一、房屋拆遷時住改非怎么定義

我國法律對房屋的性質沒有做出具體的分類，法律中也沒有“住改非”一詞。“住改非”是在拆遷補償中對住宅改成非住宅的一種特定的稱謂，所謂住改非，又稱住改商，是指國有或集體所有的土地上的房屋，其所有權證上載明的用途為住宅，但實際上用利其沿街的地理位置優勢改做經營，且依法取得了營業執照、稅務登記證等經營手續，并有納稅的記錄。

“住改非”認定的主要依據是國務院辦公廳2003年發布的《關于認真做好房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》、住房和城鄉建設部2011年印發的《國有土地上房屋征收評估辦法》以及當地政府的行政規章。認定“住改非”需要從多方面進行綜合考量，具體包括以下幾個方面：

1、依據營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、衛生許可證等。以上證件通常能直觀地反映出生產經營主體和地點，可以直接認定房屋的實際用途。

2、完稅憑證。通常而言，生產經營與納稅相伴隨，有完稅憑證(免稅單位應當提供免稅證明)可以說明有生產經營活動，從事著生產經營活動的住房當然屬于“住改非”。

3、租賃手續。對外出租的房屋，提供租賃協議、開出的發票類票據、納稅憑證等。

4、房屋實際使用現狀。有些房屋雖然沒有辦理相關證照，但確實用作了辦公或生產經營;而有的房屋，盡管證照登記地就在該房屋內，卻沒有在此辦公或生產經營。前者應視同“住改非”，后者則不能享受“住改非”待遇。

5、經營時間。實踐中由于商用房的補償普遍高于住宅的補償，因而在事先得到消息的情況下，為了獲得更多的補償，有些被征收人臨時將住宅改作生產經營，此類房屋不能要求按照“住改非”補償。

二、“住改非”如何補償

《國有土地上房屋征收與補償條例釋義》(十六至二十六條)

第二十三條?對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

根據2003年《國務院辦公廳關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》：“對拆遷范圍內，產權為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的手續，各地可根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當拆遷補償。”因此在拆遷時，對于“住改非”的補償應當比普通住宅高，但具體的補償標準各地方卻都有所不同，在實踐中，住改非房屋的補償有哪些形式呢?

(1)按照住宅房屋與商業用房的均價確定。拆遷的住宅房屋用作經營使用，只要在拆遷通告發布前，依法取得合法經營手續、稅務登記證并有納稅記錄，且房屋所有權證書、合法經營手續和稅務登記證注明的營業地點是一致的，其補償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。

(2)按照商業用房確定。有些地方對于“住改非”的房屋補償優惠比較徹底，在拆遷公告發布前，一段時間以上在經營的，能提供工商營業執照、稅務登記證、納稅發票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補償協議的，可以享受商業用房補償政策，也有地方表述為按照房屋的實際用途補償。

(3)參照商業用房估價，并且根據是否沿街標準有所不同。參照商業用房估價的前提一般相同，取得工商營業執照、持續經營、持續納稅一定時間。對沿街的住改非房屋，其估價是根據營業年限取其營業用房性質和住宅用房性質權重的拆遷評估價格之和作為實際營業部分的拆遷補償價格。對非沿街的住改非房屋，其實際營業部分的拆遷補償采用住宅評估價加營業補助的方法確定，營業補助的標準根據不同經營年限確定。

(4)住宅部分用于經營的，該部分按照商業用房進行補償，其余按照住宅標準進行補償。某些地方規定，對住改非房屋的拆遷，根據其合法經營狀況、經營年限及納稅等實際情況對正在經營的房屋給予適當補償，具體操作上則根據住改非的時間在住房評估價值的標準上上浮，但此前提必須是在某一時間點之前住改非。此時間點之后除臨道路第一層以外，其他的住改非房屋一律按照住房性質進行評估補償。

采用混合標準

(5)采用混合標準。臨街底層住改非房屋被拆遷人實際作為門市經營的面積，參照同地段門市評估價格進行補償;其他住改非房屋的貨幣安置補償，被拆遷人實際用于經營的面積按住宅評估價格的倍數進行補償。

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