【案情】

2006年8月6日原告與被告簽訂了一份《酒店租賃合同》。合同約定：原告將自己的房屋租賃給被告廖某作酒店，租賃期限為五年，每年租金92000元，未經出租方同意而中途退租則須按合同總租金數額的50%承擔違約責任等。合同簽訂后，被告把酒店給妹夫張某和弟弟廖某經營。2008年因酒店實際經營者身體患病（廖某患精神分裂癥，張某患有糠尿?。?、南方冰凍雪災、四川地震等原因，無力繼續(xù)經營下去。被告于2008年7月13日帶著有意承包人到原告家中商談轉租事宜，原告對轉租事宜不予認可。被告當即提出終止履行合同。同年7月22日被告再次以書面形式，寄郵政快件給原告，通知原告終止履行合同，并于2008年8月5日將租賃房屋鑰匙郵寄給原告。訴訟中原告請求終止合同，要求被告支付租金至合同終止之日，支付延期支付租金的滯納金，承擔違約金（按合同總租金的50%計算）。被告請求減少違約金。

【觀點】

租賃合同中違約金設定過高是否可以變更的問題形成了兩種意見：

第一種觀點：違約金的設立，是為了保證債的履行，即使對方沒有遭受任何財產損失，也要按法律或合同的規(guī)定給付違約金。違約金是債的擔保的一種，也是對違約的一種經濟制裁。本案中合同是雙方當事人意思的真實表示且也約定好了違約金的數額，被告違反了合同約定故應該按照合同的約定支付違約金即按合同總租金數額的50%承擔違約責任。

第二種觀點：被告廖某提出終止履行合同，只是由于意外因素引起，并無惡意，且2008年8月6日以前的租金已付清。因此原告要求被告按照合同約定支付違約金，明顯偏高。違約金雖然具有懲罰的性質，但是在本質上，主要目的是為了補償因違約造成的損失。根據公平原則，可適當考慮違約金設定過高而進行變更。

【管析】

我國《合同法》對違約金的規(guī)定強調違約金補償性的理念，同時有限地承認違約金的懲罰性。一方面，違約金的支付數額是“根據違約情況”確定的，即違約金的約定應當估計到一方違約而可能給另一方造成的損失，而不得約定與原來的損失不相稱的違約金數額。違約金應該按照相對方的實際損失情況進行給付。同時《合同法》第114條第2款規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以減少?！敝挥屑s定的違約金過分高于造成的損失的情況下，才有適用該條的余地。本案中的違約金屬于約定性質的違約金。

該案中合同依法成立，受法律保護。但被告在履行合同過程中，因實際經營者身體及地震、冰凍雪災等自然災害原因，無力繼續(xù)履行合同，且被告于履行期限屆滿之前已口頭和書面通知了原告，原告未予答復，致使被告寄回鑰匙。該案中，原告也請求終止履行合同。對終止履行合同，被告應負一定的違約責任。原告收到被告終止履行合同的通知后，既不答復，也未采取措施防止損失的擴大。根據公平原則，可適當考慮違約金設定過高而進行變更。