夫妻感情不和需要辦理離婚，解除雙方的婚姻關系。離婚時會對夫妻雙方的共同財產進行分割，房產是其中重要的一項。分割可以簽署協議，協議未果可以上法院進行訴訟，由法院給雙方一個公正的結果。那么，夫妻離婚房產抵押變更如何處理?下面就讓小編為大家整理一下相關的知識。

一、夫妻離婚房產抵押變更如何處理?

婚前按揭買房，離婚有貸款的房屋如何分割情況：

1、夫妻一方婚前以個人財產購買房屋并按揭貸款，婚前辦理了夫妻一方個人為所有權人的房產證，婚后雙方共同還貸，離婚按揭房怎么分?

該情形下的房屋為一方個人財產，在離婚時另一方無權要求分割。但對參與共同還貸的配偶一方，有權要求對方對其清償的部分予以返還。在此需要明確的是，共同還貸不論是用一方的個人工資還是雙方的工資，都應認定為共同還貸。因此，有貸款的房屋在離婚時，共同還貸的一方可以請求對方返還還貸的房款。對于房屋升值的部分，也可以請求補償。

2、夫妻一方婚前以個人財產購買房屋并按揭貸款，婚后雙方共同還貸，婚后取得房產證，離婚按揭房怎么分?

此情形下的按揭房為一方的婚前個人財產，在離婚時不予分割。因為在婚前一方以個人財產購買并按揭買房，婚后取得的產權證是對婚前買房的確認，不屬于夫妻共同財產。如果僅僅因為產權證婚后取得而認定是夫妻共同財產，就將出現一方完全沒有出資卻僅僅因為結婚而成為房屋共有人的現象。這一結果有違公平原則。

3、夫妻雙方婚前以共有財產購買房屋并按揭貸款，婚后共同還貸，婚前取得房產證且房產證登記在一方名下，離婚按揭房怎么分?

由于一般情況下，我們在認定房產歸誰時的依據就是房產證上的名字。因此，此時極容易被認定為登記方財產。所以此時，未登記方主張該房屋為共同財產時，一要證明自己在婚前為購買房屋履行了出資義務;二要證明自己婚前是基于雙方均認可所購房屋為共同所有的前提下出資的。如果不能提供相應的證據，則房產就會認定為與一方財產，在分割時不予分割。

4、婚前夫妻一方父母參與出資購買，婚后取得房產證，離婚按揭房怎么分?

根據法律的規定，夫妻結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。因此，婚前父母出資買房，婚后共同還貸也不影響房子的歸屬。此時，在離婚按揭房分割時，不參與分割，只歸一方所有。

以上只是婚前按揭買房的部分情況，具體的還有父母出資，雙方還貸，產權登記在另一方名下，產權登記在雙方名下等等情況，在此就不一一列舉了。

二、婚后按揭買房，離婚有貸款的房屋如何分割情況：

1、婚后一方或雙方以夫妻共同財產出資買房，取得房產證的，離婚按揭房怎么分?

婚后一方以夫妻共同財產購房，共同還貸。不管房產證登記在哪方名下，該房產理應屬于夫妻共同財產。離婚房產分割時，按照夫妻共同財產進行分割。

2、婚后雙方父母出資買房，夫妻共同還貸，產權登記在一人名下，離婚房產歸誰?

根據婚姻法司法解釋的規定，婚后雙方父母資助子女買房，產權登記在一人名下的，該房產可認定為雙方按照各自父母的出資份額占有。在離婚房產分割時，如果當事人另有約定的，按照約定辦理。沒有約定的按照出資比例分割。對于償還的貸款，如果夫妻對財產沒有約定的，償還貸款的錢屬于夫妻共同財產，離婚時就不需要分割了。

3、一方父母出首付款，產權登記在自己的子女名下，由夫妻共同還貸的，離婚按揭房怎么分?

這種情況，首付款可以認定為只贈與出資方的子女，離婚時該房產是夫妻共同財產，對首付部分應認定為出資子女的個人財產。共同還貸部分屬于夫妻共同財產還貸，離婚時不予分割。

以上是婚后按揭買房，離婚按揭房如何分割的的部分情況，其他的婚后按揭買房離婚怎么分就不多說了。

離婚時按揭房產增值部分該如何分割?

離婚時房產作為財產分割最為重要的一部分，在實踐中，其形態有很多種，以結婚時間為節點，可分為婚前購買和婚后購買兩種，無論是婚前購買還是婚后購買，都可能存在一次性支付和按揭支付兩種方式，其中婚前按揭購買的房產在離婚房產分割時爭議最大。下面以我國婚姻法解釋三第十條為背景，為大家剖析離婚時婚前按揭購買房產增值部分分割方式：

【婚姻法解釋三】第十條夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。

依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。

【法條解讀】下面我們對上述法條剖析如下：

首先，上述規定只要求在婚前簽訂不動產買賣合同即可，不要求在婚前就取得產權

其次，必須以個人財產支付首付款，如是夫妻一方婚前個人出資購買的房屋，但登記在另一方名下，根據廣東省高級人民法院《全省民事審判工作會議紀要》(粵高法【2012】240號)第65條的批復，如果無法證明出資方明確歸登記方一方所有，一般應認定為夫妻共同財產。

最后，也是最為重要的一點，即該如何補償另一方，依據上述規定，只是強調應補償共同還貸支付的款項及相對應財產增值部分，該如何計算相對應財產增值部分是補償的關鍵，在實踐中一般存在以下三種計算方式：

第一種：婚后還款本金總額÷房屋原價×房屋現價÷2

第二種：婚后還款本金總額÷房屋原價×(房屋現價-房屋原價)÷2

第三種：婚后還款本金總額÷房屋原價×(房屋現價-結婚時房屋價值)÷2

前面兩種計算方式容易忽略婚前房產的增值部分，第三種則考慮了婚前房產的增值部分，將婚前房產增值部分排除分割之外，之所以出現上述三種計算方式，是因為對房屋增值部分的分割意見主要存在以下兩種意見：

第一種意見認為，根據我國婚姻法解釋二第十一條之規定，一方以個人財產投資取得的收益，應認定為夫妻共同財產。故對婚前個人還款部分引起的相應房屋增值部分【包括婚前增值部分和婚后增值部分】也應認定為夫妻共同財產，連同婚后還款部分引起的房屋增值部分均由雙方平分。

第二種意見認為，婚前個人還款部分引起的相應房屋增值部分【包括婚前增值和婚后增值】歸購房一方，就婚姻關系存續期間該房屋的增值部分，購房一方應當對另一方進行適當補償。

第一種意見不區分收益的種類，只要是個人財產投資婚后取得的收益都認定為夫妻共同財產，實際上該條規定，在《婚姻法解釋三》第五條中已經作了細化，即“夫妻一方個人財產在婚后產生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產”，而我們知道，房產增值一般是房屋本身自然的升值[通過裝修人為增值不在此列]，房產的一般增值以及以個人財產購買債券或用于儲蓄所產生的利息，這些因原物的存在而必然產生的收益，與投資收益具有風險性的特質不同，應依本金或原物的所有權確定增值部分的權利歸屬。因此，計算相對應財產增值部分是補償采用第三種方式(婚后還款本金總額÷房屋原價×(房屋現價-結婚時房屋價值)÷2)更趨向公平。

最后，需要提醒的是不管按揭房離婚歸誰，未償還的貸款屬于房屋的產權人一方的債務，如果是夫妻雙方房產分割給一方的，還需要去銀行變更貸款人。具體情況可以去銀行咨詢相關人員。希望上文可以給您提供到了幫助。

綜上所述，離婚房產的性質有很多種，有婚前抵押貸款購買，也有婚后抵押貸款購買的，也有婚前或者婚后全款甚至是父母的房子，雙方可以進行協商分割或者依據法律分割。夫妻離婚房產抵押變更如何處理？以上就是小編對問題的回答，大家會有一個具體的了解。

離婚房產分割原則有哪些

離婚房產如何分割，具體情況有哪些

夫妻離婚房產過戶流程是怎樣的