商鋪?zhàn)赓U法律風(fēng)險(xiǎn)防控

一、免租期

出租人與承租人一般都會(huì)在租賃合同中約定免租期，不同的合同文本對(duì)此可能措辭不同，但實(shí)質(zhì)含義。免租期的長(zhǎng)短不一，少則三個(gè)月，多則長(zhǎng)達(dá)兩年。雙方通常約定在免租期內(nèi)出租人不計(jì)收租金，不計(jì)入正式的租賃期限，正式租賃期限一般從免租期滿次日起算。

在該期內(nèi)，商戶雖未實(shí)際開始經(jīng)營(yíng)前，但商鋪已交付給承租商戶，已處于承租商戶的控制之下，且該期間一般都處于裝修期，易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)?；诖?，我們建議：

1、明確承租戶的裝修期間的安全施工義務(wù)，規(guī)定因承租人裝修施工發(fā)生的安全事故責(zé)任由承租人自行承擔(dān);

2、明確計(jì)租日的計(jì)算方法。雙方一般約定免租期滿的次日為計(jì)租日起算日。若存在開業(yè)日與計(jì)租日不一致的，如何確定計(jì)租日則需要予以明確。我們認(rèn)為作如下約定：在免租期內(nèi)，符合開業(yè)條件的，經(jīng)出租人許可，承租人可以開業(yè)，出租人不計(jì)收租金，但應(yīng)支付管理費(fèi)、公共事業(yè)使用費(fèi)等費(fèi)用。

3、免租期的順延。關(guān)于免租期能否順延及順延條件，建議予以明確約定，以免發(fā)生爭(zhēng)議。

4、免租期的解約約定。為防止承租人在免租期內(nèi)解約，租賃合同應(yīng)當(dāng)對(duì)免租期承租人的違約責(zé)任作出約定。出租人可在租賃合同約定，如承租人在免租期違約解除合同的，承租人應(yīng)向出租人支付免租期內(nèi)的租金，并明確繳納的數(shù)額。

二、計(jì)租日

租賃合同一般約定計(jì)租日從免租期滿的次日起算。若免租期滿，承租人商場(chǎng)不具備開業(yè)條件的，承租人若長(zhǎng)期不能營(yíng)業(yè)，恐會(huì)發(fā)生糾紛。因此，我們建議對(duì)計(jì)租日(計(jì)租起算日)可做如下約定：

計(jì)租日為免租期滿的次日。若免租期滿，商場(chǎng)達(dá)不到開業(yè)條件的，計(jì)租日為商場(chǎng)的實(shí)際開業(yè)日。接到商場(chǎng)開業(yè)通知，承租人不開業(yè)的，不影響計(jì)租日的確定。承租人在免租期滿后、商場(chǎng)開業(yè)日前，經(jīng)許可提前開業(yè)的，承租人的實(shí)際開業(yè)日為計(jì)租日。

為應(yīng)對(duì)今后發(fā)生可能發(fā)生的糾紛，出租人應(yīng)當(dāng)固定，并妥善保存有關(guān)確定計(jì)租日的證據(jù)材料，如商鋪交付單、開業(yè)日通知書及承租人開業(yè)申請(qǐng)書等書面材料。

三、裝修

為吸引知名品牌入駐商場(chǎng)，商場(chǎng)為商家提供巨額的裝修資金商支持為常用的招商策略。很多雙方僅約定裝修資金補(bǔ)助數(shù)額，未對(duì)裝修材料及裝修標(biāo)準(zhǔn)作出細(xì)化約定，結(jié)果裝修效果很不理想。雙方就此發(fā)生糾紛。

為避免類似的糾紛，建議采取提供裝修款支持招商模式的商家一定要對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)作出明確約定，審核對(duì)方的裝修方案、裝修施工圖紙、裝修材料清單等施工次材料，對(duì)裝修的過程予以監(jiān)督、管控。裝修款應(yīng)分期支付，較高比例的余額待裝修經(jīng)己方驗(yàn)收后再支付，以防止承租人低標(biāo)準(zhǔn)的裝修騙取高額的裝修補(bǔ)償款。

四、轉(zhuǎn)租

在實(shí)際中，承租人因各種客觀情況可能存在轉(zhuǎn)租的情況。為防范轉(zhuǎn)租給承租人帶來的不確定風(fēng)險(xiǎn)，我們建議在租賃合同中可區(qū)分不同的承租人(如主力店、非主力店等)對(duì)能否轉(zhuǎn)租及轉(zhuǎn)租后的管理做出以明確約定。

同意轉(zhuǎn)租的，我們認(rèn)為出租人應(yīng)注意對(duì)次承租人合同的內(nèi)容作如下限制：

1、規(guī)定承租人在次承租合同中禁止或限制次承租人轉(zhuǎn)租的條款。

2、出租人法定或約定合同解除權(quán)解除租賃合同的，次承租合同自動(dòng)終止，次承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃標(biāo)的，次承租人不返還房屋的，視為承租人不履行返還房屋的義務(wù)，由承租人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

此外，若承租人違反合同約定擅自轉(zhuǎn)租的，出租人享有租賃合同解除權(quán)。出租人應(yīng)及時(shí)搜集、固定承租人違約轉(zhuǎn)租的證據(jù)，為將來行駛合同權(quán)創(chuàng)造條件。

五、續(xù)租

續(xù)租因關(guān)涉雙方的重大利益，雙方對(duì)此均高度重視，對(duì)續(xù)租的條款均作出較詳細(xì)的規(guī)定，但基于各自利益的考量，合同難免存在疏漏。我們建議對(duì)續(xù)租可作如下約定：

租賃期屆滿，承租人享有優(yōu)先承租權(quán)。承租人應(yīng)于租賃期期限屆滿的六個(gè)月前書面通知承租人是否行使優(yōu)先承租權(quán)。若承租人書面告知續(xù)租的，雙方另性協(xié)商一致簽署租賃合同。租賃期期限屆滿的兩個(gè)月前，雙方未協(xié)商一致簽署租賃合同的，視為承租人放棄優(yōu)先承租權(quán)，出租人有權(quán)將商鋪出租給第三人。

作上述約定，可避免承租人期滿不續(xù)租可能給出租人造成的損失，給出租人留下足夠的招商時(shí)間。

六、停水停電

在承租人欠租、拖欠水電費(fèi)、合同解除等情況下，出租人能否采取停水停電的措施，促使承租人履行合同義務(wù)。對(duì)此問題，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)具體分析，不能一概而論，否則會(huì)給出租人帶來法律風(fēng)險(xiǎn)。

出租人能否采取停水停電的措施，要在合同中進(jìn)行明確的約定。如果水電的購(gòu)買協(xié)議是出租人與自來水公司、電力公司直接簽約的，那么商戶欠租，出租人可以采取停水停電的措施;而如果水電的購(gòu)買協(xié)議是承租方自己與自來水公司、電力公司簽約的，那么出租人就不宜采取停水停電的措施。需要提醒的是，出租人有權(quán)停水停電時(shí)，也要事先書面通知承租方，避免貿(mào)然停電給承租方帶來突然損失，減小風(fēng)險(xiǎn)。

七、產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任

我國(guó)法律明確規(guī)定，租賃商鋪經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量問題后，若商鋪的實(shí)際經(jīng)營(yíng)者已經(jīng)離開，由商場(chǎng)承擔(dān)賠償責(zé)任。這就需要商場(chǎng)在出租商鋪時(shí)考慮品牌的信譽(yù)，并約定好后續(xù)追償?shù)臋?quán)利。

基于此，出租人(商場(chǎng))應(yīng)當(dāng)在合同擬定防范上述風(fēng)險(xiǎn)的條款，并采取相應(yīng)的措施防范風(fēng)險(xiǎn)。我們建議，出租人可以讓承租人繳納一定月份的租金作為保證金，合同終止若干月(根據(jù)承租人銷售的商品質(zhì)保期確定)后，承租人所售商品無質(zhì)量問題的，保證金方可返還。

八、收房和遺留物品處理

出租人享有單方解除權(quán)的，解除權(quán)的行使無需取得承租人的同意，僅需通知承租人即可。若出現(xiàn)承租人不予理睬或拒絕騰空房屋的情況，出租人大都會(huì)采取強(qiáng)制收回房屋的措施。但這種強(qiáng)制收回房屋的行為雖有正當(dāng)理由但卻伴隨著一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。

為規(guī)避可能的法律風(fēng)險(xiǎn)，我們認(rèn)為可采取以下措施：

1、向承租人快遞解除租賃合同通知書。在解除合同通知書及特快專遞單中寫明承租人自動(dòng)騰退房屋的最后期限，如超過期限則出租人將強(qiáng)行收回房屋。

2、承租人逾期仍未搬離的，則出租人應(yīng)做好如下證據(jù)保留準(zhǔn)備：邀請(qǐng)公證人員至現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)清理房屋的整個(gè)過程進(jìn)行公證;聘請(qǐng)律師作為見證，并對(duì)承租人的遺留物品進(jìn)行認(rèn)真清點(diǎn)造冊(cè)，全程錄像，留作證據(jù);將承租人的遺留物品妥善保管并書面通知承租人留存物品的地點(diǎn)和清單。

另外，在租賃合同中出租人必須就類似問題出現(xiàn)時(shí)約定享有處理承租人遺留物品的權(quán)利，通過合同約定和前述措施來防范承租人的抗辯甚至反訴。