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房地產(chǎn)抵押合同的生效時(shí)間是怎么定的

來源: 律霸小編整理 · 2025-05-16 · 136人看過

1996年8月，王某與李某達(dá)成抵押借款協(xié)議，王某以自己所有并居住的三間私房作為抵押，向李某借款3萬元，雙方約定還款期為1999年8月，且王某向李某移交了用于抵押的房屋的權(quán)證，但沒有辦理抵押登記。后王某將借款從事經(jīng)營，由于嚴(yán)重虧損，無力償還到期債務(wù)。李某唯恐夜長夢(mèng)多，背著王某尋機(jī)出賣王某用于抵押的房。為了順利出手，李某將王三間市價(jià)為5萬元的房屋僅以3.5萬元的低價(jià)賣給了趙某，自己留下了3萬元，另外5000元還給了王某。王某詢問能否運(yùn)用法律保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

律師意見

本案中，李某行為的侵權(quán)性是十分明顯的，王某的財(cái)產(chǎn)權(quán)利是可以尋求法律保護(hù)的。

首先，王某與李某的抵押擔(dān)保合同沒有生效，對(duì)王某沒有法律約束力。我國《擔(dān)保法》規(guī)定，當(dāng)事人以房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。本案中，在借款帶合同之外還有抵押擔(dān)保合同，用于抵押的房屋依法應(yīng)該辦理抵押登記。但由于當(dāng)事人的疏忽，沒有去登記，抵押合同依法不生效，所以抵押合同對(duì)王某沒有法律約束力，李某對(duì)抵押合同中王某的房屋當(dāng)然也不享有擔(dān)保法上的抵押權(quán)。李某對(duì)王某的房屋不享有抵押權(quán)而私自變賣王某房屋，顯然是違法侵權(quán)行為。王某可以依法提起訴訟，請(qǐng)求法院撤銷李某與趙某的買賣合同關(guān)系，并償還到期債務(wù)，索回房屋權(quán)證。

其次，即使本案抵押合同生效，李某對(duì)王某的房屋享有抵押權(quán)，但李某的私自變賣行為也是違法侵權(quán)行為。我國《擔(dān)保法》規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償;協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。”由此可見，李某未與王某協(xié)商就低價(jià)出賣王某房屋的行為，是違法侵權(quán)行為，直接損害了王某的利益。王某可以就自己遭受損失依法要求李某給予賠償。

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