本案買賣合同無(wú)效是否該返還房屋?

[案情]：

原告張某系無(wú)建筑資質(zhì)的個(gè)人，長(zhǎng)期私自建房出售。2006年9月原告張某分別與被告王某等十多人各自簽定一份房屋買賣合同，約定由原告張某建房賣予被告王某，房屋價(jià)款18萬(wàn)元于2007年1月31交房時(shí)付清，房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證由原告代為辦理。2007年1月，被告支付了16萬(wàn)元房款給原告，原告按期交房，并代被告辦理了房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證。后被告以房屋漏水，原告一直未予修復(fù)為由拒絕支付剩余房款2萬(wàn)元，由此引發(fā)糾紛。2008年8月由于房屋已大幅度增值，原告以其無(wú)建房資質(zhì)為由起訴被告請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無(wú)效，并返還該房。

[分歧]：

本案在審理過程中主要存在以下二種不同意見：

第一種意見認(rèn)為房屋買賣合同無(wú)效，房屋應(yīng)返還。持該種意見的認(rèn)為出賣人張某不具備開發(fā)商品房的資質(zhì)，也未辦理相關(guān)建房手續(xù)，而且張某未取得商品房預(yù)售許可證明，張某開發(fā)商品房出售屬違法，房屋買賣合同無(wú)效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定：合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，所以應(yīng)判決認(rèn)定合同無(wú)效，同時(shí)判決王某返還該房屋予原告，原告應(yīng)當(dāng)賠償被告相應(yīng)的損失。

第二種意見認(rèn)為房屋買賣合同無(wú)效，房屋不應(yīng)返還。持該種意見的贊同第一種意見中認(rèn)定買賣合同無(wú)效的觀點(diǎn)。但認(rèn)為不應(yīng)判決返還房屋。因?yàn)橥跄呈腔趯?duì)張某的信任向張某購(gòu)房，支付了絕大部分房屋款并已取得了房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)證，且已經(jīng)交付使用了一年多，為了保護(hù)當(dāng)事人的合法利益，維護(hù)市場(chǎng)交易的穩(wěn)定性，不應(yīng)判決返還房屋。所以應(yīng)判決認(rèn)定合同無(wú)效，同時(shí)駁回原告要求返還房屋的訴訟請(qǐng)求。

[評(píng)析]：

筆者同意第二種意見。因該買賣合同的標(biāo)的物系尚未建成的房屋，該買賣合同應(yīng)屬于商品房預(yù)售合同，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。張某不具備開發(fā)商品房的資質(zhì)，且未辦理相關(guān)建房手續(xù)，張某屬于違法開發(fā)建房，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第5項(xiàng)的規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同無(wú)效。

本案中雖然該買賣合同屬于無(wú)效合同，但不應(yīng)判決返還房屋。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定：合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。在該條中表明確定合同無(wú)效后，還有不能返還和沒必要返還的情形，該案就屬于沒必要返還的情形。原告張某多年來(lái)一直建房出售，王某基于對(duì)張某的信任與其簽定房屋買賣合同，后支付了絕大部分房款并補(bǔ)辦了房產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證，且入住使用一年多，雖然買賣合同無(wú)效，但為保護(hù)當(dāng)事人的合法利益，打擊懲治違法犯罪行為，維護(hù)市場(chǎng)交易的穩(wěn)定性，應(yīng)認(rèn)定該房沒有必要返還，判決認(rèn)定合同無(wú)效，同時(shí)駁回原告要求返還房屋的訴訟請(qǐng)求。法院還應(yīng)向相關(guān)部門作出司法建議，要求對(duì)張某等一些違法建房出售的個(gè)人予以處罰。