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房屋買賣不破租賃什么意思,房東把房子賣出去怎么辦

來源: 律霸小編整理 · 2025-05-13 · 97人看過

一、房屋買賣不破租賃是什么意思

所謂的買賣不破租賃,是指當租賃物的所有權移轉時,租賃合同仍然有效,即新的所有人不能以所有權移轉的事實主張原租賃合同無效。我國合同法229條規定,租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力

合同法第229條規定了買賣不破租賃的含義。租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。物權法上規定的是抵押不破租賃,但前提是先訂立租賃合同后辦理抵押。物權法第191條規定,訂立抵押合同前抵押財產已出租的,原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的,該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。

這種特征屬于債權的物權化特征。一般來說,物權的效力是優于債權的。舉例來說,在房屋租賃合同的情況之下,承租人屬于弱勢群體。如果房主買賣房屋可以優于租賃合同,也就是買賣合同可以對抗租賃合同的話,承租人的利益將無從保護。譬如A租了B的房子,B在收了A的租金后,轉手就將房子賣給C,如果C可以將A趕出去的話,對A的利益如何保護?所以在合同法中作出了這樣的規定,是對承租人的保護。

比如《合同法》第229條規定:“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力”。《民通意見》119條規定,私有房屋在租賃期內,因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的,原合同對租賃人和新房主繼續有效。

二、房東把房子賣出去怎么辦

前面我們介紹了房屋買賣不破租賃原則的內容,根據法律規定,買賣不破租賃的本質并不是說房東不能賣房子,而是說房東可以轉讓房子,但是轉讓以后不能把租房者趕走。

為了讓大家更好的理解房屋買賣不破租賃,我們來看一個具體案例:李某和丁某簽訂房屋租賃合同,由丁某承租李某兩室一廳房屋一套,租期3年。一年后,李某將該房屋賣給林某,林某以新房主身份要求丁某立即搬出,該房他要留給兒子結婚用。丁某覺得林某的要求于理不合而堅決不搬走,但林某也堅持自己的要求,雙方僵持不下。

結合本案,李某和丁某形成的是房屋租賃合同,而李某和林某形成的是房屋買賣合同,并且租賃合同簽訂在先,房屋所有權變動在后,于是房屋在租賃期間變更為林某所有的,丁某可以其租賃權對抗林某,也就是說,在林某取得房屋所有權時,丁某就自動成為新的出租人,他無須與林某另行訂立租賃合同,林某也必須與其繼續履行原租賃合同,不得單方解除,直至期滿。

此外,根據我國《合同法》的規定,出租人出賣出租房屋的,應當在出賣之前的3個月內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。如果前業主沒有通知過承租人該房屋要出售或者承租人沒有對此作出相關意思表示的,承租人有權請求人民法院宣告該買賣關系無效。

以上所提及的就是有關房屋買賣不破租賃的一些內容,要知道如今的房屋糾紛時常發生,因此賣貨房屋或租賃房屋時還是需要了解一些相關資料規定,以免日后出現不必要的麻煩。如果您還遇到什么較為復雜的法律問題,我們律霸網會為您提供法律咨詢服務,歡迎來咨詢。

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畢業于中國政法大學,十余年法律工作經驗,經手各類案件幾千件。尤其擅長合同糾紛、侵權、著作權、商標權、不正當競爭、涉及互聯網的糾紛。 曾任職全球頂級互聯網公司法律顧問,目前就職于中國綜合實力排名第一的盈科律師事務所,中華全國律師協會、北京律師協會會員,民商事和知識產權專家級律師。

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