解決租賃合同糾紛時應當注意的問題：

1、?買賣不破租賃原則

買賣不破租賃是租賃期間出租人將租賃物轉讓給第三人的，租賃合同對于受讓的第三人繼續有效。買賣不破租賃是租賃權物權化的具體表現。《合同法》第229條就此作了規定，即：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”它的構成要件包括：

(1)?租賃物在租賃期間發生所有權變動。這里所有權變動的情形包括買賣、繼承、贈與等。

(2)?承租人沒有終止或解除租賃合同的意思表示。如果承租人已明確表示終止或解除租賃合同，則不發生所有權與租賃權的沖突問題。租賃物所有權變動后，新的所有人取代原有所有人地位而成為新的承租人。原出租人因租賃物所有權的轉移而退出出租人地位。承租人應依照原租賃合同向新的所有人履行義務。

2、?抵押權與租賃權的關系

抵押權與租賃權的關系，指一物之上抵押權與租賃權同時存在，當兩者發生沖突時，哪個權利效力優先的問題。抵押權與租賃權的關系，有兩種情形：

(1)?租賃權發生在先，抵押權發生在后。對此情況《擔保法》第48條規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，應當面書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。”《擔保法解釋》第65條規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓繼續有效。”

(2)?抵押權發生在先，租賃權發生在后。《擔保法解釋》第66條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”

3、?承租人的優先購買權與共有人優先購買權相沖突的處理原則

《民法通則》第78條第3款規定：“按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。”如果按份共有人將出租的共同財產中的自有份額轉讓時，即發生承租人的優先購買權與其他共有人優先購買權的沖突。一般地講，共有人的優先購買權更為優先。共有人的優先購買權具有所有權保護的效力，而租賃關系是債權關系，依據物權優先于債權的原則，共有人的物權應優先對待。而承租人的優先購買權雖然有債權物權化的特征，但其畢竟是債權關系，仍然不能等同于物權的效力。另外，讓其他共有人享有優先購買權，有利于對房屋的管理、修繕、使用。

4、?房屋租賃中的登記備案問題

根據《城市房屋租賃管理辦法》的規定，房屋租賃實行登記備案制度。房屋租賃申請經房地產管理部門審查合格后，頒發《房屋租賃證》。當事人未辦理登記備案手續，未取得《房屋租賃證》的，租賃合同是否有效?《城市房屋租賃管理辦法》中并未明確規定取得《房屋租賃證》是租賃合同法、有效的前提條件。登記備案是房產管理部門的行政管理行為，其本身不是合同生效的要件。房屋租賃合同訂立后，當事人沒有辦理登記手續的，應責令其補辦手續，而不應因此否定租賃合同的效力。

以上就是所提及的都是租賃合同不安抗辯權應該要注意的問題，希望通過上面的介紹能讓您對不安抗辯權有更深一層的了解，相信在您發現合同對方存在不履行義務的行為或傾向時會有很好的應對方法。如果您還遇到什么較為復雜的法律問題需要找律師咨詢，歡迎來律霸網咨詢。

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