一、房屋不可抗力違約的責(zé)任表現(xiàn)在哪些方面

買賣合同中的違約主要表現(xiàn)在：一是一方無(wú)正當(dāng)理由不交或不收貨;二是一方無(wú)正當(dāng)理由不適當(dāng)履行。本案中以樓市新政出臺(tái)視為不可抗力造成履約障礙作為違約的正當(dāng)理由是否成立?合同法第一百一十七條：因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

《民法通則》第153條明確規(guī)定：不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力指當(dāng)事人訂立合同時(shí)不可預(yù)見(jiàn)，它的發(fā)生不可避免，人力對(duì)其不可克服的自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)等客觀情況。不可抗力造成違約的，違約方?jīng)]有過(guò)錯(cuò)，因此通常是免責(zé)的，當(dāng)然，法律另有規(guī)定的除外。《商品房買賣合同》第八條規(guī)定，遭遇不可抗力，且出賣人(開(kāi)發(fā)商)在發(fā)生之日起___日內(nèi)通知買受人的，出賣人可以據(jù)實(shí)予以延期。對(duì)于此條款中的“不可抗力”，由于認(rèn)識(shí)和理解的角度不同，在合同買賣中購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商往往會(huì)有一些爭(zhēng)議，容易產(chǎn)生糾紛。而“不可抗力”又是我們?cè)趯?shí)踐當(dāng)中免除責(zé)任的首選途徑。對(duì)于“不可抗力”，法律有明文規(guī)定，依據(jù)此規(guī)定，不可抗力應(yīng)表現(xiàn)為一種客觀情況，且該客觀情況的出現(xiàn)應(yīng)同時(shí)具備不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不可克服3個(gè)條件。

二、對(duì)不可抗力的爭(zhēng)議

目前對(duì)不可抗力的認(rèn)識(shí)有一種任意擴(kuò)大的錯(cuò)誤傾向。有人認(rèn)為“所謂不可抗力是指當(dāng)事人不能預(yù)期且不受當(dāng)事人控制，由于第三者(或外界)導(dǎo)致無(wú)法依約履行的客觀情況”按照這個(gè)說(shuō)法，不可抗力便等同于意外事件和情勢(shì)變更了，范圍變得相當(dāng)寬廣。筆者認(rèn)為，如果把意外事件、情勢(shì)變更和不可抗力幾個(gè)概念不加區(qū)別，將在實(shí)踐中難以把握，會(huì)出現(xiàn)契約一方會(huì)極力擴(kuò)大不可抗力的范圍，以便在不能履行合同時(shí)，有更多的機(jī)會(huì)為自己開(kāi)脫;相反，另一方可能極力縮小不可抗力的范圍，以保證自己的債權(quán)萬(wàn)無(wú)一失地得到實(shí)現(xiàn)。這樣容易造成契約當(dāng)事人雙方的分歧，難以達(dá)成協(xié)議。一旦涉訟，法院也很難作出準(zhǔn)確的判決。因此，在實(shí)踐中對(duì)不可抗力的范圍作必要的限定，是很有現(xiàn)實(shí)意義的。

不能單純的將新政出臺(tái)認(rèn)定為不可抗力就來(lái)推斷為違約無(wú)責(zé)，鑒于當(dāng)下投機(jī)型買房眾多，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行，應(yīng)該細(xì)分“不可克服”存在的客觀情況，譬如：買受方如果是首套剛需，如因新政出臺(tái)，首付比例提高，確實(shí)無(wú)力承擔(dān)的，可視為不可克服，可以按違約無(wú)責(zé)論處;鑒于目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格較高，一般家庭在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)自己壓力較大，可供支配的資金有限，但是首套剛需人群屬于國(guó)家鼓勵(lì)的購(gòu)房者，在出現(xiàn)政策性違約的情況下，可根據(jù)情況判定為不可抗力，優(yōu)先按違約無(wú)責(zé)處理;如因購(gòu)買二套房，遭遇新政，造成履約障礙的，應(yīng)視為有能力克服，購(gòu)買二套房的人群一般資金較為充裕，也可以通過(guò)出售首套房產(chǎn)來(lái)獲取更多的資金支持來(lái)規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，因此可據(jù)此認(rèn)定為并非不可克服，因此不能判定此類購(gòu)房人違約無(wú)責(zé)。

綜上所述，對(duì)于這些不可抗力的因素，比如說(shuō)地震、海嘯、火山噴發(fā)等等自然災(zāi)害，那么責(zé)任顯然就不是開(kāi)放商的了。這些問(wèn)題是誰(shuí)也預(yù)料不到的。以上就是本文的全部?jī)?nèi)容了，如果您還有問(wèn)題，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行在線法律咨詢。