租賃合同無效要不要支付租賃期間房屋使用費(fèi)

案情簡介：租賃合同無效

2016年3月2日，陳某(乙方)與梁某(甲方，下同)簽訂一份《租賃合同》，約定如下內(nèi)容：經(jīng)房地產(chǎn)中介服務(wù)有限公司促成雙方達(dá)成租賃關(guān)系，甲方將某地塊出租給乙方使用，該地塊建筑面積362平方米，空地面積為75.6平方米;租賃期限從2016年3月18日至2019年3月17日，租金為5000元/月，乙方在簽訂合同當(dāng)天向甲方支付15000元作為保證金;租賃期內(nèi)，甲方提供原有水/電設(shè)施和水電負(fù)荷給乙方使用，租賃期內(nèi)，該建筑物每月的水、電、垃圾、治安及因使用而產(chǎn)生的一切費(fèi)用由乙方每月結(jié)清;租賃期內(nèi)，如遇國家征用土地或者拆遷等政府行為，甲、乙雙方應(yīng)服從，合同解除，不作任何一方違約，乙方無條件按時(shí)遷出，甲方退回乙方所交的保證金，國家賠償項(xiàng)中的搬遷費(fèi)歸乙方所有，土地及建筑費(fèi)歸甲方;合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。雙方簽訂合同后，陳某向梁某支付了保證金15000元。

2016年1月1日，梁某與當(dāng)?shù)卮迕裎瘑T會簽訂一份《集體工業(yè)綠化用地租賃合同》，約定梁某向村民委員會租用工業(yè)區(qū)內(nèi)工業(yè)綠化用地面積860平方米作工業(yè)綠化用地，租賃時(shí)間從2016年1月1日起至2022年12月31日止。梁某租賃上述土地后搭建了廠房并出租給陳某使用，涉案租賃物并未依法領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證或者取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。因相關(guān)行政部門發(fā)出通知需拆除涉案廠房，陳某、梁某曾于2017年2月10日到村民委員會協(xié)商搬遷事宜。2017年2月17日，相關(guān)行政部門拆除了涉案廠房。

法院判決：陳某支付使用費(fèi)

法院經(jīng)審理認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人簽訂的租賃合同無效。因梁某沒有為涉案租賃物即地塊上的廠房依法領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證或者取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故陳某、梁某簽訂的《租賃合同》為無效合同。

因陳某、梁某簽訂的《租賃合同》為無效合同，故合同中約定的保證金條款為無效條款，陳某請求梁某返還保證金15000元有理，本院予以支持。本案的《租賃合同》雖為無效合同，陳某、梁某在簽訂合同時(shí)，明知涉案廠房屬違章建筑仍然簽訂租賃合同，故雙方對導(dǎo)致涉案合同無效均有過錯。雙方簽訂合同后，陳某事實(shí)上占有使用了梁某自建的廠房，由于陳某、梁某在2017年2月份均知悉廠房將被相關(guān)行政部門依法拆除，梁某應(yīng)給予陳某一定的合理搬遷時(shí)間，綜合考慮到陳某、梁某雙方的過錯程度，本院確認(rèn)陳某合理占用廠房的時(shí)間為2016年3月18日至2017年1月1日，陳某應(yīng)在此期間參照雙方約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向梁某支付占有使用費(fèi)。綜上所述，涉案合同雖為無效合同，但陳某仍需向梁某支付合理的占有使用費(fèi)，占有使用費(fèi)應(yīng)參照雙方約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，故陳某請求梁某返還已支付的占有使用費(fèi)，缺乏理據(jù)，本院不予支持。綜上所述，梁某應(yīng)退還陳某15300元(15000元+600元-300元)。對于梁某主張陳某拖欠的占有使用費(fèi)及其他電費(fèi)。

律師說法：是否需要支付租賃期間房屋使用費(fèi)

《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會公共利益;

(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”

本案中，陳某與梁某簽訂的《租賃合同》雖系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，但梁某租賃給陳某使用的廠房并未依法領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證或者取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故合同無效。根據(jù)相關(guān)司法解釋的規(guī)定，房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。也就是說，租賃合同雖然無效，但陳某仍有義務(wù)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向梁某支付合理的房屋占有使用費(fèi)。

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