案情：

因小曹自身原因未能籌足房屋首付款，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，此過錯在于小曹，小曹應(yīng)承擔(dān)公司在此居間活動支出的必要費用

2011年，小曹通過上海某物業(yè)顧問有限公司介紹，與李某就購買嘉定區(qū)某處物業(yè)事宜達(dá)成一致，約定房屋價款為385萬元，并簽署了合約。但因為籌不到足夠的錢，小曹決定放棄購買此處房屋。之后，該顧問公司以其促成了小曹簽訂《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，居間成功為由，要求小曹承擔(dān)77000元的居間傭金。因討要無果，該公司將小曹告上法庭。

該物業(yè)顧問有限公司認(rèn)為，在其居間下，小曹已經(jīng)成功簽署了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》及《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》。公司、小曹及售房人三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》約定，由小曹想要購買的房屋價款為385萬元；《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》（附件一）成立即表明居間成功；小曹及售房人應(yīng)于買賣合同成立之日按照房屋價款的1%各自向其支付傭金。同時，雙方又簽訂作為該居間協(xié)議附件一的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定小曹與售房人應(yīng)于該協(xié)議簽署后30日內(nèi)至公司處簽訂示范文本的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。依據(jù)法律規(guī)定及該協(xié)議約定，公司已經(jīng)居間成功，小曹應(yīng)依約向其支付傭金人民幣77000元。

小曹稱，關(guān)于居間傭金，雙方簽訂過一份傭金確認(rèn)書，約定房屋過戶后支付傭金4萬元，居間協(xié)議約定的傭金是不真實的?，F(xiàn)她與售房人僅簽訂一份居間協(xié)議，未簽訂正式的房屋買賣合同，所以該物業(yè)顧問公司居間并未成功。而且現(xiàn)在她與上家之間的協(xié)議已解除，故不同意支付居間傭金。

嘉定法院認(rèn)為：

該物業(yè)顧問公司主張其依合同約定，已促成了小曹與售房人簽署了《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，其居間義務(wù)已履行完畢。但從該買賣協(xié)議的性質(zhì)及內(nèi)容來看，買賣協(xié)議僅是作為居間協(xié)議的附件存在，協(xié)議內(nèi)容也未對具體付款時間等重要事項進(jìn)行約定，缺少作為正式房屋買賣合同的相關(guān)要件。同時，在該買賣協(xié)議中，當(dāng)事人亦約定為辦理過戶交易手續(xù)，買賣雙方應(yīng)于該協(xié)議簽署后30日內(nèi)至公司處另行簽訂示范文本的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，此表明公司的居間義務(wù)仍有未完之事，結(jié)合市場交易慣例，該物業(yè)顧問公司要求小曹支付房屋價款2%傭金的訴訟請求，法院難以支持。

合同簽訂后，因小曹自身原因未能籌足房屋首付款，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，此過錯在于小曹，小曹應(yīng)承擔(dān)公司在此居間活動支出的必要費用。依此，法院作出判決小曹應(yīng)給付上海某物業(yè)顧問有限公司人民幣5000元，二審也支持了這一判決。

（作者單位系上海市嘉定區(qū)人民法院）

相關(guān)法律知識：

房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買受人，買受人支付價款的合同。房屋買賣合同的法律特征既有買賣合同的一般特征，也有其自身固有的特征。這主要表現(xiàn)為：（1）出賣人將所出賣的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，買受人支付相應(yīng)的價款；（2）房屋買賣合同是諾成、雙務(wù)、有償合同；（3）房屋買賣合同的標(biāo)的物為不動產(chǎn)，其所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理登記手續(xù)；（4）房屋買賣合同屬于法律規(guī)定的要式法律行為。