土地轉讓未辦理相應手續是否有效

土地使用權轉讓指土地使用者將土地使用權再轉移的行為。轉讓是土地使用者依法對其享有的土地使用權進行處分的權利。轉讓的內容包括出售、交換和參與。土地使用權轉讓必須簽訂合同，受讓方還必須到土地行政主管部門申請登記。

案情介紹：

1992年11月16日，被告深圳市X?X藝術裝飾工程公司第三人X?X鎮X?X發展公司簽訂了一份《建設用地協議書》，約定：第三人同意劃給被告1100平方米土地，每平方米2500元，共計275萬元，該地的使用功能為興建18層以上商品住宅綜合樓，雙方簽訂合同后10天內，被告即把購地款?次性付給第三人，等等。次日，被告又與原告簽訂了一份《房地產合作合同書》，約定：被告將經縣國土局批準，合法取得的1100平方米土地的使用權轉讓給原告，.轉讓價為每平方米2750元，總價款計3025000元，其中275萬元由原告直接匯到X?X鎮政府，作為支付該土地的原始地價，50年，土地用途為興建18層以上的商品住宅樓，等等。原告與被告簽訂合同后，被告于當天出具了一份《付款委托書》給原告，原告即于1992年11月20日按被告指定的賬戶支付275萬元給第三人。此后，原告又于1993.年1月4日支付27.5萬元給被告，被告收款并給原告開具了發票。被告于1992年12月7日為原告辦理了一份以原告作為用地單位的寶安縣私人建房的《建設用地規劃許可證》和一份《縣居民(私人)興建住宅用地批準通知書》。原告發覺不妥即要求退款，并于1995年4月28日向法院起訴，請求確認房地產轉讓行為無效，退還302.5萬元及其利息。被告深圳市X?x藝術裝飾工程公司辯稱，造成糾紛的根本原因是因第三人違反原定協議造成的，該公司應負擔由此引起的一切責任和賠償損失。第三人陳述稱原告與被告之間的協議與我方無關。我方與被告簽訂土地使用協議，因被告根本沒有付款而作廢，本案應由用戶補辦手續，使非法轉讓行為合法化。另查，本案被告約定轉讓給原告的土地屬農村集體所有土地，被告轉讓給原告時應依法辦理批準手續。

處理結果如下：

法院經審理后認為：被告約定轉讓給原告的土地屬農村集體所有土地，未依法辦理相應的法律手續，故其與原告簽訂的《房地產合作合同書》依法應確認為無效。對此，主要責任在于被告，但原告也有過錯。原告與第三人之間沒有法律關系，其付款275萬元給第三人系根據被告的委托付款，故原告付給第三人的275萬元也應由被告返還原告。被告與第三人之間的關系與原告無關，應另案解決。根據《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第(五)項、第六十一條第一款和《中華人民共和國法》第二條第二款的規定，判決：一、原告與被告簽訂的《房地產合作合同書》無效;二、原告應于本判決發生法律效力之日起十日內將本案所爭議之土地返還給被告;三、被告應于本判決發生法律效力之日起十日內返還人民幣3025000元及利息給原告。

法律分析：

這是一起較為典型的。在現實生活中，往往有一些單位或個人以種種方式取得土地使用權，但是并沒有對其進行投資開發而是轉讓給第三方以獲利。有關法律、法規因此對土地使用權轉讓進行了嚴格限制。凡是轉讓土地使用權必須依法辦理相應手續。例如在本案例中法院援引的《中華人民共和國土地管理法》第二條規定，“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地”。另外，根據《深圳市寶安、龍崗區規劃、國土管理暫行辦法》第四十九條第二款規定，“城市建設規劃區范圍外的農村集體或個人使用的非農建設用地，屬集體所有土地，未經市規劃國土管理部門批準不得轉讓”。因此，本案中，原告與被告簽訂的合同，因違反有關法律規定而屬于無效合同。

根據上文所說的，倘若土地轉讓未辦理相應手續，那么簽訂的相關合同是無效的，所以日后想要進行土地轉讓，一定要按照相關的法律程序辦理，以免事后引發各種糾紛。如果您還遇到什么較為復雜的法律問題，歡迎來律霸網進行咨詢。