出賣(mài)人在買(mǎi)受人違約時(shí)如何救濟(jì)

(一)追究出賣(mài)人違約責(zé)任

多重買(mǎi)賣(mài)情形下，由于各個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同均為有效合同，故未取得標(biāo)的物所有權(quán)的買(mǎi)受人完全可以依據(jù)有效合同來(lái)追究出賣(mài)人的違約責(zé)任。關(guān)于違約責(zé)任承擔(dān)形式，《合同法》第107條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

1、合同可否實(shí)際履行。實(shí)際履行，也稱(chēng)強(qiáng)制履行、依約履行、繼續(xù)履行，作為一種違約后的補(bǔ)救方式，實(shí)際履行是指一方違反合同時(shí)，另一方有權(quán)要求其依據(jù)合同的規(guī)定繼續(xù)履行。繼續(xù)履行作為違約救濟(jì)的方式之一，一直為我國(guó)合同法律所確認(rèn)。《合同法》第109條、第111條分別對(duì)金錢(qián)債務(wù)和非金錢(qián)債務(wù)兩種情況中的實(shí)際履行作出了規(guī)定。實(shí)際履行作為違約補(bǔ)救方式具有其他方式所不能替代的重要作用，但這種補(bǔ)救方式在法律上的適用受到《合同法》第110條規(guī)定的限制，即法律上或者事實(shí)上不能履行、債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高、債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

2、賠償損失的確定。賠償損失，是違約責(zé)任中的一種重要形式。賠償損失，根據(jù)不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)可分為：約定賠償損失和法定賠償損失；信賴?yán)媾c期待利益；直接損失和間接損失。因此，在違約損害賠償方面，《合同法》確立的是完全賠償原則，包括積極損失的賠償和可得利益的賠償。積極損失是當(dāng)事人現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)的損失，包括為準(zhǔn)備履行合同義務(wù)支出的費(fèi)用、守約方應(yīng)得到的與其實(shí)際得到的履行之間的價(jià)值差額、守約方采取補(bǔ)救措施以及因違約造成的其他財(cái)產(chǎn)損失。可得利益損失是指在合同得到履行后，當(dāng)事人利用合同標(biāo)的從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)可以獲得的利益的喪失，通常包括生產(chǎn)利潤(rùn)損失、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失、轉(zhuǎn)售利潤(rùn)損失等。之所以在積極損失之外還要賠償可得利益損失，是因?yàn)槿绻毁r償積極損失而不賠償可得利益損失，就只能使守約方的利益恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài)，對(duì)守約方不公平，而且也縱容了違約方。

人民法院在計(jì)算和認(rèn)定可得利益損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用可預(yù)見(jiàn)規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過(guò)失相抵規(guī)則等，從非違約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預(yù)見(jiàn)的損失、非違約方不當(dāng)擴(kuò)大的損失、非違約方因違約獲得的利益、非違約方亦有過(guò)失所造成的損失以及必要的交易成本。存在《合同法》第113條第2款規(guī)定的欺詐經(jīng)營(yíng)、《合同法》第114條第1款規(guī)定的當(dāng)事人約定損害賠償?shù)挠?jì)算方法以及因違約導(dǎo)致人身傷亡、精神損害等情形的，不宜適用可得利益損失賠償規(guī)則

總的說(shuō)來(lái)，在具體案件中，確定可得利益損失賠償額一般要經(jīng)過(guò)如下步驟：第一步，確定受害人的可得利益損失額，受損人對(duì)此負(fù)舉證責(zé)任；第二步，確定這些可得利益損失哪些是違約方在訂約時(shí)可以預(yù)見(jiàn)的，對(duì)此法院可酌情裁量；第三步，確定受損人對(duì)損失是否有過(guò)錯(cuò)，對(duì)此違約方負(fù)舉證責(zé)任，如果受損人有過(guò)錯(cuò)，則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；第四步，確定受損人是否因違約而獲有不當(dāng)?shù)美缬校瑒t應(yīng)從損失中扣除；第五步，確定受損人有沒(méi)有采取合理措施減少損失，對(duì)此，違約方負(fù)舉證責(zé)任；第六步，考察受損人獲取可得利益的能力和條件，確定合理的賠償額，對(duì)此法院有自由裁量權(quán)。

在實(shí)踐中，一房多賣(mài)通常涉及標(biāo)的物價(jià)格上漲的情況，出賣(mài)人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后房?jī)r(jià)看漲，遂以高于原合同價(jià)款的一定金額將房屋出售給后續(xù)買(mǎi)受人。第一個(gè)合同簽訂后房?jī)r(jià)上漲的部分，應(yīng)當(dāng)是第一個(gè)合同買(mǎi)受人在合同實(shí)際履行情形下的可得利益，但由于二次買(mǎi)賣(mài)而無(wú)法獲得，在計(jì)算賠償數(shù)額時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮不能取得該標(biāo)的物所有權(quán)的買(mǎi)受人的這一可得利益損失。至于差價(jià)的計(jì)算方式，一種是按照前后兩個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同約定的差價(jià)計(jì)算，這種計(jì)算方法考慮到可預(yù)見(jiàn)原則，但在標(biāo)的物價(jià)格飛漲時(shí)難以充分保護(hù)非違約方的利益。該方法計(jì)算差價(jià)的時(shí)間點(diǎn)依據(jù)合同簽訂時(shí)約定的價(jià)格恐與立法規(guī)定不符；另一種方法是非違約方有權(quán)請(qǐng)求出賣(mài)方給付合同的價(jià)格和違約時(shí)標(biāo)的物的公正的市場(chǎng)價(jià)格之間的差價(jià)，該方法計(jì)算差價(jià)的時(shí)間點(diǎn)是違約時(shí)標(biāo)的物的市場(chǎng)價(jià)格，更符合《合同法》第113條的立法本意。

值得注意的是，最高法院根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條和《合同法》第113條所確立的懲罰性賠償原則精神，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的某些出賣(mài)人惡意違約和欺詐的行為可有條件地適用懲罰性賠償。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第8條明確規(guī)定了商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人，適用懲罰性賠償責(zé)任，買(mǎi)受人除可請(qǐng)求出賣(mài)人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失外，還可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

3、支付違約金。《合同法》第114條等規(guī)定已經(jīng)確定違約金具有“補(bǔ)償和懲罰”雙重性質(zhì)，但系以賠償非違約方的損失為主要功能，而非旨在嚴(yán)厲懲罰違約方。違約方承擔(dān)違約金責(zé)任應(yīng)當(dāng)具備以下條件：(1)當(dāng)事人一方違反合同的行為存在。只有在一方當(dāng)事人違反合同的情況下，另一方當(dāng)事人才能有權(quán)要求其支付違約金。當(dāng)事人違反合同行為具有不同的形態(tài)，不履行、不適當(dāng)履行、遲延履行等等，這些違約行為都導(dǎo)致違約金的支付。但如果合同當(dāng)事人所約定的違約金僅限于某種違約行為的，則該種違約金責(zé)任適用于這種情況，如果沒(méi)有發(fā)生這種行為，則無(wú)權(quán)要求對(duì)方支付違約金。(2)有違約金責(zé)任的約定。我國(guó)《合同法》確定的違約金責(zé)任為約定違約金責(zé)任。違約金責(zé)任產(chǎn)生的前提條件是合同當(dāng)事人之間必須有違約金責(zé)任的約定。如果合同當(dāng)事人在合同中沒(méi)有關(guān)于違約金責(zé)任的事先約定，當(dāng)合同一方當(dāng)事人違約時(shí)，另一方當(dāng)事人無(wú)法要求違約方支付違約金。同時(shí)，合同當(dāng)事人之間對(duì)違約金責(zé)任的約定必須是合法有效的，不合法或無(wú)效的違約金責(zé)任的約定，不產(chǎn)生違約金責(zé)任的適用效力。(3)當(dāng)事人違反合同行為不具有免責(zé)事由。我國(guó)《合同法》主要采用嚴(yán)格責(zé)任原則，合同當(dāng)事人有違約行為，只要該行為不具有免責(zé)事由，合同違約方就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果合同當(dāng)事人的違約行為具有免責(zé)事由，合同違約方可以不承擔(dān)包括違約金責(zé)任在內(nèi)的違約責(zé)任。

4、對(duì)違約金責(zé)任的限制。為了體現(xiàn)公平、誠(chéng)實(shí)信用原則，我國(guó)《合同法》對(duì)違約金責(zé)任作了必要的限制。《合同法》第114條第2款規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

審判實(shí)務(wù)中，關(guān)于認(rèn)定違約金過(guò)高的標(biāo)準(zhǔn)亦是見(jiàn)解各異。有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)參照合同的總標(biāo)的。有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)參照合同未履行部分的標(biāo)的。還有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)參照合同違約造成的損失額，諸-此等等。《合同法解釋(二)》第29條規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第114條第2款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失。”該條規(guī)定了認(rèn)定違約金過(guò)高的標(biāo)準(zhǔn)。該條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)是以參考相關(guān)司法裁量重要因素為主，以一定的比例為輔構(gòu)成的。主要標(biāo)準(zhǔn)是指該條第一款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，即以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等因素；所謂次要標(biāo)準(zhǔn)是指該條第二款，即當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的30%的，一般可以認(rèn)定過(guò)分高于造成的損失。

(二)請(qǐng)求變更或撤銷(xiāo)合同或者請(qǐng)求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

在買(mǎi)賣(mài)合同訂立過(guò)程中，如果出賣(mài)人隱瞞其就同一標(biāo)的物已經(jīng)與其他人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同或已辦理登記或交付手續(xù)，便已構(gòu)成欺詐，后續(xù)買(mǎi)受人可以依據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)其與出賣(mài)人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，并由出賣(mài)人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。對(duì)此，《合同法》第54條規(guī)定：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。該法第42條還規(guī)定：當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第8條針對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一房多賣(mài)情況作出了類(lèi)似規(guī)定。如果買(mǎi)受人與出賣(mài)人訂立的買(mǎi)賣(mài)合同具有《合同法》第52條規(guī)定的無(wú)效情形，不能取得標(biāo)的物所有權(quán)的買(mǎi)受人此時(shí)也可以請(qǐng)求人民法院確認(rèn)其與出賣(mài)人訂立的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

由于出賣(mài)人的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致其與不能取得標(biāo)的物所有權(quán)的買(mǎi)受人簽訂的合同被撤銷(xiāo)或者無(wú)效，應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。締約過(guò)失責(zé)任與違約責(zé)任損害賠償不同，締約過(guò)失責(zé)任的范圍應(yīng)以信賴?yán)孀鳛橘r償?shù)幕痉秶＞喖s過(guò)失責(zé)任的損害賠償一般只賠償信賴?yán)鎿p失，通過(guò)對(duì)受害人的賠償使受害人的利益處于合同未訂立時(shí)的狀態(tài)。

此外，不能取得標(biāo)的物所有權(quán)的買(mǎi)受人可否請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人(取得標(biāo)的物所有權(quán)的買(mǎi)受人)簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效?對(duì)此，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第10條規(guī)定買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。”該條規(guī)定突破債的相對(duì)性而賦予不能取得標(biāo)的物所有權(quán)的買(mǎi)受人獲得債權(quán)法上的救濟(jì)權(quán)，請(qǐng)求可以確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。其實(shí)，第三人惡意串通簽訂合同，損害第三人利益的，第三人是否有權(quán)向人民法院提起確認(rèn)合同無(wú)效之訴，一直是合同法理論和司法實(shí)踐中的疑難問(wèn)題，實(shí)務(wù)中存在爭(zhēng)議和不同的認(rèn)識(shí)與做法。

(三)行使債權(quán)人撤銷(xiāo)權(quán)

多重買(mǎi)賣(mài)情形下，出賣(mài)人與先買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后未辦理標(biāo)的物登記或交付手續(xù)，而后又與后續(xù)買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同但辦理了標(biāo)的物登記或交付手續(xù)，不能取得該標(biāo)的物所有權(quán)的先買(mǎi)受人可否行使撤銷(xiāo)權(quán)，請(qǐng)求撤銷(xiāo)出賣(mài)人與后續(xù)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，從而使標(biāo)的物物權(quán)也回歸到變動(dòng)前的原始狀態(tài)?理論上存在這種可能。但根據(jù)《合同法》第74條的規(guī)定，債權(quán)人行使撤銷(xiāo)權(quán)限于以下情形：一是債務(wù)人放棄其到期債權(quán)；二是債務(wù)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)；三是債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形。《合同法解釋(二)》第19條對(duì)于“明顯不合理的低價(jià)”作出規(guī)定：“應(yīng)當(dāng)以交易當(dāng)?shù)匾话憬?jīng)營(yíng)者的判斷，并參考交易當(dāng)時(shí)交易地的物價(jià)部門(mén)指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)，結(jié)合其他相關(guān)因素綜合考慮予以確認(rèn)。轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價(jià)；對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格高于當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價(jià)。”

出賣(mài)人在買(mǎi)受人違約時(shí)怎么救濟(jì)?雙方簽訂的合同中是有對(duì)違約情形進(jìn)行處理，在買(mǎi)受人違約的情況下出賣(mài)人可以根據(jù)合同內(nèi)容來(lái)追究對(duì)方的責(zé)任。出賣(mài)人在買(mǎi)受人違約該通過(guò)什么方式去救濟(jì)，建議您及時(shí)尋求律霸網(wǎng)律師的的幫助。