土地轉(zhuǎn)讓合同的無效情形有哪些

一、轉(zhuǎn)讓方未按照出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問題

我國實(shí)行的是土地有償使用制度。根據(jù)法律規(guī)定，以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，土地使用者須與市、縣人民政府的土地管理部門簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，并按照出讓合同的約定繳納土地出讓金，即支付取得土地使用權(quán)的對價(jià)。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十六條規(guī)定：“土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。”可見，土地使用者只有在繳納全部土地出讓金后，才能辦理土地使用權(quán)登記，依法取得國有土地使用權(quán)。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;…”從該條規(guī)定看，按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金和取得土地使用權(quán)證書，是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)必須同時(shí)具備的兩個(gè)前提條件，均屬于強(qiáng)制性規(guī)定。即使已取得國有土地使用證，但未全部支付土地出讓金的，也不具備法定的轉(zhuǎn)讓條件，所簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬于無效合同。

二、轉(zhuǎn)讓方未依法取得土地使用權(quán)證書的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問題

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，土地使用證是用地者取得土地使用權(quán)的唯一合法憑證。以出讓方式取得土地使用權(quán)證書的一般程序?yàn)椋炗唶型恋厥褂脵?quán)出讓合同，受讓人按出讓合同約定繳納土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi)，然后申領(lǐng)國有土地使用證。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，只需持有政府劃撥土地的批文，即可辦理國有土地使用證。

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：…(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;…”可見，無論是以出讓還是劃撥方式取得土地土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方，在未依法取得土地使用權(quán)證書之前，與他人簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬于無效合同。

三、轉(zhuǎn)讓方未對土地進(jìn)行投資開發(fā)或投資開發(fā)未達(dá)到法定條件的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問題

此種情形是針對以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方的要求。根據(jù)法律規(guī)定，取得國有土地使用權(quán)須具備法定條件，即持有計(jì)劃部門的建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批文、城市規(guī)劃部門頒發(fā)的用地規(guī)劃證書等。沒有具體的建設(shè)項(xiàng)目不得申請用地，取得土地使用權(quán)后，須按出讓合同約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，炒賣土地為法律所禁止。

四、未經(jīng)政府部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問題

盡管我國實(shí)行土地有償使用制度，但由于歷史原因仍存在大量的劃撥土地。此類劃撥土地的使用雖不符合現(xiàn)行法律的規(guī)定，但也不宜馬上收回。由于利用能力與現(xiàn)實(shí)利益趨使，許多劃撥用地或明或暗的通過轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)入市場。

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。”

因此，以劃撥方式出得土地使用權(quán)的，須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的市、縣人民政府審批后，方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。《條例》第四十五條還規(guī)定了劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件，但同樣規(guī)定政府審批是轉(zhuǎn)讓的前提。未經(jīng)政府部門批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，所簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬于無效合同。

根據(jù)《解釋(征求意見稿)》第六條、第七條規(guī)定意見，“轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立的合同為補(bǔ)償合同，合同約定的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款應(yīng)認(rèn)定為對原劃撥土地使用權(quán)人的補(bǔ)償。”將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同確定為補(bǔ)償合同可謂定性準(zhǔn)確，把握到了此類合同的實(shí)質(zhì)所在，有利于有關(guān)轉(zhuǎn)讓合同糾紛的正確處理。

五、未經(jīng)其他共有人書面同意轉(zhuǎn)讓共有土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問題

土地使用權(quán)共有的情況較為少見。一般指的是合作開發(fā)、聯(lián)合建房用地和城市居民的私人建房用地。根據(jù)法律規(guī)定，一方出地、一方出資或雙方甚至幾方共同出地、出資進(jìn)行合作開發(fā)、聯(lián)合建房的，須將國有土地使用權(quán)過戶至各方名下，土地使用權(quán)由單一主體變?yōu)楣灿兄黧w。一方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，須經(jīng)其他共有人的書面同意，其他共有人有優(yōu)先購買權(quán)，否則，轉(zhuǎn)讓行為構(gòu)成對他人權(quán)利的侵害。

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：…(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;…”故未經(jīng)其他共有人書面同意的，所簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同亦應(yīng)屬于無效合同。

六、轉(zhuǎn)讓司法和行政機(jī)關(guān)依法限制轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問題

土地使用權(quán)作為具有重大經(jīng)濟(jì)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，經(jīng)常因與使用權(quán)人有關(guān)的經(jīng)濟(jì)糾紛而被債權(quán)人申請司法機(jī)關(guān)裁決采取查封等強(qiáng)制措施，用以擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。也可能因權(quán)屬爭議或其他原因被土地管理等行政機(jī)關(guān)決定采取限制性措施。司法、行政機(jī)關(guān)做出裁決、決定后，通知土地管理部門協(xié)助執(zhí)行，該宗土地的抵押、轉(zhuǎn)讓行為即被依法禁止。以被采取司法或行政限制的土地使用權(quán)作為標(biāo)的物的而簽訂的轉(zhuǎn)讓合同，當(dāng)然屬于無效合同。

七、轉(zhuǎn)讓被政府部門依法收回的土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問題

根據(jù)《土地管理法》第五十八條及其他相關(guān)規(guī)定，因公共利益需要、城市規(guī)劃調(diào)整、約定土地使用期限屆滿等原因，原批準(zhǔn)用地或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府可以依法收回國有土地使用權(quán)，包括劃撥土地和出讓土地。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《條例》的有關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)人一定期限內(nèi)未按出讓合同約定對土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，人民政府或土地管理部門有權(quán)收回土地使用權(quán)。當(dāng)政府依法做出收回土地使用權(quán)的決定后，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定，該土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)人再與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的，屬于違反法律的禁止性規(guī)定，轉(zhuǎn)讓合同無效。

八、轉(zhuǎn)讓有爭議的土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問題

根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)發(fā)生爭議，應(yīng)先經(jīng)人民政府處理，對處理不服的，可以向人民法院起訴。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定，有爭議的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。因此而簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，也應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效合同。

九、轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問題

已抵押的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題，現(xiàn)行土地管理法律法規(guī)未作具體規(guī)定，應(yīng)當(dāng)適用《擔(dān)保法》關(guān)于抵押物轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定。《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。”因此，轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的土地使用權(quán)并無法律障礙，但必須履行法律規(guī)定的“通知”與“告知”義務(wù)。因此，已抵押的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，未通知抵押權(quán)人和告知受讓人土地使用權(quán)已抵押的，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

轉(zhuǎn)讓土地簽訂合約時(shí)，大家應(yīng)該謹(jǐn)記些無效內(nèi)容，防止出錯(cuò)。

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