一、農村臨街進行商業活動的房屋是不是“住改非”房屋

農村的臨街進行商業活動的房屋是不是住改非房屋要依據房屋原本的性質而定，如果是住宅的，并且取得營業執照的，就是住改非房屋。

“住改非”合法嗎

物權權能之一就是使用權。房屋所有權人可以根據自身生產生活的需要，自行決定如何使用自家房屋。既可自用，也可以租給他人使用;既可以用于居住，也可以用于生產經營。目前，我國還沒有法律法規規定禁止將住房改作生產經營用房，只是有些地方規定住改非前需征得相鄰權人的同意后，方能辦理相關生產經營手續。根據“法無明文規定即可為”的民事行為規則，在不損害他人利益、公共利益和不違反法律法規強制性或禁止性規定的前提下，辦理住改非是合理合法的，并且它還能進而充分發揮其物權效能。

“住改非”既然是合理合法的，那它又該如何認定呢?在認定住改非時，我們需要從多個方面進行綜合考量。

第一、營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、衛生許可證等。這些證照能直觀地反映出生產經營主體和地點，簡單明了地顯示出待征房屋的實際用途。拆遷律師提醒大家要注意的是，當登記注冊地和實際經營地不一致時，應當以實際經營地為準。

第二、完稅憑證。通常而言，生產經營與納稅相伴隨，有完稅憑證(免稅單位應當提供免稅證明)可以說明有生產經營活動，從事著生產經營活動的住房當然屬于住改非。

第三、租賃手續。對外出租的房屋，提供租賃協議、開出的發票類票據、納稅憑證等。

第四、房屋實際使用現狀。有些房屋雖然沒有辦理相關證照，但確實用作了辦公或生產經營;而有的房屋，盡管證照登記地就在該房屋內，卻沒有在此辦公或生產經營。前者應*同住改非，后者則不能享受住改非待遇。所以，征收單位需要按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第十五條之規定，調查登記房屋用途。

第五、經營時間。有些被征收人事先得到消息，居住地馬上要征收了，為多些補償，才將住宅改作生產經營，此類房屋不能要求按照住改非補償。凡是生產經營行為應當是持續存在了一定時間的，只有達到一定年限方可。

二、住改非”房屋的征收補償如何認定

“住改非”是指國有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優勢，改變自己的住宅為商鋪進行經營。根據《國務院辦公廳關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》第四條之規定“對拆遷范圍內產權性質為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的補償，各地可根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當補償”;以及住建部公布的《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條第二款之規定“被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估。”本案法院認定以營業年限為界定因素，再將兩部分的補償數額合計計算，合理合法，切實地避免了原告的合法權益受到侵害。

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條對征收補償內容作出的規定，經營用房比住宅用房要額外補償因征收房屋造成的停產停業損失。以及第十九條第一款之規定“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。”一般來說，經營性用房的單價相對較高，此部分拆遷補償價格評估的準確與否，直接影響到拆遷當事人的利益。

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