為了解決上述問題,我們不自量力根據執業經驗,結合某市本地實際情況,依據《民法通則》、《合同法》、《房地產管理法》、《物權法》、《商品房銷售司法解釋》等法律法規和地方規章,對示范文本進行逐條解釋,不足之處望各位不吝指正。
某市商品房(毛坯房)銷售合同(第六版)
特別告知
一、為切實保障購房者的合法權益,根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國消費者權益保護法》及有關法律、法規之規定,在建設部、國家工商行政管理局商品房銷售合同示范文本的基礎上,充分吸收國內其他有關城市商品房銷售合同示范文本的先進理念,結合園區實際,某市國土房產局、江蘇省某市工商行政管理局共同制定了本合同示范文本,旨在倡導房地產銷售領域的“明明白白”消費。本合同示范文本印制的合同條款為提示性條款,供雙方當事人約定使用。
「釋義」該條是主要介紹了文本的性質、制定根據、制定目的、適用范圍等內容。
「常見問題」由該條是處于說明的位置,一般情況下,無論開發商還是購房者都對該條不注意,實際上在法律專業人士眼中該條是十分重要的。該條實際上給出了該示范文本效力和解釋方法,在發生糾紛或者對合同條款含義有分歧時,就需要根據上述法律法規甚至是它們的立法意圖等來解釋或者裁決。
「對策」建議無論開發商還是購房者都應對上述法律有基本的了解或認識,必要時請專業法律人士講解。
二、購房是一種民事法律行為,涉及的標的額較大、專業性較強、法律規范較多,為更好地維護當事人的權益,在簽訂合同前應當充分了解合同條款,本合同示范文本可在某市房產信息網(網址:www.szfc.gov.cn)查閱,在簽訂合同時應當慎重,力求簽訂得具體、全面、嚴密,必要時可向律師事務所、公證處等專業機構咨詢。合同簽訂并網上備案后,合同當事人按照約定可以向某市房地產交易管理中心申請預告登記。
「釋義」該條是提示性條款,主要提醒當事人主要是購房者對交易應當謹慎小心,不要盲目簽訂購房合同。
「常見問題」雖然該合同聲稱,可在某市房產信息網上查閱,但實際上該鏈接并不存在。這對廣大購房者極不公平,因為開發商對該合同應該是極為熟悉,并且利用其各種資源,研究十分透徹,雙方處于信息既不對稱的局面。
特別是在目前,某市的購房者如果是第一次購房,往往被要求先交所謂的誠意金或者定金等款項,然后才能簽約,簽約時售樓小姐拿出預先寫好的樣本,要求購房者簽訂,購房者此時十分被動,因為一份合同洋洋灑灑數萬字,又有各種各樣的專業術語和法律術語,即使是剛畢業的法學院的學生剛接觸到也覺得發暈,何況是購房者。
「對策」建議購房者在決定購房前,不要急著交任何款項,應先從一些網上下載該示范文本進行初步研究,如有不明白之處可請專業法律人士講解。另外,開發商提供的文本必然要加入不少對己有利的條款,這些都是示范文本上沒有的,所以最好是咨詢專業法律人士必需注意問題有哪些。
三、合同要體現對等原則,雙方在合同中約定的違約金占總房價款的比例應當相等。
「釋義」該條是關于違約金比例問題的規定,防止一方利用己方的優勢地位,侵害對方權利。
「常見問題」雖然,示范文本的制定者本意是防止開發商利用自己的優勢地位,制定侵害購房者權利的合同條款,如加大購房者違約金的比例,己方違約金比例減小等問題,但實際上由于開發商資金實力與購房者是不再一個數量級的,同樣的違約金數目對購房者來說是致命的,但對開發商來說最多是皮外傷;所以,該條僅具有形式上的公平,并不能起到實質上的公平作用。
「對策」由于,合同簽約時在網上進行,只要輸入違約金比例數字,其他條款立即會自動產生同樣的數字;所以,要求開發商承擔更大比例的違約金不可能,開發商也不會同意。購房者要想加重開發商的違約成本,只能從其他方面入手,如:約定高額的房租或貸款利息損失等。
四、預售的商品房是房地產開發企業正在建設中的或已建成但未經初始登記的房屋,該房屋的面積、交房日期、質量等方面都存在著不確定因素。房屋買賣雙方在簽約前,應對本合同相關內容予以充分理解。
「釋義」該條是提示性條款,主要提醒當事人主要是購房者對交易房產盡可能多了解,防止出現交房時才發現房產與心目中存在較大差異,引起糾紛。
「常見問題」開發商為了促銷常常使用各種宣傳手段,使購房者對所購房產期望值很高;開發商也特別喜歡作出口頭承諾,有時又使用一些容易產生歧義的語言;所以,雙方往往存在溝通的問題,一旦發生糾紛,購房者認為開發商存在欺騙行為,開發商認為購房者在無理取鬧。
「對策」雙方在交易之前應盡可能多溝通。詳細說明房產的情況是開發商的義務,如果購房者能夠證明開發商對上述因素存在欺騙行為的話,對開發商很不利。對開發商來說雖然可以利用交易熟練程度讓購房者無法舉證,從而避免這種情況出現,但畢竟不是光明正大,對自己的信譽也有影響;再者,政府的監管力度越來越大,開發商再想鉆這種空子代價也不小;所以,開發商最好是在開始就實事求是對房屋的各種情況予以說明。
對此,購房者在交易之前只有不怕麻煩,多跑幾次,多問問題,不要怕問覺得和愚蠢的問題,實際上許多問題正是從最基本、最普通的問題中得出答案或者發現線索的,不要想象突然問一個復雜問題,可把開發商難住(這種問題即使有也多半是過分的要求)。
五、雙方當事人在簽訂合同時要對本合同各原件認真核對,以確保各份合同內容一致;在任何情況下,買受人都應當至少持有一份合同原件。
「釋義」該條主要提醒當事人主要是購房者不要簽訂陰陽購房合同。
「常見問題」雖然出現陰陽合同的幾率很小,但一旦出現對購房者來說就是致命的,對此切不可掉以輕心。購房合同時購房者主張權利的最有力證據,有的購房者不注意保存購房合同,在主張權利時如果連最基本的購房合同也拿不出,維權之難可想而知。
「對策」建議購房者在簽訂合同時,除了要檢查各文本是否一致外,還可以要求雙方在簽字處注明各文本經檢查一致的字樣。如果擔心合同保管不善導致損毀丟失等情況發生,最好當事人都留下兩份合同,注明某某留存。
六、雙方當事人在履行合同中發生爭議的,可以選擇向不動產所在地人民法院起訴,也可以選擇向仲裁委員會申請仲裁。如選擇申請仲裁的,可以向某市仲裁委員會、中國國際經濟貿易仲裁委員會等申請。
「釋義」該條是爭議解決選擇條款,主要是提醒當事人可以選擇的仲裁機構有哪些。
「常見問題」由于房屋買賣交易期長、標的大及質量不易控制等特點,決定了房地產行業是是非之地和糾紛高發區,發生爭議時,購房者由于涉及切身利益,在權力得不到保證后,往往采取過激行為。中國人文化傳統上喜歡私了,不喜歡打官司;同時中國由于行政力量過于強大,無論司法部門還是民間仲裁機構都受到來自當地政府的強大影響。老百姓也習慣于只要出了問題,即去找政府,上訪等等,實際上在許多地方地方政府出于“維穩”的目的,不愿意鬧出群體性事件,往往出面解決爭端,速度快且效果好。這又在一定程度上,鼓勵老百姓不走正常的司法途徑解決問題。
選擇仲裁機構,優點在于速度較快,效率高;至于能不能完全中立,實際上并不能說絕對做到。另外,能不能像購房者所想象的那樣盡可能保護弱勢一方的利益,更無法保證。我們曾辦過一個案例,開發商違約應按約定賠償,但某市仲裁委的仲裁員們卻充當起和事佬,一定要雙方都同意才肯裁決,最后,裁決結果為開發商按約定的80%支付違約金。因為仲裁一裁終局,也無法上訴,同時也不可能申請撤銷仲裁。委托人也接受裁決。但,同一小區其他業主不同意,幾百戶人家一起去園區管委會找說法,管委會一紙令下開發商乖乖地按約定的100%補償。這種結果,弄得我們哭笑不得不說,連某市仲裁委也灰頭灰臉。
「對策」基于這種情況,當事人如果不怕麻煩最好約定由法院管轄,或者由外地聲望較好的仲裁委裁決。
某市國土房產局
江蘇省某市工商行政管理局
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