房屋租賃合同法律風(fēng)險提示與防范

一、首要的一點(diǎn)是對合同雙方主體資格的審查。首先是對出租人資格的審查，主要看其是否具有房屋的處分權(quán)。

簡單的方法就是查驗出租人的房屋產(chǎn)權(quán)憑證。其目的就是要防止無處分權(quán)的人擅自出租房屋，承租人如果審查不當(dāng)，與其簽訂合同，當(dāng)承租人入住之后就會被真正的房主驅(qū)逐出去，而當(dāng)初的出租人又已“失蹤"，承租人只能啞巴吃黃連，有苦說不出。如果出租人是已婚人士最好在簽訂合同時，要求夫妻共同簽名。

二、注意對代理人的代理權(quán)限進(jìn)行審查，如果是通過中介公司租房，則注意對中介公司的資質(zhì)審查。

有些出租人因不在本地或有其他原因，委托代理人幫其辦理房屋出租事項。承租人在簽訂合同之前應(yīng)當(dāng)查驗代理人的身份情況及有無房主的授權(quán)委托書，注意審查授權(quán)范圍及授權(quán)時限，并將其留存作為合同的附件。

如果是通過中介公司租房，首先應(yīng)當(dāng)查驗中介公司的資質(zhì)情況，即審查證照是否齊全，盡量選者具有資質(zhì)且在行業(yè)中有一定知名度的中介公司，

其次，是簽訂好與中介公司的服務(wù)合同，比如看幾次房，租房成功與否是否收費(fèi)，收多少傭金等，都應(yīng)在合同中約定，以防止有些黑中介只收錢，故意帶承租人看幾處房屋(實(shí)際上是中介的托)，不管成功與否都收取傭金的風(fēng)險。

三、簽訂房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

由于房屋租賃合同是要式合同，租賃期限在六個月以上的，應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。這是因為雙方當(dāng)事人如未簽書面合同，就視為事實(shí)上的租賃關(guān)系，為不定期租賃合同。依據(jù)法律規(guī)定，雙方可以隨時解除合同，這樣不利于對承租人權(quán)益的保護(hù)。合同期滿，如果雙方繼續(xù)保持租賃關(guān)系也應(yīng)當(dāng)及時簽訂書面合同，否則也存在雙方可以隨時解除租合同的風(fēng)險。

四、房屋租賃合同中應(yīng)當(dāng)對出租房屋的用途予以明確約定，以防止承租人在租賃房屋之后改變房屋用途。

比如小區(qū)住宅，規(guī)定不能做營業(yè)用房，承租人租賃房屋后用作營業(yè)，可能導(dǎo)致出租人財產(chǎn)利益的損失，卻又不能依據(jù)合同追究。

五、房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)明確租金的交付方式及交付日期，這是雙方當(dāng)事人應(yīng)考慮的重點(diǎn)問題。

如有的承租人承受能力有限，如果一次性交納一年或幾個月的房租有困難則可通過合同約定按月交納，如果雙方在合同中未約定，以后就容易產(chǎn)生矛盾。

六、房屋租賃合同對雙方權(quán)利義務(wù)的約定也應(yīng)明確、詳細(xì)。

其中很重要的一點(diǎn)，就是房屋的修繕義務(wù)的約定。法律規(guī)定，住宅出租的修繕責(zé)任是出租人，經(jīng)營性房屋修繕責(zé)任由雙方約定，可以是出租人也可以是承租人，因此，雙方在簽訂租賃合同時應(yīng)注意把這些內(nèi)容設(shè)定好?，F(xiàn)實(shí)中很多出租人將修繕責(zé)任約定給出租人是不合理的。

七、房屋租賃合同還應(yīng)對承租人是否具有轉(zhuǎn)租權(quán)予以約定。

依據(jù)法律規(guī)定，未經(jīng)出租人同意，承租人不得轉(zhuǎn)租承租的房屋，但經(jīng)出租人同意的可以轉(zhuǎn)租。在現(xiàn)實(shí)中許多轉(zhuǎn)租雖然經(jīng)過出租人同意，但未留取書面證據(jù)，發(fā)生矛盾之后又無證據(jù)證明，是存在較大的法律風(fēng)險的，正確的方法是要求出租人在轉(zhuǎn)租合同上簽字或蓋章，就可以防止轉(zhuǎn)租合同無效或出租人解除合同的不利后果。

八、房屋租賃合同對提前解約的情形及條件應(yīng)有約定。

提前解約會對雙方當(dāng)事人特別是承租人產(chǎn)生重大影響。因此，應(yīng)當(dāng)注意防范該風(fēng)險。正確的方法是，在合同中對提前解約的情形及條件進(jìn)行約定，并對提前解約的合理時間及相應(yīng)的賠償責(zé)任進(jìn)行約定，以便日后解約事項出現(xiàn)時有據(jù)可依。

九、租賃合同的承租人還要知道“買賣不破租賃原則”及“優(yōu)先購買權(quán)原則”。

在合同中有所約定，依據(jù)法律規(guī)定在租賃期間房主處分房屋，承租人并不因此喪失租賃權(quán)，新的房主應(yīng)當(dāng)遵守原來的租賃合同，非承租人同意不得解除原租賃合同，直至合同履行期滿。另外，出租人在處分出租房產(chǎn)時應(yīng)當(dāng)書面通知承租人，承租人在同等條件下具有優(yōu)先購買權(quán)，否則，將導(dǎo)致處分房屋的合同無效，這一法律風(fēng)險也應(yīng)當(dāng)注意防范。

十、房屋租賃合同需向房屋管理部門進(jìn)行登記，這是當(dāng)事人的法定義務(wù)。

否則將可能承當(dāng)行政處罰的法律風(fēng)險。雙方當(dāng)時人還應(yīng)記得在租賃合同上簽字或蓋章并注明簽約時間，否則將導(dǎo)致合同無效。

以上就是在簽訂租賃合同過程中應(yīng)當(dāng)注意防范的十大風(fēng)險，以便更好的維護(hù)租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

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