價格。如果履行地沒有市場，難以確定客觀的市場價格，在此情況下，應當以買方最容易購買替代物的地點的市場價格加上合理的運輸費用作為計算損失額的依據。
三是在計算損失額時，還應考慮各種受害人應節省的費用和應減輕的損失。因為違約發生以后受害人負有減輕損失的義務，如果沒有盡到這一義務，就應自行承擔這一部分損失，從而應將不合理擴大的損失從損失總額中扣除。
四是假如買方訂立合同的目的是為了將該批貨物轉賣于他人，并且在該合同簽訂以后與他人訂了轉售合同，那么，可以根據轉售價與合同之間的差額來計算損失。這是因為，既然買方又與第三者訂立了轉售合同，那么轉售價格與合同價格的差額就是他應該得到的利益。這種利益可能高于市場價格與合同價格的差額，也可能低于市場價格與合同價格的差額。在違約發生以后，買方有足夠的證據證明他實際遭受的主觀損失，便應該允許買方依此主觀計算的方法來相應賠償。
(二)買方拒絕接受
依客觀計算方法，應按合同價格與違約時的市場價格來確定賣方遭受的損失，這一點與賣方不交貨的計算方法相同。當然，如果貨物價格在不斷下跌，一般沒有可得利益的損失，就不能以價格來計算損失額。
二、購房違約金的計算標準
當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
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