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土地轉(zhuǎn)讓模式

來(lái)源: 律霸小編整理 · 2021-03-11 · 433人看過(guò)

土地轉(zhuǎn)讓模式常見(jiàn)的有以下七種:

一、轉(zhuǎn)包

轉(zhuǎn)包是指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人把自己承包期內(nèi)承包的土地,在一定期限內(nèi)全部或者部分轉(zhuǎn)交給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的其他農(nóng)戶耕種和經(jīng)營(yíng)。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變,原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。在通常情況下,受轉(zhuǎn)包人要向轉(zhuǎn)包人即土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人支付轉(zhuǎn)包費(fèi)。

二、出租

出租是指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人作為出租人,將自己承包期內(nèi)承包的土地,在一定期限內(nèi)全部或者部分租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),并收取租金的行為。出租后原土地承包關(guān)系不變,原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同,發(fā)包方和承包方的權(quán)利義務(wù)不變。

三、互換

互換是指承包人之間為方便耕種或者各自需要,對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行交換。互換從表面上看是地塊的交換,但從性質(zhì)上看,是由交換承包土地引起的權(quán)利義務(wù)本身的交換。權(quán)利義務(wù)交換后,原有的發(fā)包人與承包人的關(guān)系,變?yōu)榘l(fā)包人與互換后的承包人的關(guān)系。互換后的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人要履行互換前原土地承包人應(yīng)負(fù)擔(dān)的義務(wù)。且土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的互換只能在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行。

四、轉(zhuǎn)讓

轉(zhuǎn)讓是指承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來(lái)源,經(jīng)承包方申請(qǐng)和發(fā)包方同意,將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶,由該農(nóng)戶同發(fā)包人確立新的承包關(guān)系,原承包人與發(fā)包人在該土地上的承包關(guān)系即行終止。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)受讓對(duì)象可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,也可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)戶。

五、抵押

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押?jiǎn)栴}是在起草《農(nóng)村土地承包法》和《物權(quán)法》時(shí)爭(zhēng)論較為激烈的問(wèn)題。主要爭(zhēng)論體現(xiàn)在對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押能否全面放開?最終通過(guò)的法律只允許通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等市場(chǎng)化方式取得的“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以抵押,而采取家庭承包方式取得的耕地、林地、草地等承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押?jiǎn)栴}《農(nóng)村土地承包法》和《物權(quán)法》均未加以規(guī)定,即抵押流轉(zhuǎn)方式不適用于以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

這樣,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的定義概括為:債務(wù)人或者第三人以擔(dān)保債務(wù)清償為目的,在不轉(zhuǎn)移占有的情況下,將以招標(biāo)、拍賣或者公開協(xié)商方式取得的“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為債務(wù)清償擔(dān)保的行為。當(dāng)債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)時(shí),債權(quán)人以拍賣、變賣土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)所得優(yōu)先受償?shù)姆芍贫取?/p>

六、入股

《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定的入股流轉(zhuǎn)方式有兩種:

1、是指該法第42條規(guī)定的入股方式,即“承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì),可以自愿聯(lián)合將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股,從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)。”該入股流轉(zhuǎn)方式僅指以家庭承包方式取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的承包方之間,各自將承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以相互入股的形式組織在一起,從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)。而不是將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)量化為股份,投入到從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的工商企業(yè)或者公司,或者將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為投資成立新的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)公司。

2、是該法第49條中提到的入股流轉(zhuǎn)方式,即通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的“四荒”土地等承包經(jīng)營(yíng)權(quán),承包人可以將其量化為股份,投入到從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的公司,或者作為投資成立農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司。

七、繼承

因繼承而發(fā)生的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)僅限于兩種情形:其一是《農(nóng)村土地承包法》第31條第2款規(guī)定的林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的繼承;其二是指根據(jù)該法第50條規(guī)定,通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),承包人死亡的,其繼承人可以繼續(xù)承包,即繼承人可以通過(guò)繼承取得剩余承包期內(nèi)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。但對(duì)于以家庭承包方式取得的除林地以外的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的繼承問(wèn)題,該法未作規(guī)定。

還有一種方式在農(nóng)村很常見(jiàn),就是承包戶采用雇工的方式耕種或經(jīng)營(yíng)土地,但這實(shí)際上是一種“代耕”行為,大多數(shù)情況下耕作收獲仍歸承包戶所有,“代耕人”只是獲得承包人支付的金錢或者實(shí)物報(bào)酬。因此,這種方式并非土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn),而是承包戶與雇主之間的一種勞動(dòng)合同關(guān)系。

以上這些內(nèi)容就是律霸網(wǎng)小編為您整理的有關(guān)土地轉(zhuǎn)讓的幾種主要模式的相關(guān)知識(shí),希望可以幫到您。如果您還有什么困惑,或者還想進(jìn)一步了解有關(guān)土地轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題,建議您登錄律霸網(wǎng)平臺(tái),有在線律師專門為您解答困惑。

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河北侯鳳梅律師事務(wù)所

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畢業(yè)于西北農(nóng)林科技大學(xué)法學(xué)專業(yè),擁有四年執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)。

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