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寧波
締約過失責任之認定及損害賠償額的確定
一、案情簡介
天津某房地產開發公司(以下簡稱開發公司)與某外資公司于2000年開始建立房屋租賃關系，在彼此相識的基礎上，雙方進一步達成如下意向：由開發公司按外資公司的要求，新建一處面積為2000平方米左右的廠房，由外資公司承租。此后，開發公司自2001年2月開始就待建廠房繪制了數份圖紙，并分別交由外資公司進行了審閱修改，最終的施工設計藍圖經外資公司最后確認后，開發公司開始按圖施工。在雙方審查確認圖紙期間，外資公司于2001年3月19日向開發公司電傳一份"租賃合同"文本，該文本在明確規定了待建廠房的具體位置、長度、寬度及內部結構的同時，也明確規定了租期、租金及租金給付期限等內容，即租期2年(自2001年6月25日起至2003年6月25日止)，年租金為276480元，外資公司并將于合同簽訂后10日內預交2萬元房租押金。雙方雖未在該合同文本上簽字蓋章，但外資公司已于2001年4月9日將2萬元房租押金交付開發公司，開發公司也在積極籌備施工事宜。此后，雙方又相互傳遞數份租賃合同文本，文本內容與前面基本相同。在原告施工期間，外資公司的法定代表人曾數次前往施工現場，了解施工進度，對施工情況未持異議。2001年6月25日開發公司按圖施工完畢，但因外資公司又臨時要求開發公司改動廠房庫門而開發公司予以拒絕，使得雙方最終未能在最后的租賃合同文本上簽字蓋章。此后，外資公司函告開發公司，以開發公司拒絕簽訂合同為由，要求開發公司向其退還預交的2萬元房租款。雙方交涉未果，開發公司提起訴訟，認為雙方之間的租賃合同關系已經成立，要求外資公司賠償其兩年租金的經濟損失552960元，外資公司則以雙方的租賃合同關系并未成立，開發公司建造的廠房并非專為外資公司所建為由予以抗辯，要求駁回開發公司的訴訟請求，并反訴要求開發公司返還已預付的2萬元房租押金。
二、判決要旨
法院一審判決認為：
第一、原告開發公司與被告外資公司雖最終未在租賃合同文本上簽字蓋章，雙方的租賃合同關系未能成立，但雙方均向法庭提供了數份內容大致相同的租賃合同文本草案，由此可以看出，就待建廠房的租賃事宜，雙方曾反反復復多次磋商，此為事實，該事實在法律上應視為要約與反要約的行為。
第二、原告興建廠房的草圖、框架圖、施工藍圖等都是根據被告于2001年3月19日向原告電傳的租賃合同文本中關于待建廠房的長度、寬度及內部結構的具體要求而來，且都已經過外資公司審查、確認。原告按圖施工期間，被告的法定代表人曾數次前往施工現場，了解施工進度，因此，原告所建廠房是按被告的特定要求，專門為被告所建之事實，應予認定。
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