一、案情簡(jiǎn)介

天津某房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱開發(fā)公司)與某外資公司于2000年開始建立房屋租賃關(guān)系，在彼此相識(shí)的基礎(chǔ)上，雙方進(jìn)一步達(dá)成如下意向：由開發(fā)公司按外資公司的要求，新建一處面積為2000平方米左右的廠房，由外資公司承租。此后，開發(fā)公司自2001年2月開始就待建廠房繪制了數(shù)份圖紙，并分別交由外資公司進(jìn)行了審閱修改，最終的施工設(shè)計(jì)藍(lán)圖經(jīng)外資公司最后確認(rèn)后，開發(fā)公司開始按圖施工。在雙方審查確認(rèn)圖紙期間，外資公司于2001年3月19日向開發(fā)公司電傳一份"租賃合同"文本，該文本在明確規(guī)定了待建廠房的具體位置、長(zhǎng)度、寬度及內(nèi)部結(jié)構(gòu)的同時(shí)，也明確規(guī)定了租期、租金及租金給付期限等內(nèi)容，即租期2年(自2001年6月25日起至2003年6月25日止)，年租金為276480元，外資公司并將于合同簽訂后10日內(nèi)預(yù)交2萬元房租押金。雙方雖未在該合同文本上簽字蓋章，但外資公司已于2001年4月9日將2萬元房租押金交付開發(fā)公司，開發(fā)公司也在積極籌備施工事宜。此后，雙方又相互傳遞數(shù)份租賃合同文本，文本內(nèi)容與前面基本相同。在原告施工期間，外資公司的法定代表人曾數(shù)次前往施工現(xiàn)場(chǎng)，了解施工進(jìn)度，對(duì)施工情況未持異議。2001年6月25日開發(fā)公司按圖施工完畢，但因外資公司又臨時(shí)要求開發(fā)公司改動(dòng)廠房庫(kù)門而開發(fā)公司予以拒絕，使得雙方最終未能在最后的租賃合同文本上簽字蓋章。此后，外資公司函告開發(fā)公司，以開發(fā)公司拒絕簽訂合同為由，要求開發(fā)公司向其退還預(yù)交的2萬元房租款。雙方交涉未果，開發(fā)公司提起訴訟，認(rèn)為雙方之間的租賃合同關(guān)系已經(jīng)成立，要求外資公司賠償其兩年租金的經(jīng)濟(jì)損失552960元，外資公司則以雙方的租賃合同關(guān)系并未成立，開發(fā)公司建造的廠房并非專為外資公司所建為由予以抗辯，要求駁回開發(fā)公司的訴訟請(qǐng)求，并反訴要求開發(fā)公司返還已預(yù)付的2萬元房租押金。

二、判決要旨

法院一審判決認(rèn)為：

第一、原告開發(fā)公司與被告外資公司雖最終未在租賃合同文本上簽字蓋章，雙方的租賃合同關(guān)系未能成立，但雙方均向法庭提供了數(shù)份內(nèi)容大致相同的租賃合同文本草案，由此可以看出，就待建廠房的租賃事宜，雙方曾反反復(fù)復(fù)多次磋商，此為事實(shí)，該事實(shí)在法律上應(yīng)視為要約與反要約的行為。

第二、原告興建廠房的草圖、框架圖、施工藍(lán)圖等都是根據(jù)被告于2001年3月19日向原告電傳的租賃合同文本中關(guān)于待建廠房的長(zhǎng)度、寬度及內(nèi)部結(jié)構(gòu)的具體要求而來，且都已經(jīng)過外資公司審查、確認(rèn)。原告按圖施工期間，被告的法定代表人曾數(shù)次前往施工現(xiàn)場(chǎng)，了解施工進(jìn)度，因此，原告所建廠房是按被告的特定要求，專門為被告所建之事實(shí)，應(yīng)予認(rèn)定。