要求解除租賃關(guān)系

原告(即出租人)訴稱：2012年5月19日，原告妻子吳某與被告(即承租人)簽訂租房協(xié)議一份，約定：租賃房屋為XX市*路*幢*號(hào)一間店面，租期從2012年6月21日起到2013年6月20日止，租金32500元一次性付清。期滿后，被告又付租金至2013年12月20日。之后，被告未支付租金。雙方未續(xù)訂書面租賃合同。2014年3月5日，原告委托律師向被告發(fā)律師函通知如下：“請(qǐng)承租人***在收到本函一個(gè)月內(nèi)搬出XX市岳林東路*幢*號(hào)一樓店面房，作騰房，雙方終止(解除)租賃關(guān)系，并將該租賃房屋交付給房屋所有權(quán)人即出租人***。逾期未騰房的，房屋所有權(quán)人有權(quán)采取法律措施申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，并要求賠償損失等。房屋交付時(shí)請(qǐng)付清自2013年12月21日起至騰房完成之日止的房屋租金(或占有使用費(fèi))。”經(jīng)查詢，被告于2014年3月7日收到上述律師函通知。原告對(duì)不定期租賃，履行了在合理期限之前通知承租人的義務(wù)。因此，原告訴訟請(qǐng)求：1、請(qǐng)求判決原、被告雙方關(guān)于XX市*路*幢*號(hào)一樓店面房租房協(xié)議合同解除，限令被告騰房搬遷出該房屋。2、請(qǐng)求判決被告支付原告自2013年12月21日起至2014年4月7日租金9478元，以及之后的租金或占有使用費(fèi)(繼續(xù)參照租金2708元、月計(jì)算至被告騰房完成之日止)。

被告未作書面答辯，在庭審中口頭答辯稱：2013年12月6日下午在租賃房屋房門口，原告的老婆吳某曾說房租改為1000元、月，而且說好租賃房屋的裝修費(fèi)抵扣房租。因涉案房屋要拆遷了，所以房屋的裝修費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等要求補(bǔ)償給其。

經(jīng)法院審理查明：原告***系XX市*路*幢*號(hào)的房屋登記所有權(quán)人。被告自2002年承租XX市*路*幢*號(hào)的房屋至今，用于經(jīng)營(yíng)XX市**信息中心。雙方除了2002年簽訂過書面租房協(xié)議，之后一直口頭協(xié)議租賃事項(xiàng)。2012年5月19日，原告當(dāng)時(shí)妻子吳某與被告(簽名由被告妻子代簽)簽訂書面租房協(xié)議一份，約定租期一年，自2012年6月21日起至2013年6月20日止。租金32500元一次性付清。后雙方又口頭協(xié)商一致，自2013年6月21日至2013年12月20日的租金為13000元。上述租金被告均已經(jīng)付清。2014年3月5日，原告委托律師向被告書面寄送律師函，提出終止雙方之間的租賃關(guān)系，要求被告在收到律師函一個(gè)月內(nèi)騰房，并支付自2013年12月21日起至騰房完成之日止的房屋租金或者占有使用費(fèi)。被告也于2014年3月7日收到該律師函。

能否因拆遷解除不定期租賃合同

對(duì)不定期租賃的準(zhǔn)確判斷，是正確審判本案的關(guān)鍵。《合同法》規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。本案，租房協(xié)議約定的租期為一年，自2013年6月21日起雙方之間沒有訂立書面租賃合同，視為不定期租賃關(guān)系。對(duì)于不定期租賃合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除租賃合同，但是出租人解除合同應(yīng)該在合理期限之前通知承租人。在出租人依法通知承租人解除租賃合同、要求騰房后，承租人怠于騰房仍占有使用租賃房屋的，除支付租賃合同解除前的房屋租金外，還應(yīng)支付租賃合同解除后的房屋占有使用費(fèi)至承租人實(shí)際騰房之日止。

出租人為督促承租人騰房，拉掉了租賃房屋的水、電，必然影響租賃房屋正常的經(jīng)營(yíng)使用，法院酌情自2014年2月21日減少租金，按照1000元、月計(jì)算至實(shí)際騰房之日止，至于2013年12月21日至2014年2月20日止的租金仍然參照租房協(xié)議以32500元、年(2708、月)計(jì)算。盡管法院因此減少租金的額度較大，特別是涉及租賃合同解除后參照的房屋占有使用費(fèi)。但在某方面盡體現(xiàn)了公平合理等價(jià)有償原則，對(duì)出租人的不當(dāng)處理糾紛方式有一定的指正引導(dǎo)作用;通過訴訟等合法方式化解矛盾糾紛，有利于加強(qiáng)當(dāng)事人的法律意識(shí)。

承租人以房屋要拆遷，要求賠償房屋裝修費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等的抗辯理由，與本案訴請(qǐng)的房屋租賃合同解除、騰房及相應(yīng)租金或占有使用費(fèi)的支付，是不同的法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)分開處理。分開處理，有利于及時(shí)解決雙方當(dāng)事人之間的主要矛盾，避免雙方矛盾的進(jìn)一步惡化。關(guān)于其次要矛盾，可待進(jìn)入更充分的考慮準(zhǔn)備時(shí)間，可能隨著承租人考慮的不斷深入而衰弱(或堅(jiān)定)。略觀本案，出租人因租賃合同期滿而依法解除合同;承租人卻以房屋要拆遷，要求賠償房屋裝修費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等，在訴訟要求上欠缺一定的事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。

綜合上面的介紹，出租人解除合同應(yīng)該在合理期限之前通知承租人。相信大家看了上面介紹后，對(duì)于因拆遷解除不定期租賃合同是否違約的法律知識(shí)有了一定的了解，如果你還有關(guān)于這方面的法律問題，請(qǐng)咨詢律霸網(wǎng)律師，他們會(huì)為你進(jìn)行專業(yè)的解答。