【案例】

2015年10月，張某通過中介公司與劉某簽訂了《 存量房買賣合同》，約定購買劉某在某小區的房屋，成交價格為550萬元。合同明確約定了交易房款的支付金額、支付時間以及交易方式。同日，張某按合同約定支付100萬元購房定金。2015年11月初，買賣雙方在中介公司做了網 簽，但由于房價飆漲，在2016年1月中旬，賣方劉某通知買方張某，由于簽訂合同時未征得妻子的同意，因此不愿意再繼續履行合同，并聲稱愿意雙倍返還定金。張某不同意解除合同，向法院提出訴訟，要求繼續履行合同。法院經過審理認為，買賣雙方簽訂的合同是雙方當事人真實意思表示，合法有效，賣方以各種理由拒不履行合同的做法，違背誠實信用 的基本原則，破壞了正常的市場交易秩序和安全，應當受到法律的禁止; 作為守約方的買方，相關權益應當受法律的保護，最終判決雙方繼續履行已經簽訂的《 存量房買賣合同》。

【律師解答】

近幾年房子成了很多人的煩心事，尤其是在買二手房時， 房價很可能是一夜間暴漲。在巨大的經濟利益面前，很多賣房人往往難以自覺遵守合同，開始要求買房人加價，加價不成時，一些人想方設法讓已經簽訂 的房屋買賣合同變為無效。比如，讓其他的房屋共有人(父母、夫妻一方)出來主張自己不知情，讓第三人以承租人的身份起訴主張優先購買權，有的賣方干脆以拒收房款等方式，制造買房人延期付款，再主張其 違約，要求解除合同;甚至有些房主完全無視合同，直接以高價將房屋賣與第三人并辦理過戶。

面對這種局面，該如何維護自己的合法權益呢?很多買家為了能夠買到自己心儀的房子，都會選擇息事寧人，多出些 錢也就認了，縱容賣方的肆意加價行為。但從法律的角度講，賣方無視法律的約束，為了獲取更大的利益，單方撕毀合同是違反合同法的行為，買方完全可以訴諸法院，用法律保障自己的合法權益。

根據合同法的 相關規定，房屋買賣合同簽訂后，賣方違約的，作為買方可以要求解除合同，并賠償損失，也可以要求賣方承擔違約責任，并繼續履行。由于二手房交易流程長、涉及主體多、法律關系錯綜復雜， 在不同的情況下，買方可以選擇對自己更有利的方式。

第一，房屋存在抵押時， 建議選擇解除合同并要求賣方賠償損失。因為如果房屋有抵押的情形，買方若要求繼續履行合同，法院即使判決繼續履行合同，如果賣方不愿意 或沒有足夠的資金去解除抵押，就很難將交易進行下去。

第二，如果房屋上沒有抵押，但買方資金能力有限，需要通過銀行辦理貸款支付剩余房款的，建議選擇解除合同，同時要求賣方賠償損失。這是因為貸款買房需要賣方配合辦理貸款手續，如果賣方拒絕提供辦理銀行貸款所需的身份證件及收款賬號等材料，買方的貸款申請很難獲得批準。在這種情況下，即使法院判決支持了繼續履行的請求，因買方貸款不能通過銀行 審批，因此也無法辦理房屋強制過戶。

第三，如果房屋上沒有抵押，但買方有能力一次性付清尾款或者其貸款已經獲得銀行批準時，建議選擇繼續履行合同。這時，法院強制過戶不存在障礙，作為買方完全可以依法要求賣方繼續履行合同，并要求賣方 承擔逾期辦理過戶的違約責任。此外，在選擇解除合同時，是要求賣方承擔違約責任，或是賠償損失，也需要認真考慮。我國法律明確定金責任、賠償金責任只能是二選一。如果買方選擇適用定金責任，就不能適用賠償金責任。通常二手房買賣合同約定，若賣方逾期不履行合同，買方可解除合同，要求賣方支付違約金，違約金為雙倍定金或合同成交價的20%。因此，如果合同約定的違約金高于房價上漲的幅度，可以要求 承擔違約責任，反之，可以要求賠償損失。現在，很多法院會支持差價賠償，即房價上漲后房屋的現價值與合同約定的交易價格之間的差額，因為這部分利益屬于買方可以期待和獲得的利益。法院這樣做的目的在于貫徹誠信原則，讓守約方受損的利益得到彌補，使其仍有能力購買到同區位、同類型的房屋。法庭在確定房屋現價值的時候，會首先讓雙方當事人自行商定一個價格，如果無法達成一致意見，法院可以委托有資質的鑒定機構進行鑒定，最終確定一個合理的價格。總之，誠實守信是所有人行為的一個基本原則，簽訂了合同，就不應該反悔。因為如果大家都隨意違約的話，整個社會秩序就會混亂，人與人之間就很難建立起 最基本的互信，社會穩定成本就會大大增加。面對恣意妄為的賣方，買房人在時間和精力允許的情況下，完全可以通過法律討回公道。

【法律依據】

《中華人民共和國合同法》

第一百一 十條當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

(一)法律上或者事實上不能履行;

(二)債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高;

(三)債權人在合理期限內未要求履行。

第一百 一 十 二條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。

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