二十一、問：地役權可以單獨轉讓、抵押嗎?

答：物權法規定，地役權不得單獨轉讓。如果土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。

地役權也不得單獨抵押。如果土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。

實際上，如果需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。

而如果供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。

二十二、問：債權債務合同無效的話，擔保物權合同有效嗎?

答：物權法規定，設立擔保物權，應當依照本法和其他法律的規定訂立擔保合同。

擔保合同是主債權債務合同的從合同。因此主債權債務合同無效，擔保合同無效，除非法律另有規定的除外。

但是，擔保合同被確認無效后，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任。

二十三、問：擔保物權的擔保范圍包括什么?

答：物權法規定，擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用。

如果當事人另有約定的，則按照約定。

擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。

如果被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。

二十四、問：被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的，債權人如何實現債權?

答：物權法規定，被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現債權。

如果沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現債權;第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現債權，也可以要求保證人承擔保證責任。

提供擔保的第三人承擔擔保責任后，有權向債務人追償。

二十五、問：什么是一般抵押權，什么財產可以抵押?

答：物權法規定，一般抵押權是為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。

按照物權法的規定，債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：

1、建筑物和其他土地附著物;

2、建設用地使用權;

3、以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權;

4、生產設備、原材料、半成品、產品;

5、正在建造的建筑物、船舶、航空器;

6、交通運輸工具;

7、法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。

抵押人可以將上述所列財產一并抵押。

以上述第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

以上述第四項、第六項規定的財產或者第五項規定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立;未經登記，不得對抗善意第三人。

二十六、問：什么財產不得抵押?

答：物權法規定，下列財產不得抵押：

1、土地所有權;

2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外;

3、學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施;

4、所有權、使用權不明或者有爭議的財產;

5、依法被查封、扣押、監管的財產;

6、法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。

另外要注意的是，鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。

二十七、問：抵押期間，抵押財產可以轉讓嗎?

答：按照物權法的規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

如果抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

要注意的是，抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。

債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

二十八、問：抵押人的行為致使抵押財產價值減少的，抵押權可以主張什么權利?

答：物權法規定，抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。

如果抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。

抵押人不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。

二十九、問：當債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權如何實現?

答：物權法規定，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。

要注意的是，如果上述協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。

如果抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。

抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權;未行使的，人民法院不予保護。

三十、問：同一財產上有兩個以上抵押權的，在實現抵押權時，如何清償債務?

答：按照物權法規定，同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：

(一)抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償;

(二)抵押權已登記的先于未登記的受償;

(三)抵押權未登記的，按照債權比例清償。

三十一、問：建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物是否屬于抵押財產?

答：物權法規定，建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。

該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償。

三十二、問：什么是最高額抵押權?

答：按照物權法的規定，最高額抵押權是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。

如果最高額抵押權設立前已經存在的債權，經當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。

最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人另有約定的除外。

最高額抵押擔保的債權確定前，抵押權人與抵押人可以通過協議變更債權確定的期間、債權范圍以及最高債權額，但變更的內容不得對其他抵押權人產生不利影響。

三十三、問：最高額抵押權的債權什么時候確定?

答：物權法規定，有下列情形之一的，抵押權人的債權確定：

(一)約定的債權確定期間屆滿;

(二)沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權;

(三)新的債權不可能發生;

(四)抵押財產被查封、扣押;

(五)債務人、抵押人被宣告破產或者被撤銷;

(六)法律規定債權確定的其他情形。

三十四、問：什么是動產質權?

答：物權法規定，動產質權是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人將其動產出質給債權人占有的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現質權的情形，債權人有權就該動產優先受償。

注意，如果是法律、行政法規禁止轉讓的動產，則不得出質。

質權人在債務履行期屆滿前，不得與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產歸債權人所有。

質權自出質人交付質押財產時設立。

質權人有權收取質押財產的孳息，但另有約定的除外。

出質人與質權人可以協議設立最高額質權。

三十五、問：出質期間，質權人需要承擔什么責任?

答：物權法規定，質權人在質權存續期間，未經出質人同意，擅自使用、處分質押財產，給出質人造成損害的，應當承擔賠償責任。

而且質權人負有妥善保管質押財產的義務;因保管不善致使質押財產毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。

在質權人的行為可能使質押財產毀損、滅失的情況下，出質人可以要求質權人將質押財產提存，或者要求提前清償債務并返還質押財產。

如果質權人在質權存續期間，未經出質人同意轉質，造成質押財產毀損、滅失的，應當向出質人承擔賠償責任。

三十六、問：因不能歸責于質權人的事由可能使質押財產毀損或者價值明顯減少時，質權人有什么救濟途徑?

答：物權法規定，如果因不能歸責于質權人的事由可能使質押財產毀損或者價值明顯減少，足以危害質權人權利的，質權人有權要求出質人提供相應的擔保。

如果出質人不提供的，質權人可以拍賣、變賣質押財產，并與出質人通過協議將拍賣、變賣所得的價款提前清償債務或者提存。

三十七、問：質權人如何實現質權?

答：物權法規定，如果債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現質權的情形，質權人可以與出質人協議以質押財產折價，也可以就拍賣、變賣質押財產所得的價款優先受償。

質押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

出質人可以請求質權人在債務履行期屆滿后及時行使質權;質權人不行使的，出質人可以請求人民法院拍賣、變賣質押財產。

出質人請求質權人及時行使質權，因質權人怠于行使權利造成損害的，由質權人承擔賠償責任。

質押財產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸出質人所有，不足部分由債務人清償。

當然如果債務人履行債務或者出質人提前清償所擔保的債權的，質權人應當返還質押財產。

三十八、問：什么財產可以作為權利質權的標的?

答：按照物權法的規定，債務人或者第三人有權處分的下列權利可以出質：

(一)匯票、支票、本票;

(二)債券、存款單;

(三)倉單、提單;

(四)可以轉讓的基金份額、股權;

(五)可以轉讓的注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權;

(六)應收賬款;

(七)法律、行政法規規定可以出質的其他財產權利。

1、以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自權利憑證交付質權人時設立;沒有權利憑證的，質權自有關部門辦理出質登記時設立。

如果匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單的兌現日期或者提貨日期先于主債權到期的，質權人可以兌現或者提貨，并與出質人協議將兌現的價款或者提取的貨物提前清償債務或者提存。

2、以基金份額、股權出質的，當事人應當訂立書面合同。以基金份額、證券登記結算機構登記的股權出質的，質權自證券登記結算機構辦理出質登記時設立;以其他股權出質的，質權自工商行政管理部門辦理出質登記時設立。

基金份額、股權出質后，不得轉讓，但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓基金份額、股權所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。

3、以注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自有關主管部門辦理出質登記時設立。

知識產權中的財產權出質后，出質人不得轉讓或者許可他人使用，但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓或者許可他人使用出質的知識產權中的財產權所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。

4、以應收賬款出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自信貸征信機構辦理出質登記時設立。

應收賬款出質后，不得轉讓，但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓應收賬款所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。

三十九、問：什么是留置權?

答：按照物權法規定，留置權是債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經合法占有的債務人的動產，并有權就該動產優先受償。

債權人留置的動產，應當與債權屬于同一法律關系，但企業之間留置的除外。

法律規定或者當事人約定不得留置的動產，不得留置。

留置財產為可分物的，留置財產的價值應當相當于債務的金額。

留置權人負有妥善保管留置財產的義務;因保管不善致使留置財產毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。

留置權人有權收取留置財產的孳息。

如果留置權人對留置財產喪失占有或者留置權人接受債務人另行提供擔保的，留置權消滅。

四十、問：如何實現留置權?

答：物權法規定，留置權人與債務人應當約定留置財產后的債務履行期間;沒有約定或者約定不明確的，留置權人應當給債務人兩個月以上履行債務的期間，但鮮活易腐等不易保管的動產除外。債務人逾期未履行的，留置權人可以與債務人協議以留置財產折價，也可以就拍賣、變賣留置財產所得的價款優先受償。

留置財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

而債務人也可以請求留置權人在債務履行期屆滿后行使留置權;留置權人不行使的，債務人可以請求人民法院拍賣、變賣留置財產。

留置財產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸債務人所有，不足部分由債務人清償。

注意，如果同一動產上已設立抵押權或者質權，該動產又被留置的，留置權人優先受償。