解除購(gòu)房合同按揭怎么辦

按揭貸款涉及三方當(dāng)事人，即購(gòu)房者，開發(fā)商和貸款銀行。當(dāng)開發(fā)商違約導(dǎo)致購(gòu)房合同解除時(shí)，開發(fā)商根據(jù)法律和合同的規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任，實(shí)踐中不會(huì)存在太大的爭(zhēng)議。由于按揭貸款合同是基于購(gòu)房合同而產(chǎn)生的，購(gòu)房合同的解除必將導(dǎo)致按揭貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，購(gòu)房者必須與銀行協(xié)商解除按揭貸款合同。而如何解除與銀行的按揭貸款合同，卻因解除時(shí)間的不同而有所區(qū)別。在按揭貸款過程中，銀行是通過開發(fā)商提供階段性連帶責(zé)任擔(dān)保和預(yù)購(gòu)房的抵押這兩種基本方式來降低貸款風(fēng)險(xiǎn)的。即在購(gòu)房者取得房產(chǎn)證(小產(chǎn)權(quán)證)之前，是由開發(fā)商對(duì)購(gòu)房者的貸款提供連帶責(zé)任擔(dān)保;而在這之后，由于住房抵押合同生效的條件已具備，銀行則通過抵押權(quán)來防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。因開發(fā)商違約導(dǎo)致購(gòu)房者與銀行協(xié)商解除按揭貸款合同的，購(gòu)房者、銀行、開發(fā)商三者之間仍處于借款人、貸款人和保證人的關(guān)系，只要開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，將剩余按揭款、購(gòu)房者自付房款、已按揭貸款的本金及違約金分別支付給銀行和購(gòu)房者，即可解除合同。而在商品房交付使用并辦妥小產(chǎn)權(quán)證之后，出現(xiàn)合同約定的解除情形時(shí)，購(gòu)房者辦理解除按揭貸款合同的產(chǎn)權(quán)較為復(fù)雜。

首先，購(gòu)房者單方解除購(gòu)房人權(quán)利受到限制。《個(gè)人住房貸款管理辦法》第十九條規(guī)定：“抵押期間，未經(jīng)貸款人同意，抵押人不得將抵押物再次抵押或出租、轉(zhuǎn)讓、變賣、饋贈(zèng)”。由于產(chǎn)權(quán)已過戶到購(gòu)房者名下，購(gòu)房者雖有權(quán)利解除購(gòu)房合同，但不能直接退房，購(gòu)房者有義務(wù)書面通知房屋抵押權(quán)人的銀行有關(guān)購(gòu)房合同的履行情況及違約責(zé)任承擔(dān)情況;

其次，由于開發(fā)商的保證責(zé)任已終止，如碰到信譽(yù)不佳的開發(fā)商，購(gòu)房者一旦不能及時(shí)拿到退房款，勢(shì)必影響購(gòu)房者提前歸還按揭貸款，增加購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)損失。因此，因開發(fā)商違約導(dǎo)致購(gòu)房合同解除的，并不必然導(dǎo)致按揭貸款合同的解除，購(gòu)房者一定要及時(shí)與銀行協(xié)商解除按揭貸款合同的辦法。

實(shí)踐中處理此方面糾紛主要依據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條：商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤消、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受購(gòu)房貸款及購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

購(gòu)買房子資金不夠時(shí)，可以到銀行進(jìn)行貸款，但是當(dāng)自己解除了自己的購(gòu)房合同，那么銀行貸款是不會(huì)退的，所以需要我們和賣房子的一方進(jìn)行溝通，退還購(gòu)房金，即使還清貸款資金，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。