一對夫妻有結(jié)婚就會有離婚，那么如果婚前買過一套房子，但是在離婚后，這套房子所處的地段發(fā)生很多變化，發(fā)展變大，例如附近建了學校或者什么公司，廣場等受歡迎的場所，這樣一來，附近的房子也會隨著增值。那么，離婚房子增值部分該怎么分割？計算方式又是什么？

一、律師解答

根據(jù)《婚姻法司法解釋三》第十條規(guī)定，在協(xié)商不成的前提下，法院可以將該房產(chǎn)判給男方;同時尚未還完的貸款屬于男方個人債務;如果房子判給男方，你可以得到的補償是婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分。

二、存在的問題

《婚姻法司法解釋三》第十條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分，離婚時應根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。”

然而問題就在于，當當事人提出法條中規(guī)定的“相對應的增值部分”怎樣計算時，我們不能給出準確的答復，因為最高院一直未對這一細節(jié)作出解釋。司法實踐中，對于房產(chǎn)增值的計算方式法院之間的判決也不盡相同。

三、解決對策

在計算房屋相對應增值部分時，有以下七種計算方式可供參考：

第一種計算方式為：對應增值部分=夫妻共同還貸部分÷房屋總價款(房屋購買價格 貸款總利息)×離婚時房屋的市場價值-夫妻共同還貸部分。

這種計算方式的原理為：房屋的購買價格與貸款總利息之和即為購買房屋所支付的總價款，夫妻共同還貸部分除以房屋總價款得到夫妻還貸所占整個房產(chǎn)的比例，用這個比例再乘以離婚時房屋市場價值就等于雙方共同分割的部分，再減去雙方共同還貸的部分就得到增值部分了。

第二種計算方式為：對應增值部分=夫妻婚后共同還貸部分÷實際總房款(房屋購買價格 已還利息)×離婚時房屋的市場價值-共同還貸部分。

此種計算方式的原理為：夫妻還貸部分除以房屋的實際總房款，即房屋購買價格與已償還給銀行的利息之和，再乘以離婚時房屋市場價，則為夫妻共同分割的部分，減去還貸部分即使增值部分了。此種計算方式與第一種計算方式不同在于對房屋總價款的認定上，前者將離婚時未歸還的銀行貸款利息納入了房屋的價值當中，而本計算方式則認為未歸還的利息最終歸銀行所有，不是房產(chǎn)本身的價值，故不能將其納入到房產(chǎn)價值當中。

第三種計算方式為：對應增值部分=夫妻共同還貸本金總額÷房屋購買價×(離婚時房屋的市場價值-房屋購買價)

此種計算方式的原理為：還貸本金除以房屋當時購買價即得到夫妻還貸所占房產(chǎn)購買價比例，再乘以房屋的增值部分即可以得到夫妻還貸所對應的增值部分，此種計算方式單純以房產(chǎn)價值作為計算基數(shù)，并沒有將銀行還貸部分納入房產(chǎn)價值當中。

第四種計算方式為：對應增值部分=夫妻共同還貸本金總額÷房屋購買價×(離婚時房屋的市場價值-結(jié)婚時房屋價值)

此種計算方式的原理為：此種計算方式是以雙方結(jié)婚的時間節(jié)點為基礎計算，因為現(xiàn)實生活中存在一方購房之后很多年才結(jié)婚，也就是說在購房和結(jié)婚兩者中間還可能有一段空擋，而這樣一段時間房產(chǎn)增值應算作產(chǎn)權(quán)登記一方個人財產(chǎn)的增值，而非產(chǎn)權(quán)登記一方對此沒有任何貢獻價值，故不能獲得這段期間房產(chǎn)的增值。從這個角度來講，似乎第四種計算方式比第三種更科學一些。

第五種計算方式為：對應增值部分=夫妻共同還貸部分÷(房屋購買價 已還利息)×(離婚時房屋的市場價值-結(jié)婚時房屋價值)

此種計算方式看似與第一種計算方式和第四種計算方式相類似，但實際上是有區(qū)別的，此計算方式也是以雙方結(jié)婚時間節(jié)點為計算基礎，夫妻共同還貸的部分所占實際房屋的比例，再乘以從結(jié)婚到離婚房產(chǎn)的增值情況即獲得夫妻還貸部分所對應的房產(chǎn)增值。

第六種計算方式為：對應增值部分=夫妻婚后共同還貸部分÷購房成本(如首付、稅費、裝修、已還貸款等)×離婚時房屋的市場價值-夫妻共同還貸部分

此種計算方式的原理為：用夫妻還貸部分除以已經(jīng)花去的購房成本得到夫妻還貸所占據(jù)整個購房成本的比例，在乘以離婚時房屋市場價值后減去還貸部分，即獲得增值部分。但因為該計算方式將稅費、裝修等購房成本均納入其中，而實際上房產(chǎn)隨著時間的延長會不斷增值，但稅費是固定不變，裝修部分不但不會增值，相反還會貶值。所以雖然有人認為該種計算方式對產(chǎn)權(quán)登記一方有利，但因為原理上分析不夠合理化，所以實踐當中這種計算方式運用的比較少。

第七種計算方式：夫妻共同還貸增值部分=房屋總增值-首付款增值部分-個人還貸增值部分，其中：

房產(chǎn)總增值=房屋當前市場價-房屋購置價

首付款增值部分=首付款÷(房屋購置價 已還利息)×(離婚時房屋的市場價值-房屋購買價)

個人還貸增值部分=個人還貸額÷(房屋購置價 已還利息)×(離婚時房屋的市場價值-房屋購買價)

既然已經(jīng)離婚了，那么關(guān)于雙方共有的財產(chǎn)分得清清楚楚，什么共有的汽車，存款，當然也包括離婚房子增值部分。避免對各方今后的生活造成困擾，但關(guān)于離婚房子增值部分商議意見不一致，或是對其計算方式有所爭議，可以向相關(guān)人們法院提起訴訟。歡迎大家閱讀。

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