案例簡介：房屋共有人未簽字出租人以此為由不履行合同

原告訴稱，原告、被告就上海市某房屋簽訂租賃合同，約定被告將上述房屋出租給原告作辦公使用;被告逾期交房超過30日的，則每逾期一日按照應付租金的百分之一向原告支付滯納金;一方違約，向另外一方支付違約金。上述約定系雙方真實意思表示，對雙方均具有約束力，經原告多次催促，被告至今仍未交付房屋，并拒絕履行合同，被告的行為已經構成違約。故原告起訴至法院，請求判令被告：1、繼續履行《租賃合同》，并將房屋交付原告使用;2、支付原告違約金;3、支付原告滯納金。

被告辯稱，原告、被告簽訂的僅是意向合同，被告收取的是定金。涉案租賃房屋系被告與妻子俞某共同所有，但俞某并未在合同上簽名，其不同意將房屋出租給原告，被告已電話通知原告解除合同。

法院判決：《租賃合同》合法有效雙方應遵照履行

法院認為，原告、被告之間簽訂的《租賃合同》系雙方真實意思表示，內容不違反法律禁止性規定，當屬合法有效，雙方均應遵照履行。判決如下：1、原告與被告簽訂的《租賃合同》解除;2、被告返還原告租賃保證金;3、被告支付原告違約金;4、被告支付原告截止合同解除日的逾期交房違約金。

律師說法：房屋共有人未簽字是否影響租賃合同效力

首先，本案的房屋共有人俞某雖未在合同上簽字，但租賃合同并非對租賃房屋的處分，不以共有人合議一致作為租賃合同成立、生效的條件，基于被告與俞某的產權共有關系以及身份關系，被告有權出租系爭房屋，被告以俞某未在合同上簽字為由主張涉案租賃合同僅為意向合同，缺乏法律依據。其次，《租賃合同》約定，甲方(被告)須按時將房屋及附屬設施交付乙方(原告)，如甲方逾期交付房屋超過三十日，則每逾期一日按應付租金的百分之一向乙方支付滯納金。該條款約定的滯納金實屬逾期交房違約金。本案中，被告未按約向原告履行交房義務，并以高價另租他人且已實際履行，其行為顯屬惡意違約，應當承擔相應違約責任。鑒于被告已將系爭房屋另行出租并實際履行，基于債權平等性原則，原告再要求被告履行合同、交付租賃房屋，實屬不能履行。雖然被告為本案合同違約方，但鑒于涉案租賃合同客觀上已無法履行，且被告亦據此主張解除合同，故法院判決涉案租賃合同解除。逾期交房違約金的設定前提是以履行交房義務的可履行性為前提，本案逾期交房違約金應計算至合同解除時止，原告主張合同解除后的逾期交房違約金，缺乏法律依據。

法律依據：1、《中華人民共和國物權法》第九十六條共有人按照約定管理共有的不動產或者動產;沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。2、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：(一)已經合法占有租賃房屋的;(二)已經辦理登記備案手續的;(三)合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。

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