怎么避免買房定金難退的問題

要避免買房定金難退的問題，首先要知道購房定金在那種情況下可以退，什么情況下不能退，其次還要注意這過程中需要注意哪些問題。最后注意這個過程層中存在什么陷阱。

一、購房定金能退嗎

到目前為止，涉及到定金的法律規(guī)定有：《合同法》、《擔保法》、《擔保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》。

定金作為合同履行的一種擔保，《擔保法》中規(guī)定：擔保合同(即定金條款)是主合同的從合同，若主合同無效，定金條款無效(另有約定的，按約定)。換言之，若合同無效，定金條款亦無效，收受定金的一方應返還定金。如一方過錯造成主合同無效，過錯方應承擔相應的民事責任，而不是沒收或雙倍返還定金了。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

由上述可知，退定金是有一定條件的，即因合同條款達不成一致意見可以退，另外，必須是在認購書約定的期限內(nèi)來簽合同，要想退定金必須要證明這一點。購房人可以通合同條件談判時雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話的錄音來證明。有些購房者本身不想要此房，屬于違約行為，但也通過增加補充協(xié)議的方式達到了退定金的目的。另外，對于內(nèi)部認購等無銷售許可證或產(chǎn)權證的項目，因本身不具備銷售條件，因此任何情況下定金都可退，無需做大量的取證工作，直接起訴即可。

二、購房定金注意事項

定金的作用是保證合同的順利進行。交納定金的一方如違約，無權要求返還定金;開發(fā)商在接受定金后違約，應雙倍返還定金。有些購房者在交付定金時未與開發(fā)商簽訂購房合同，最好與開發(fā)商簽訂書面定金保證協(xié)議，至少也應在定金收據(jù)上注明口頭協(xié)議的主要內(nèi)容。

買房時，開發(fā)商發(fā)了一份蓋了章的"承諾書"，保證過期不辦分戶產(chǎn)權金額退款，這份"承諾書"是否有效?此"承諾書"應視為購房合同(主合同)的附件，與主合同一樣具有法律效力。如果開發(fā)商未在約定期限內(nèi)辦理分戶產(chǎn)權，購房戶可依據(jù)"承諾書"要求開發(fā)商履行承諾，如開發(fā)商不履行承諾，購房戶可運用法律手段，通過仲裁或訴訟的方式解決。

主要注意開發(fā)商的五證是否齊全、交錢時要簽一式六份的購房合同、然后要去工商局備案、開發(fā)商的定金都是按房款的比例來收的、您交了定金以后要開正規(guī)發(fā)票、正規(guī)發(fā)票開好、合同再去工商局備案、此房就是您的了、不需要公證、假如錢在規(guī)定時間您沒有付清就按合同規(guī)定您就違約了、房子開發(fā)商可以繼續(xù)出售。

三、如何避免定金陷阱

要避免定金陷阱首先不要與開發(fā)商簽訂認購協(xié)議書，不要交定金。在商品房的交易過程中在簽訂商品房買賣合同前簽訂認購書、交定金并不是簽訂商品房買賣合同的一個必經(jīng)程序，雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成，購房者可以全身而退，不留任何后患。其次是將“定金”寫成“訂金”、“預付款”、“保證金”、“誠意金”、“押金”、“訂約金”等，這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項能退回。

退回的法律依據(jù)有兩個：

一是《擔保法司法解釋》第一百一十八條規(guī)定：當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持;

二是《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

另外，司法實踐一般認為，“訂金”等費用是預付款性質，因雙方未簽訂商品房買賣合同開發(fā)商取得了該款項，屬于不當?shù)美虼艘虬床划數(shù)美姆梢?guī)定來處理。再次是在簽訂認購協(xié)議時明確約定對自己有利的內(nèi)容，如什么條件下定金可退，不退定金的法律后果及違約責任如何承擔。