2010年4月6日，上訴人向被上訴人發(fā)出《聯(lián)絡(luò)函》，表明其于2010年4月1日才收到涉訴商鋪3月份的租金，被上訴人須支付拖欠租金的滯納金人民幣3,465元，被上訴人須于2010年4月8日前將滯納金支付給上訴人，逾期上訴人將要求管理處停水停電并收回商鋪。2010年4月8日，被上訴人將滯納金人民幣3,465元支付給上訴人。 2010年4月2日，某某廣場(chǎng)管理處向各業(yè)主、住戶發(fā)出《關(guān)于C、D座外墻維修施工的通知》，表明某某股份公司初步定于2010年4月6日至5月30日期間對(duì)C、D座外墻面進(jìn)行修繕養(yǎng)護(hù)，可能給住戶的生活或出行帶來不便。2010年4月7日，被上訴人致函上訴人，因管理處即將開始的外墻改造工程會(huì)導(dǎo)致涉訴商鋪無法正常經(jīng)營(yíng)，希望上訴人在三日內(nèi)以業(yè)主身份要求管理處排除妨礙，否則被上訴人有權(quán)拒交2010年4月10日之后的房租，并享有隨時(shí)解除合同的權(quán)利，且上訴人還須對(duì)涉訴商鋪的營(yíng)業(yè)損失及誤工費(fèi)予以補(bǔ)償。2010年4月10日，上訴人向深圳市某某物業(yè)管理有限公司發(fā)出《致深圳市某某物業(yè)管理有限公司的函》，要求管理處協(xié)調(diào)被上訴人處理兩起糾紛，對(duì)某某棟裝修及某某股份公司外墻改造給其它人員正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)造成的不利影響給以減輕和消除，上訴人并表示將配合管理處調(diào)處此事。一審?fù)徶校簧显V人表示，上訴人發(fā)給管理處的函件可以表明上訴人是第一次書面致函要求管理處履行協(xié)調(diào)義務(wù)，上訴人對(duì)某某棟超市的侵權(quán)事件未履行排除妨礙義務(wù)。2010年4月11日，被上訴人致函上訴人，表明因上訴人未在三日內(nèi)排除妨礙，未保證租賃物符合合同約定的用途，合同從即日起解除，上訴人應(yīng)于三日內(nèi)歸還保證金人民幣66,000元，被上訴人將于收到保證金當(dāng)日配合完成騰房手續(xù)。 原審法院判決：一、上訴人羅某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向被上訴人李某返還保證金人民幣66,000元；二、上訴人羅某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向被上訴人李某返還滯納金人民幣3,465元；三、被上訴人李某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向上訴人羅某支付租金及使用費(fèi)共計(jì)人民幣33,000元；四、駁回被上訴人李某的其它訴訟請(qǐng)求；五、駁回上訴人羅某的其它反訴請(qǐng)求。 上訴人不服原審判決，向二審法院提起上訴，請(qǐng)求：深圳市中級(jí)人民法院支持上訴人在一審中提出的訴訟請(qǐng)求，并駁回被上訴人在一審中提出的所有訴訟請(qǐng)求。 上訴事實(shí)與理由為：一、一審法院認(rèn)定被上訴人的"合同目的難以實(shí)現(xiàn)"，被上訴人要求解除租賃合同并無不妥，違反法律規(guī)定。1、本案中被上訴人提供的證據(jù)并不能證明合同目的不能實(shí)現(xiàn)。雙方簽訂合同的最終目的是盈利，但在一審訴訟中被上訴人提供證據(jù)不能證明其經(jīng)營(yíng)4個(gè)月期間沒有盈利；且即使經(jīng)營(yíng)的4個(gè)月內(nèi)真的沒有盈利，也不必然導(dǎo)致其以后的4年多的時(shí)間里沒有盈利，盈利與否取決于很多因素，與其本身的經(jīng)管管理有很大關(guān)系。2、被上訴人解除合同行為并不符合合同法第94條規(guī)定，也不符合合同法解釋二第26條的規(guī)定。首先，上訴人在本案中的所有行為都是合法行為，合約行為，不存在不履行合同義務(wù)，及其它違約行為。其次，被上訴人因第三人侵權(quán)所受損失是其正常商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，其可另行主張權(quán)利，不可以此為由而解除合同。第三、最高人民法院《關(guān)于正確適用(中華人民共和國(guó)合同法)若干問題的解釋(二)服務(wù)黨和國(guó)家的工作大局的通知》規(guī)定，適用合同法解釋二第26條關(guān)于情勢(shì)變更情況下解除合同有嚴(yán)格條件，人民法院務(wù)必正確理解、慎重適用，確需在個(gè)案中適用的，應(yīng)經(jīng)高級(jí)人民法院審核，必要時(shí)報(bào)最高人民法院審核。上訴人認(rèn)為被上訴人在一審中主張適用此條解除合同缺少實(shí)質(zhì)要件和程序要件。 二、一審法院認(rèn)定上訴人在排除妨礙，確保承租物能夠符合合同目的使用方面存在瑕疵，違反法律規(guī)定。1、合同法及相關(guān)法律并未規(guī)定上訴人在此種情況下有排除妨礙的法定義務(wù)；被上訴人經(jīng)營(yíng)失利是因?yàn)榈谌诵袨閷?dǎo)致，其應(yīng)向第三人主張損失賠償，而不能以第三人侵權(quán)導(dǎo)致其損失為由解除合同；被上訴人經(jīng)營(yíng)失利與上訴人行為無法律上的因果關(guān)系，經(jīng)營(yíng)失利與其解除合同無法律上的因果關(guān)系。一方面上訴人并不是被上訴人所稱的侵權(quán)人，上訴人無法律義務(wù)排除妨礙；另一方面，被上訴人作為物業(yè)使用權(quán)人享有的權(quán)利本身就包括"合理利用共用部分的權(quán)利受到侵害的時(shí)候提起訴訟的權(quán)利；居住利益、相鄰權(quán)受到侵害時(shí)提起訴訟的權(quán)利。"(見奚*明主編的《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》第226頁(yè)，人民法院出版社出版)合同法第一百二十一條規(guī)定：當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。故依上述規(guī)定，其完全不需要上訴人的協(xié)助就有資格和能力通過訴訟的方式解決與第三人間的糾紛。即使本案中第三人的侵權(quán)行為導(dǎo)致被上訴人違約了，其也應(yīng)向上訴人承擔(dān)違約責(zé)任，而不是上訴人向其承擔(dān)違約責(zé)任。2、雙方所簽訂的合同期限為5年，除去2個(gè)月的免租期，被申請(qǐng)人實(shí)際經(jīng)營(yíng)時(shí)間僅4個(gè)月；在此期間，恰逢某某棟公司的入駐和裝修，又逢某某廣場(chǎng)管理處準(zhǔn)備在2010年4月6日安裝LED顯示屏(即外墻改造工程)，某某棟公司的行為也僅是臨時(shí)占用部分公用通道，并未侵犯上訴人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和被上訴人的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)，某某廣場(chǎng)管理處的外墻改造行為也是為了全體業(yè)主共同利益的需要，也并未侵犯上訴人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和被上訴人的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)；若因此行為給被上訴人造成不利影響，被上訴人可以通過協(xié)商或訴訟的方式解決爭(zhēng)議。 三、一審法院判決上訴人返還保證金違反法律規(guī)定。被上訴人向上訴人交納的保證金，具有擔(dān)保法規(guī)定的保證擔(dān)保的性質(zhì)，即以支付保證金的方式保證其履行合同約定的義務(wù)，合同約定的義務(wù)全部履行完畢后，上訴人占用的保證金才須返還給被上訴人；若其違約，應(yīng)以保證金之部分充抵上訴人相關(guān)損失，這是雙方約定的被上訴人交付保證金的應(yīng)有之義；在被上訴人未履行約定義務(wù)之前或賠償上訴人相關(guān)損失之前，上訴人占用的保證金一直是合法占用，上訴人無義務(wù)返還。 四、一審法院判決上訴人返還滯納金違反法律規(guī)定。租賃合同第三條約定，被上訴人應(yīng)于每月10日之前一次性交清當(dāng)月租金，如拖欠，則按每日千分之五的比例收取滯納金。因被上訴人有拖欠租金的事實(shí)，故上訴人于2010年4月6日發(fā)函給被上訴人要求收取滯納金，被上訴人認(rèn)可這一事實(shí)，故其給付3465元。上訴人收取滯納金有合同依據(jù)，有事實(shí)依據(jù)，并不屬于不當(dāng)?shù)美薀o需退還滯納金給被上訴人。 五、一審法院未判決被上訴人給付免租期租金損失和合同解除后二個(gè)月的租金損失違反法律規(guī)定。一審法院及雙方當(dāng)事人一致認(rèn)可的事實(shí)是，2010年4月11日被上訴人發(fā)函單方解除了租賃合同，被上訴人于2010年4月30日搬離商鋪。但被上訴人單方解約實(shí)際上是單方違法解除合同，其行為違反了法律規(guī)定，故應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。根據(jù)合同法第一百一十三條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。被上訴人單方解約行為顯然是"一方不履行合同義務(wù)"，正是因此行為才導(dǎo)致了上訴人的損失發(fā)生，且其應(yīng)知在合同依約履行五年期滿后上訴人可能獲得的利益，故一審法院至少應(yīng)判決被上訴人承擔(dān)合同解除后的二個(gè)月租金損失。又，因雙方簽約時(shí)，被上訴人說要租賃5年期限，經(jīng)其要求上訴人才給其2個(gè)月的免租期，但其經(jīng)營(yíng)僅4個(gè)月就單方解除合同，故其惡意解約已經(jīng)給上訴人造成雙重?fù)p失，一是免租期間的租金損失，一是合同解除后至今商鋪仍未出租的租金損失。綜上，上訴人認(rèn)為一審法院判決錯(cuò)誤，特此上訴請(qǐng)求給以糾正。 被上訴人書面答辯稱：一、關(guān)于"合同目的難以實(shí)現(xiàn)"，答辯人要求解除租賃合同是否妥當(dāng)，是否違反法律規(guī)定。l、關(guān)于合同目的是否能實(shí)現(xiàn)。被答辯人與答辯人于2009年9月26日簽訂租賃合同，2009年10月4日被答辯人將涉訴房屋交給了答辯人，利用兩個(gè)月的時(shí)間，答辯人將房屋裝修好，并辦齊了所有手續(xù)，于2009年12月9日開始正式經(jīng)營(yíng)便利店，當(dāng)月運(yùn)營(yíng)狀況良好。某某廣場(chǎng)這座新落成的大樓在2009年12月底才陸續(xù)租出去各個(gè)商鋪，答辯人了解到涉訴商鋪比周邊商鋪的價(jià)格明顯高很多，且商鋪還有部分情況是被答辯人在簽訂合同時(shí)進(jìn)行了隱瞞，例如：該坐新樓有外墻后期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并于2010年4月開始施行，于是答辯人強(qiáng)烈要求其降租，最終的結(jié)果是房租沒有降一分錢，但是雙方的關(guān)系卻不斷惡化。2010年1月某某棟向賣場(chǎng)外鋪貨對(duì)答辯人侵權(quán)，答辯人多次求助被答辯人盡快以業(yè)主身份對(duì)此事進(jìn)行協(xié)調(diào)，但被答辯人從未履行協(xié)助義務(wù)。答辯人找某某廣場(chǎng)物業(yè)管理處投訴，該管理處往往以答辯人不是業(yè)主，不予理睬。此侵權(quán)一直持續(xù)到3月底，長(zhǎng)達(dá)二個(gè)多月，某某棟作為答辯人經(jīng)營(yíng)商鋪的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如此侵權(quán)，對(duì)于答辯人的運(yùn)營(yíng)是致命的，這段時(shí)間內(nèi)，答辯人的營(yíng)業(yè)額直線下降，答辯人承受巨大損失甚至舉外債發(fā)工資，繳納房租，實(shí)在無力經(jīng)營(yíng)下去，而被答辯人從未履行協(xié)助義務(wù)，這點(diǎn)通過2010年4月10日被答辯人寄給管理處的函可以看出，被答辯人此時(shí)才第一次向管理處提及某某棟侵權(quán)事宜，此外被答辯人無任何證據(jù)證明其履行了協(xié)助義務(wù)。2010年4月2日，某某棟剛結(jié)束鋪貨不到幾天，某某廣場(chǎng)物業(yè)管理處宣布外墻改造兩個(gè)月，在答辯人再一次遇到侵權(quán)事件的時(shí)刻，被答辯人不但對(duì)于答辯人的求助，不予理會(huì)。出函要求被答辯人繳納滯納金，并威脅不交就停水停電，此事實(shí)通過2010年4月6日被答辯人寄給答辯人的函件可以證明。因此，從2009年12月--2010年4月答辯人實(shí)際經(jīng)營(yíng)5個(gè)月，卻有3個(gè)月無法正常經(jīng)營(yíng)，如果該合同繼續(xù)下去，到了2010年6月則會(huì)出現(xiàn)租賃合同存續(xù)7個(gè)月卻無法正常經(jīng)營(yíng)5個(gè)月的狀況，答辯人在某某棟侵權(quán)的時(shí)段內(nèi)，已經(jīng)是舉大量外債來維系店鋪經(jīng)營(yíng)，不斷發(fā)生的事情和被答辯人作為商鋪業(yè)主在對(duì)待各類事件不作為的態(tài)度，無論是法理層面，還是現(xiàn)實(shí)層面，該合同的目的都不可能正常實(shí)現(xiàn)，以上事實(shí)經(jīng)過初審法院審理并確認(rèn)，初審法院對(duì)事實(shí)認(rèn)定正確，對(duì)合同目的無法實(shí)現(xiàn)的判定準(zhǔn)確。2、被答辯人訴稱答辯人解除合同并不符合《合同法》94條規(guī)定，也不符合合同法解釋二第26條的規(guī)定。首先，根據(jù)上文所述事實(shí)，被答辯人違反了《合同法》第5條，沒有依照公平原則確定被答辯人的義務(wù)，違反了《合同法》第60條，沒有根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行協(xié)助義務(wù)。違反了《合同法》第94條，遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；其次，被答辯人在上訴狀簡(jiǎn)單提出答辯人解除合同不符合《中華人民共和國(guó)合同法》第94條，沒有任何依據(jù)，而原審判決的其他法律依據(jù)卻未提及，就此認(rèn)定一審法院判決錯(cuò)誤，說明上訴理由偏頗。甚至還提出不符合《合同法解釋二》第26條的規(guī)定，并搬出了《關(guān)于正確適用若干問題的解釋(二)服務(wù)黨和國(guó)家的工作大局的通知》來支持其上訴理由，可事實(shí)上，原審法院的判決依據(jù)并未出現(xiàn)《合同法解釋二》第26條，這充分說明被答辯人是在未認(rèn)真閱讀原審判決的情況下即認(rèn)定原審錯(cuò)誤即上訴，以達(dá)到其繼續(xù)占用答辯人租房保證金66，000元的可恥目的。綜上，根據(jù)相關(guān)事實(shí)，以及相關(guān)法律依據(jù)，一審法院認(rèn)定"合同目的難以實(shí)現(xiàn)"準(zhǔn)確無誤。二、關(guān)于一審法院認(rèn)定被答辯人在排除妨礙，確保承租物能夠符合同目的使用方面存在瑕疵，是否違反法律規(guī)定。首先、被答辯人以法無明文規(guī)定在此種情況下有排除妨礙的義務(wù)為由認(rèn)定一審法院錯(cuò)誤，這充分說明，在過去發(fā)生的一系列對(duì)答辯人侵權(quán)事件中，被答辯人以法無明文規(guī)定為理由不履行相關(guān)義務(wù)導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)給答辯人造成極大的損失。其次、事實(shí)上被答辯人在確保承租物符合合同目的具有重要作用，某某廣場(chǎng)管理處對(duì)于業(yè)主的要求是有求必應(yīng)，這點(diǎn)可以通過被答辯人發(fā)給答辯人的函件威脅停水停電，以及答辯人退鋪當(dāng)日，某某廣場(chǎng)管理處應(yīng)被答辯人要求不準(zhǔn)許答辯人搬離自己的物品可以看出。所以在出現(xiàn)某某棟侵權(quán)事件，以及外墻后期維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，如果被答辯人以業(yè)主身份出面協(xié)調(diào)，必然可以為答辯人挽回很多不必要的損失，但事實(shí)上被答辯人沒有履行相關(guān)義務(wù)保障承租物符合合同目的。三、關(guān)于被答辯人返還保證金是否違反法律規(guī)定。一審法院確認(rèn)被答辯人與答辯人的租賃合同于2009年4月11日正式解決。合同的解除，答辯人無過錯(cuò)，被答辯人繼續(xù)占用保證金不符合法律和商業(yè)習(xí)慣，理應(yīng)退還答辯人。四、關(guān)于被答辯人返還滯納金是否違反法律規(guī)定。首先，被答辯人違法法定義務(wù)違約在先，某某棟侵權(quán)已經(jīng)有2個(gè)月的時(shí)間，答辯人在資金周轉(zhuǎn)極其困難的情況下，為了保證租賃合同繼續(xù)履行，舉債才湊齊房租。作為弱勢(shì)一方，答辯人盡了自己能盡的義務(wù)，支付房租延遲數(shù)日有第三方侵權(quán)，以及被答辯人違約的原因。其次，答辯人給付了滯納金3465元，是因?yàn)楸淮疝q人多次致電答辯人，威脅將停水停電，答辯人作為弱勢(shì)群體，屢次受被答辯人的欺壓，為了保障店鋪正常經(jīng)營(yíng)不得以才支付，當(dāng)時(shí)雖然支付但既希望于日后通過公正的法律，能取回答辯人這筆血汗錢。五、關(guān)于答辯人給付免租期租金損失和合同解除后二個(gè)月的租金損失。1、依據(jù)雙方當(dāng)事人于2009年9月26日簽訂的租賃合同第五款約定，被答辯人在2009年10月4日將物業(yè)交付于答辯人進(jìn)行內(nèi)部裝修，并減免這兩個(gè)月的租金。根據(jù)商業(yè)租賃合同的習(xí)慣和慣例，商鋪出租方一般會(huì)給予承租方一定的免租期進(jìn)行裝修，以便合同正式履行時(shí)可以商業(yè)運(yùn)營(yíng)，設(shè)定二個(gè)月的免租期是履行合同的前提條件。本合同也是依照商業(yè)習(xí)慣制定，而不是因?yàn)樽赓U期間比較長(zhǎng)。所以，被答辯人要求答辯人賠償2009年10月4日起計(jì)算的二個(gè)月免租期期間租金損失系毫無依據(jù)。2、關(guān)于被答辯人未租出該房的損失。首先，答辯人的房屋之所以沒有租出去有可能有很多原因，例如：可能是租金偏高；或者外墻后期維修養(yǎng)護(hù)對(duì)于店鋪的影響頗大等等無法歸責(zé)與答辯人的原因所致。被答辯人完全可以減低房租出租，或者以協(xié)商和訴訟的方式找世界假日廣場(chǎng)管理處解決外墻后期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃帶來的損失，而非以濫訴的形式拖延支付答辯人的保證金。要求答辯人支付被答辯人未租出該商鋪，不符合法律規(guī)定，也不符合交易習(xí)慣。綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律下確。 二審法院作出了如下判決： 駁回上訴，維持原判。 北京資深房地產(chǎn)律師袁*柱（lawyuan@163.com 、010-84988278）評(píng)析：原審法院認(rèn)為"原、被告簽訂《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，未違反法律及行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，內(nèi)容合法有效"是正確的。本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:1、涉案合同是否存在合同目的難以實(shí)現(xiàn)？2、上訴人是否有排除妨礙、確保承租物能夠符合合同目的使用方面的義務(wù)？3、上訴人是否應(yīng)當(dāng)返還保證金、滯納金？4、被上訴人是否應(yīng)當(dāng)給付免租期租金損失和合同解除后二個(gè)月的租金損失？ 對(duì)于焦點(diǎn)1、涉案合同是否存在合同目的難以實(shí)現(xiàn)的情形？被上訴人承租涉案商鋪的目的系用于商業(yè)用途，由于存在某某棟超市裝修、鋪貨及大廈外墻修繕養(yǎng)護(hù)等情形導(dǎo)致涉案商鋪的客流量受到影響、造成被上訴人不能正常經(jīng)營(yíng)，直接影響了被上訴人的商業(yè)利益，原審法院認(rèn)定涉案合同目的難以實(shí)現(xiàn)并無不當(dāng)。對(duì)于焦點(diǎn)2、上訴人是否有排除妨礙、確保承租物能夠符合合同目的使用方面的義務(wù)？《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十六條的規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。租賃物在使用方面存在妨礙時(shí)，出租人應(yīng)當(dāng)排除妨礙，才能保持租賃物符合約定的用途。因此，出租人排除租賃物在使用方面存在的妨礙，系出租方的附隨義務(wù)。原審法院根據(jù)被上訴人發(fā)給上訴人的函件等證據(jù)認(rèn)定上訴人在排除妨礙等問題上存在瑕疵是正確的，被上訴人要求解除涉案租賃合同并無不妥。對(duì)于焦點(diǎn)3、上訴人是否應(yīng)當(dāng)返還保證金、滯納金？基于被上訴人對(duì)于涉案合同的解除并無過錯(cuò)，上訴人主張沒收被上訴人支付的保證金依據(jù)不足，原審法院判令上訴人向被上訴人返還租賃保證金并無不當(dāng)。被上訴人雖然遲延交納2010年3月份的租金，但基于非被上訴人的原因造成涉案商鋪不能正常經(jīng)營(yíng)，原審法院判令上訴人返還其收取的滯納金也是正確的。對(duì)于焦點(diǎn)4、被上訴人是否應(yīng)當(dāng)給付免租期租金損失和合同解除后二個(gè)月的租金損失？涉案租賃合同約定了兩個(gè)月的免租期，該約定已實(shí)際履行。在被上訴人對(duì)于涉案合同的解除并無過錯(cuò)的情況下，上訴人要求被上訴人給付免租期租金損失和合同解除后二個(gè)月的租金損失依據(jù)不足，二審法院不予支持。 綜上，上訴人的上訴理由均不能成立，其上訴請(qǐng)求二審法院不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。