一、如何確定房屋遲延交付違約責(zé)任

遲延交付商品房屬于遲延履行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。這是合同法規(guī)定的違約責(zé)任的具體化。合同法第一百一十三條采取的是可預(yù)見(jiàn)性與可得利益應(yīng)當(dāng)賠償相結(jié)合的原則，守約方在相同條件下所獲取利益來(lái)確定應(yīng)當(dāng)賠償?shù)目傻美鎿p失。由于商品房作為特殊的商品，有著地段、種類、時(shí)間的差別，因此，《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)對(duì)商品房租金的期間、地段、種類都進(jìn)行了規(guī)范。同時(shí)，應(yīng)注意如果雙方對(duì)違約金有約定，應(yīng)優(yōu)先適用約定違約金;只有在沒(méi)有約定的情況下，才適用《解釋》第十七條的規(guī)定。

關(guān)于違約金計(jì)算期限，我們認(rèn)為原則上應(yīng)以約定的交房日為違約金計(jì)算的起算點(diǎn)，以實(shí)際交付商品房為止算點(diǎn)。

二、購(gòu)房時(shí)何時(shí)能要求雙倍賠償

在商品房買賣活動(dòng)中進(jìn)行欺詐和惡意違約的要承擔(dān)最高至雙倍購(gòu)房款的懲罰性賠償責(zé)任，是《解釋》規(guī)定中的亮點(diǎn)。根據(jù)《解釋》適用懲罰性賠償原則的相關(guān)規(guī)定，購(gòu)房人退房并要求雙倍賠償必須符合以下三個(gè)條件。

第一，所購(gòu)房屋必須屬于該《解釋》調(diào)整范圍內(nèi)的商品房。《解釋》第一條做了明確規(guī)定。

第二、只有屬于惡意違約和欺詐行為才能適用懲罰性賠償。要雙倍賠償，首先要對(duì)欺詐行為認(rèn)定。從民法上來(lái)說(shuō)，欺詐是指當(dāng)事人一方故意編造虛假或歪曲事實(shí)，使表意人陷入誤解，違背真實(shí)意思而作的意思表示。構(gòu)成欺詐應(yīng)具備以下要件：一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為；二是出賣人主觀惡意；三是欺詐行為與買受人陷入錯(cuò)誤及其意思表示有因果關(guān)系；四是損害后果。出賣人欺詐和惡意違約必須屬于《解釋》第八、九規(guī)定的適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形。除此之外違約行為，如虛假?gòu)V告、定金圈套、質(zhì)量瑕疵、逾期辦證等，只能依據(jù)合同約定和有關(guān)法律規(guī)定要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

第三、必須導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，買受人無(wú)法取得房屋。

實(shí)踐中有以下兩種情況值得注意：

第一、雖然出賣人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，根據(jù)《解釋》第二條規(guī)定，可以認(rèn)定合同有效，買受人也就無(wú)法要求其雙倍賠償。

第二、雖然出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)或者在商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，但事后出賣人能采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，使買受人行使合同撤銷權(quán)的阻卻事由發(fā)生，買賣合同應(yīng)繼續(xù)履行，買受人請(qǐng)求撤銷合同、雙倍賠償也不能得到支持。

欺詐行為的處理：盡管《解釋》對(duì)適用懲罰性賠償責(zé)任作出了明確規(guī)定，但也為法官裁量案件留有較大空間。《解釋》只是說(shuō)可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，這里面彈性就比較大，可以不是應(yīng)當(dāng)，更不是必須，不超過(guò)一倍并不等同于一倍，請(qǐng)求也不是都會(huì)同意。在具體案件中，需要法官根據(jù)出賣人的違約程度、買受人的受損狀況來(lái)自由裁量。有時(shí)可能會(huì)裁決雙倍賠償，有時(shí)也可能裁決賠償一倍多一點(diǎn)，或者裁決只退回購(gòu)房款、利息及賠償損失，不再有其他懲罰性賠償。這種根據(jù)案件具體情況由法官自由裁量形成的個(gè)案差異，是法律允許的。

相比開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者就是屬于弱勢(shì)群體的地位，所以法律一定會(huì)在保護(hù)購(gòu)房者利益方面立下相關(guān)規(guī)定以約束開(kāi)發(fā)商的行為。在您遇到類似情況后，一定要學(xué)會(huì)用法律來(lái)維護(hù)自己的相關(guān)權(quán)益。當(dāng)然，如果您面臨著更為復(fù)雜的情況，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您前來(lái)進(jìn)行法律咨詢。