近年來(lái)，國(guó)家層面正積極推進(jìn)建立租購(gòu)并舉的住房制度，加快住房租賃市場(chǎng)的立法。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和政府工作報(bào)告均對(duì)住房租賃提出了要求。為貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》、河南省政府第167號(hào)令《河南省房屋租賃管理辦法》以及河南省政府(豫政【2016】85號(hào))文件，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同省工商部門聯(lián)合制定了《住房租賃合同示范文本》(試行)。

示范文本由十四條通用條款，八個(gè)附件組成。對(duì)房屋權(quán)屬情況、租賃期限、租金支付、出租房屋的要求和限制、雙方的權(quán)利和義務(wù)等方面都作出了明確的約定。

熱點(diǎn)1：房屋出租人需要提供相關(guān)信息

示范文本第一條不但明確要求出租人寫明房屋的詳細(xì)位置、建筑面積等基本信息，還要求明確房屋所屬狀況、房屋是否抵押，甚至還要出租人提供房屋來(lái)源證明。

解讀：這樣很好地保護(hù)了承租人的知情權(quán)。一般來(lái)講，承租人與出租人對(duì)房屋具體情況的了解是不對(duì)稱的，承租人想要維護(hù)自身合法權(quán)益就必須詳細(xì)了解房屋現(xiàn)狀、權(quán)利限制等情況。

熱點(diǎn)2：居住人數(shù)和禁止性規(guī)定

示范文本第二條，約定了房屋居住人數(shù)。承租人不得在廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室居住。單間最多居住人數(shù)和人均租住建筑面積應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)厝嗣裾囊?guī)定。

解讀：這一規(guī)定在一定程度上杜絕了群租亂象，以及因承租人使用房屋不當(dāng)而造成的安全事故。并且居住人數(shù)的約定也便于逐步完善租賃人口信息大數(shù)據(jù)，為住房租賃信息化平臺(tái)提供準(zhǔn)確信息。

熱點(diǎn)3：簽完合同再備案或可享受租購(gòu)?fù)瑱?quán)

示范文本中規(guī)定，住房租賃合同訂立后30日內(nèi)，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門或其委托的部門辦理房屋租賃登記備案。

解讀：在實(shí)踐中租賃合同備案率一直很低。究其緣由主要是備案登記麻煩，備案與不備案合同的法律效力一樣，合同備案并沒(méi)有相應(yīng)的鼓勵(lì)措施，因此人們的備案積極性不高。

補(bǔ)充：近年來(lái)，國(guó)家和地方政府密集出臺(tái)的關(guān)于發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的法規(guī)、政策性文件，對(duì)租賃備案給予了諸多政策支持。主要有：一是給予稅收優(yōu)惠。對(duì)登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，在增值稅、個(gè)人所得稅等方面給予減稅和扶持政策。二是保障承租人依法享有基本公共服務(wù)，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。對(duì)于非本地戶籍承租人，包括在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等，按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)備案的住房租賃合同可作為具有穩(wěn)定居所的證明，承租人可申領(lǐng)居住證，享受與當(dāng)?shù)貞艏丝谕鹊牧x務(wù)教育、衛(wèi)生等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)。三是備案便捷。除了在房管部門備案以外，以后在住房租賃信息化平臺(tái)甚至手機(jī)上都可以備案。

熱點(diǎn)4：出租人不得單方面上調(diào)房屋租金

示范文本第四條約定：租賃期間，出租人不得單方面上調(diào)房屋租金。有租金漲幅的，必須在合同中明確約定漲幅標(biāo)準(zhǔn)。租賃期滿或合同解除后，出租人有權(quán)收回房屋，承租人應(yīng)按照原狀返還房屋及其附屬物品、設(shè)施設(shè)備。租賃期滿承租人需要繼續(xù)承租該房屋的，需要提前向出租人提出續(xù)租要求，承租人在同等條件下可優(yōu)先續(xù)租房屋。

解讀：在實(shí)踐中，房東隨意提價(jià)、押金說(shuō)扣就扣等的情況并不少見(jiàn)，示范文本旨在強(qiáng)調(diào)對(duì)住房租賃出租方和承租方所負(fù)法律責(zé)任和義務(wù)的界定，使得房東和租客處于平等的地位，享有同樣的權(quán)利，將有利于住房租賃關(guān)系的規(guī)范和穩(wěn)定。

熱點(diǎn)5：房屋修繕和責(zé)任主體

房屋在使用過(guò)程中，若出現(xiàn)需要維護(hù)、維修、賠償?shù)葐?wèn)題，示范文本第七條對(duì)租賃雙方進(jìn)行了責(zé)任的公平劃分。

解讀：針對(duì)房屋維護(hù)和維修方面的問(wèn)題，實(shí)踐中的租賃合同要么沒(méi)有約定，要么將全部責(zé)任分配給承租人，或者在維修主體和費(fèi)用方面產(chǎn)生爭(zhēng)議。但從司法判例中可以看到，房屋及其附屬物品、設(shè)施設(shè)備因自然屬性或合理使用等導(dǎo)致?lián)p毀的，或者房屋本身存在不符合安全條件可能危及人身安全的，出租人有責(zé)任進(jìn)行修復(fù)。

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