1、關(guān)于租金延付或拒付的時(shí)效

我國(guó)《民法通則》第136條第三項(xiàng)規(guī)定：延付或拒付租金的，訴訟時(shí)效期間為1年。

本案中，原告應(yīng)在約定的每次支付租金的截止日期屆滿后一年內(nèi)向被告主張權(quán)利。如第一次交納時(shí)間為2008年10月20日前10日內(nèi)，原告則應(yīng)在2009年10月20日前向被告索要2008年8月11日-10月10日兩個(gè)月的租金，依次類推。

但原告在一年的訴訟時(shí)效期限內(nèi)并沒有向被告催要過2008年8月10日-2009年7月10日前的租金，應(yīng)視為放棄索要該期間租金權(quán)利;

另?yè)?jù)《合同法》第227條規(guī)定：承租方逾期不交房租，出租方有權(quán)解除合同，收回房屋，追求承租方的違約責(zé)任。原告在起訴前長(zhǎng)達(dá)1年多的時(shí)間內(nèi)，從未行使過上述權(quán)利，即使被告因種種原因未及時(shí)交納房租。

2、租賃合同糾紛的訴訟時(shí)效問題

訴訟時(shí)效是指權(quán)利人在法定期間內(nèi)不行使權(quán)力即喪失請(qǐng)求司法機(jī)關(guān)強(qiáng)制力保護(hù)其權(quán)利的法律制度。

因租賃合同的履行過程中因?yàn)檠痈痘蚓芨蹲饨鹨鸬募m紛應(yīng)當(dāng)適用1年的訴訟時(shí)效外，其他基于租賃合同所引起的糾紛均適用2年的訴訟時(shí)效。

在房屋租賃關(guān)系中，租客除了要付給房東租金，還要付的一樣是保證金。出租人與承租人簽訂租賃合同時(shí)一般均要求承租人繳納租賃保證金，以防止在承租人擅自解除租賃合同或者拖欠租金時(shí)可以有保障。但是，如果租賃合同沒有明確約定租賃保證金可以折抵拖欠租金，而承租人又起訴要求返還租賃保證金，這時(shí)作為出租人就要特別小心訴訟時(shí)效的規(guī)定了。因?yàn)槌凶馊艘蠓颠€租賃保證金的訴訟時(shí)效是二年，而出租人要求支付欠付租金的訴訟時(shí)效僅有一年。

3、訴訟時(shí)效是指權(quán)利人在法定期間內(nèi)不行使權(quán)利就喪失勝訴權(quán)的法律制度。

依據(jù)時(shí)間的長(zhǎng)短和適用范圍的不同，訴訟時(shí)效分為普通訴訟時(shí)效和特殊訴訟時(shí)效。《民法通則》第1百三十五條規(guī)定：“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。”該條規(guī)定的普通訴訟時(shí)效即為兩年，而特殊訴訟時(shí)效又分為好幾種情況，短期訴訟時(shí)效就是其中之一。依據(jù)《民法通則》第136條規(guī)定：“下列的訴訟時(shí)效期間為一年：……(三)延付或者拒付租金的;”因此，延付或者拒付租金的訴訟時(shí)效為一年，但是對(duì)于支付租賃保證金的訴訟時(shí)效卻無法律另行規(guī)定，該訴訟時(shí)效應(yīng)屬于普通訴訟時(shí)效為兩年。

影響因素

①計(jì)算方法：對(duì)同一筆租賃交易運(yùn)用的租金計(jì)算方法不同直接影響到租金總額的大小。

②利率：在租賃設(shè)備總成本一定的情況下，利率是影響租金金額的最重要因素。在固定利率條件下，若其他因素不變，利率越高，租金總額越大，反之則相反。在浮動(dòng)利率條件下，若其他因素不變，LIBOR加上利差之和越高，當(dāng)期的租金越大，反之則相反。

③租賃期限：租期的長(zhǎng)短直接影響租金總額的大小，因?yàn)樽馄谠介L(zhǎng)，承租人占用出資人資金的時(shí)間就越長(zhǎng)，出租人承受的利息負(fù)擔(dān)也就越重，而出租人的利息負(fù)擔(dān)必須通過資金的方式收回。因此，租期和租金總額成正比，租期越長(zhǎng)，租金金額越大，反之則相反。

④付租間隔期：指的是上期租金支付日與當(dāng)期租金支付日之間的時(shí)間間隔。付租間隔期一般有年付、半年付、季付、月付等。付租間隔期越長(zhǎng)，意味著承租人占用出租人資金的時(shí)間也越長(zhǎng)，租金金額也就相應(yīng)越大，反之則相反。

⑤付租方式：付租方式有期初付租和期末付租之分。在期初付租情況下，承租人占用出租人資金的時(shí)間相對(duì)縮短，因此租金總額較少。而期末付租的租金則要相對(duì)增加。

⑥保證金的支付數(shù)量和方式：一般情況下，承租人向出租人給付的保證金越多，租金總額越少，反之則相反。另外，保證金是從租賃設(shè)備的概算成本中扣除，還是用作遞交最后一起租金的一部分，對(duì)租金總額的影響較大，如果是從概算成本中扣除，租金總額就小，否則租金總額就大。

⑦支付幣種：在國(guó)際租賃中，國(guó)內(nèi)承租人承租國(guó)外租賃設(shè)備時(shí)應(yīng)考慮租金支付的幣種。一般而言，利率高且匯率高的支付幣種，租金就高些。

⑧計(jì)息日和起租日：由于計(jì)息日和起租日的不同確定方法，他們之間的時(shí)間間隔也就不同，利息累積存在差異，進(jìn)而對(duì)租金總額將產(chǎn)生一定的影響。

有的人拖欠租金因此被告上法庭，對(duì)于租金訴訟時(shí)效司法解釋從租金延付或拒付的時(shí)效和租賃合同糾紛的訴訟時(shí)效問題以及訴訟時(shí)效是指權(quán)利人在法定期間內(nèi)不行使權(quán)利就喪失勝訴權(quán)的法律制度三方面作出詳細(xì)解釋。