一、準確理解情勢變更

我國《合同法》中并無情勢變更的法律規(guī)定，但《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)》第二十六條規(guī)定：“合同訂立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除”。這一司法解釋為我國法院在司法實務中運用情勢變更審理案件提供了法律依據(jù)，在商品房預售合同糾紛適用這一原則時，應把握以下幾個要件：

1、情勢變更的發(fā)生，須是買賣房屋雙方當事人在訂立合同時所不能預見或不可能預見的。確定當事人預見力，應根據(jù)預售商品房時的市場、價格、交易政策等方面進行客觀考察。

2、情勢變更的發(fā)生，須是因不可歸責于當事人的事由。如果當事人主觀有過錯，對合同履行后給另一方造成了損失，那么仍不能適用情勢變更原則而應承擔其責任。如合同當事人履行遲延或者遲延受領，此時商品房市場物價急劇上漲等情勢變更致預售商品房合同履行后的不公平，過錯方不得以情勢變更為由而免責。

3、情勢變更須使預售商品房合同正常履行之后雙方利益顯失公平。例如房產(chǎn)商與購買者已簽訂合同，但在建造該商品房的過程中建材價暴漲，如按原合同履行，房產(chǎn)商不但不會盈利，反而按其造價呈嚴重虧損狀態(tài)，該情況應當適用情勢變更原則。

4、情勢變更的基礎是商品房預售合同合法有效。只有依法成立的合同，才受到法律的保護，也才可能在履行中產(chǎn)生情勢變更原則的適用。無效合同自成立起就不具有法律效力，對合同主體沒有約束力，也就無從談起適用情勢變更的問題。

5、必須有情勢變更的事由。即發(fā)生了可以導致雙方所簽訂的合同不能履行或不能繼續(xù)履行的客觀情況。如政府干預或國家對財政、貨幣、物價等政策進行了較大的調(diào)整。情勢變更的事由，是適用情勢變更原則的先決條件。只有正確地認定情勢變更的事實，才能準確適用情勢變更原則。

6、情勢變更發(fā)生在預售商品房合同成立并生效以后履行終止以前。如果情勢變更在簽訂預售商品房之前就已經(jīng)發(fā)生，應認定當事人已經(jīng)認識到發(fā)生的事實，則合同的成立是以變更的事實為基礎的，因此，不發(fā)生情勢變更的問題。另一方面，情勢變更必須發(fā)生在合同履行完畢以前。因為，在合同終止以后，合同關系已經(jīng)消滅，則不存在適用情勢變更的理由。

二、注意情勢變更與不可抗力、商業(yè)風險的區(qū)別

1、情勢變更與不可抗力。

一是不可抗力已構(gòu)成履行不能，而情勢變更未達到履行不能的程度，仍屬于可能履行，只是其履行極為困難并導致顯失公平。

二是不可抗力屬于法定免責事由，情勢變更不是法定免責事由，其本質(zhì)是使當事人享有請求變更或解除合同的請求權(quán)，而同時授予法院公平裁量權(quán)。

三是情勢變更解決是否繼續(xù)履行合同的問題，而不可抗力是從違約的角度出發(fā)，解決是否承擔責任的問題。

2、情勢變更與商業(yè)風險。

一是預見性，商業(yè)風險是可以預見的，而情勢變更是不可預見的;

二是程度，如果商業(yè)風險超出了預見范圍，那么就有可能進入情勢變更的范疇。如適度的通貨膨脹是商業(yè)風險，但是物價飛漲就應當認定為情勢變更;

三是結(jié)果，即商業(yè)風險情況下雙方繼續(xù)履行合同不會致使顯失公平的結(jié)果，而如果是情勢變更，則會致使顯失公平的結(jié)果。

三、情勢變更原則的適用效力

適用情勢變更原則對合同雙方當事人來講主要有兩個效力：

1、變更合同。變更合同使合同雙方的權(quán)利與義務重新達致平衡，使合同的履行變得公正合理。變更內(nèi)容可以是合同的主要條款，如購房價款的增減、標的物的變更、履約方式等。

2、解除合同。根據(jù)案件的具體情況并結(jié)合適用情勢變更原則的具體規(guī)定，如果通過變更預售商品房合同的內(nèi)容仍不足以排除顯失公平的結(jié)果，就可以采取終止預售商品房合同即可消除顯失公平的現(xiàn)象。