一、房屋出賣人什么情況下構(gòu)成違約

關(guān)于出賣人違約的認定標準：

1.交付不能

由于商品房為特定物，至若特定物之買賣，一旦其為自始客觀不能，即淪為自始無效。因此，若雙方所約定的商品房自開始訂立時就不存在，則協(xié)議應認定為無效，出賣人有欺詐之嫌，應承擔賠償責任。

2.交付遲延

謂因可歸責于債務人之事由，對于已屆清償期之債務，能給付而未為給付之違法的遲延。

3.商品房的質(zhì)量瑕疵

《商品房買賣解釋》第12條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。《商品房買賣解釋》第13條第1款規(guī)定：因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。雖然《合同法》賦予買受人的解除權(quán)一般限定于合同履行完畢之前，但由于房屋這一特殊商品，質(zhì)量問題將直接關(guān)系到居住人的生命安全，且質(zhì)量問題一般均為隱蔽問題，因此《商品房買賣解釋》賦予買受人可以于合同履行完畢之后行使解除權(quán)。

當然，并非所有的質(zhì)量問題都可以導致解約。對于主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問題，由于難以通過修復辦法解決，因此，買受人可當然地行使解除權(quán)，法律無需苛求質(zhì)量問題的嚴重程度。同樣對于地基基礎工程質(zhì)量問題，如地基下沉等，這些問題同樣是難以修復，對生命財產(chǎn)造成極大的安全隱患，買受人同樣可行使解除權(quán)，且不以質(zhì)量問題達到何種嚴重程度為要件。當然對于上述質(zhì)量問題的確定，一般應通過質(zhì)量鑒定部門鑒定后確認。

4.商品房的面積短少

《商品房買賣解釋》已將合理誤差限定在3%之內(nèi)，在3%之外，允許買受人行使解除權(quán)，而誤差如上所述，既指建筑面積，也指套內(nèi)建筑面積。參照建設部《商品房銷售管理辦法》第24條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝陽變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房;買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。

5.關(guān)于房屋朝向、間距、位置

對于景觀房而言，如果房屋朝向、間距的誤差直接導致觀看風景遭受嚴重影響的，則買受人可行使解約權(quán)。對于店面房而言，如果位置、朝向的誤差直接導致經(jīng)過的客流量減少，受客人注意程度減少，外觀的美觀程度受嚴重影響，都使買受人營利的合同目的受到極大的損害，買受人可行使解約權(quán)。對于一般商品房而言，朝向、間距的誤差，導致日照、通光受到嚴重影響的，買受人可行使解約權(quán)。對于經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的朝陽變化等的處理，應參照建設部《商品房銷售管理辦法》第24條規(guī)定進行處理。

6.關(guān)于綠化、配套設施以及裝潢

出賣人為吸引買受人，在預售時都會對綠化率、配套設施等作出允諾，但許多出賣人在交付房屋時，往往不能兌現(xiàn)允諾。這些違約并不導致生命財產(chǎn)遭受危險，也不嚴重影響生活質(zhì)量，只是在生活環(huán)境、便利生活方面受到影響，這樣的情況不能認定為根本性違約，不應允許買受人行使解除權(quán)。買受人只能就此主張違約金或賠償損失。

二、房屋出賣人違約要承擔什么責任

1.出賣人向買受人支付違約金

《合同法》第114?條規(guī)定：當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。在商品房買賣合同，對于一般的違約情況應按此處理。

關(guān)于違約金數(shù)額的調(diào)整。《商品房買賣解釋》第16條規(guī)定：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。這體現(xiàn)了我國《合同法》認定補償性是違約金的基本性質(zhì)。法律允許人民法院或者仲裁機構(gòu)基于當事人的申請，適當調(diào)整違約金，從原則上講，就是變動違約金，使其與守約方所受到的損失大體相當，從而達到平衡合同雙方當事人的利益，最大限度地實現(xiàn)合同的公平和正義。

《商品房買賣解釋》第17條第2項規(guī)定，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。第18條第2款規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在規(guī)定期限內(nèi)未能取得房屋所有權(quán)證書的，除當事人有特殊原因外，出賣人應當承擔違約責任;如果商品房買賣合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國共產(chǎn)黨人民銀行銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

2.由出賣人向買受人賠償損失

由于出賣人的違約行為給買受人造成損失的，出賣人應當向買受人賠償，對于損失的數(shù)額或者損失的計算方法或以由雙方在合同中約定;如果沒有約定的，則應由買受人舉證證明，這是由出賣人向買受人承擔賠償損失民事責任的一般規(guī)則。但是，在《商品房買賣解釋》對某些違約承擔違約責任的計算則另有規(guī)定，具體包括：

(1)出賣人惡意違約。

《商品房買賣解釋》第8條規(guī)定，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。

商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。這顯然是針對先賣后抵、一房數(shù)賣的行為所作出的懲罰性規(guī)定。

(2)出賣人存在欺詐行為。

出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明。

故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實。

故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。在這里同樣適用懲罰性賠償。

此三種行為均符合法律規(guī)定的欺詐的特征：其一是出賣人有欺詐的故意;其二是出賣人實施了欺詐的行為;共三是受欺詐人因欺詐而陷于錯誤，并基于錯誤認識而為意思表示。此三種欺詐行為都有可能使買受人的合同目的落空，最終無法取得房屋。

上述五種行為適用懲罰性賠償，這顯然是受到《消費者權(quán)益保護法》中對于欺詐行為予以懲罰性賠償?shù)挠绊懀摲ǖ?9條規(guī)定：經(jīng)營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。懲罰性賠償制度是在一般損害賠償制度之外而發(fā)展的一種例外的賠償制度，它以其賠償、制裁、遏制等多種功能為受害人提供了充分的補救。通過懲罰性賠償，使非違約方對其所遭受的全部損失能夠獲得補救，也可以有效地防止違約方從其違約中獲得利益。《商品房買賣解釋》規(guī)定的5種情形，將導致買受人無法取得房屋時，買受人除可請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償實際損失外，并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任，否則僅僅補償性的賠償是無法彌補買受人損失的。因懲罰性賠償是為了制裁違約方而加重其違約責任的一種特別形式，為防止擴大懲罰性賠償責任的適用范圍和避免濫用，《商品房買賣解釋》采取列舉的方式，這就明確了適用懲罰性賠償?shù)木唧w情形，也就排除了其他違約行為適用懲罰性賠償：如虛假廣告等。

3.對于面積誤差超過合理范圍部分

依照《商品房買賣解釋》第14條的規(guī)定，如果雙方當事人未有約定，對于依據(jù)計算房款的面積誤差超過3%部分，費用由出賣人承擔：即超過部分，買受人無需另行支付費用，不足部分，則由出賣人雙倍返還買受人。這樣處理，是將出賣人交付面積誤差超過3%的房屋視為瑕疵給付。這樣規(guī)定，一方面能促使出賣人規(guī)范開發(fā)、銷售樓盤，另一方面給買受人比行使解除權(quán)獲得更多的優(yōu)惠，通過經(jīng)濟手段來促使合同有效，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)逆向流轉(zhuǎn)的后果。

4.買受人解除商品房買賣合同

《合同法》第94條規(guī)定：1.因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;2.在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;3.當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;4.當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;5.法律規(guī)定的其他情形。其中第2，?3，?4，項即為根本性違約的規(guī)定。

商品房買賣合同中的違約是否構(gòu)成根本性違約，也可以按《合同法》的相關(guān)規(guī)定處理。在出賣人的行為構(gòu)成根本違約的情況下，買受人可以行使合同解除權(quán)，解除商品房買賣合同，并依法要求出賣人承擔違約金或者賠償損失。

以上就是小編為大家整理的有關(guān)問題進行的解答。綜上所說，買賣房屋如果違約一般有很多中情況，比如說由于房屋具有一定的瑕疵，或者不能交付或者交付延遲的情況都屬于違約。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進行法律咨詢。