【問題咨詢】

河南的蔡先生說：2012年2月24日，其作為買受人與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定：……第3條：所購房屋為A區(qū)之A17、A18、A19、A20、A21號，F(xiàn)區(qū)之02號房，用途為商業(yè);第4條：該商品房總價款600萬。同一天，蔡先生向房產(chǎn)公司交納了600萬元購房款，雙方還簽訂《商品房買賣合同補充條款》一份，約定：蔡先生同意房產(chǎn)公司于2013年4月24日前，按原價回購上述房屋，并配合解除《商品房買賣合同》。房產(chǎn)公司承諾每月24日前，將按月息2.2%向蔡先生支付利息。合同簽訂后，房產(chǎn)公司自2012年2月24日起至2013年3月24日，每月向蔡先生支付13.2萬元的利息。后因經(jīng)濟變故，未依約定支付利息，同時涉案房屋被房產(chǎn)公司抵押給第三人。2013年4月12日，蔡先生訴至法院。蔡先生想問：他能否請求判令雙方解除合同，并要求房產(chǎn)公司按照合同約定賠償其損失?

【律師解答】

本案處理的關(guān)鍵是正確區(qū)分合同的性質(zhì)，對雙方簽訂的《商品房買賣合同補充條款》中出現(xiàn)的“回購”一詞的準確理解是認定本案合同性質(zhì)的關(guān)鍵。回購，從字面解釋是購回賣出之物，其在法律上的特征是標的物在一定條件下所有權(quán)的回歸。而回購協(xié)議作為短期抵押資金融資方式，也一直受到市場的青睞。不過目前回購概念僅用于債券金融市場，由于債券是權(quán)益載體，依《物權(quán)法》規(guī)定，交付即產(chǎn)生所有權(quán)，這使得債券作為融資手段成為可能。但是，如果把回購概念用于房地產(chǎn)買賣的范疇中就會產(chǎn)生新的問題。房地產(chǎn)在財產(chǎn)表現(xiàn)形式上屬于不動產(chǎn)，房產(chǎn)交易作為獨特的商品交易，其自由度和交易程序受到國家強制性限制。依《物權(quán)法》規(guī)定，房產(chǎn)回購即為房地產(chǎn)的二次轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當按照規(guī)定繳納稅費即辦理必要的房產(chǎn)登記手續(xù)，這增加了不必要的交易成本，故從嚴格意義上說，房產(chǎn)回購不是一種規(guī)范的融資手段。

從本案《商品房買賣合同》與同日簽訂的《商品房買賣合同補充條款》的條款看，“商品房買賣合同”是城市房地產(chǎn)管理法中有規(guī)定的合同，而“回購”在現(xiàn)行的法律法規(guī)中尚無名稱，故本案爭議合同是由一個有名合同和一個無名合同組成的混合合同。對混合合同的處理，根據(jù)混合合同是各自獨立而混合，還是以“主合同”吸收另一“從合同”而混合，法律適用有所不同：前者是分別適用不同的法律;后者一般應(yīng)根據(jù)“主合同”的性質(zhì)來適用法律。

同時，判斷合同的性質(zhì)不應(yīng)僅根據(jù)合同名稱，應(yīng)以合同的內(nèi)容，即合同的權(quán)利義務(wù)條款作為依據(jù)。本案中，《商品房買賣合同補充條款》約定的蔡先生向房產(chǎn)公司支付600萬元款項并按月收取利息，房產(chǎn)公司到期返還本金等，均符合借款合同之特征。故買賣房屋并非雙方真實的合同目的，而是房產(chǎn)公司以其所售商品房為600萬元借款提供抵押擔保，雙方以商品房買賣合同的形式代替借款擔保合同。故本案合同的性質(zhì)應(yīng)認定為名為商品房買賣合同，實為借款合同。

另外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第2條第1項之規(guī)定：“不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的”，應(yīng)以非法吸收公眾存款罪處理。

關(guān)于出借人損失的確定問題，該案因雙方當事人的法律關(guān)系為借貸關(guān)系而非房屋買賣關(guān)系，故蔡先生不能以合同條款作為確定其損失的依據(jù)，其損失應(yīng)當按照同期銀行貸款利率計算。《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件的若干意見》第6條規(guī)定“民間借貸的利率可以適當高于銀行的利率，各地人民法院可根據(jù)本地區(qū)的實際情況具體掌握，但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍(包含利率本數(shù))。超出此限度的，超出部分的利息不予保護”。因雙方約定的逾期利率已超過了銀行同類貸款利率的四倍，對超過部分法院不予保護。故房產(chǎn)公司應(yīng)向蔡先生返還本金，并從2013年3月25日起至借款還清之日止按照中國人民銀行同期同類貸款利率的四倍支付利息。